V zadnjem času večina nakupov stanovanj poteka z lastnimi sredstvi. Zanje se vse pogosteje odločajo podjetja, od katerih številna iščejo stranpoti za davčno izogibanje. Nekaj anomalij nam je zaupal vrhunski davčni strokovnjak, ne pa vseh, saj ne želi koga spodbuditi k nečednostim.

V stanovanjskem objektu Schellenburg v prestolnici, v katerem so cene stanovanj za kvadratni meter rekordne, je bila velika večina stanovanj kupljena z lastnimi sredstvi. Po pojasnilih direktorja nepremičninske agencije Stoja trade Zorana Đukića se v zadnjem času približno 70 odstotkov nakupov stanovanjskih nepremičnin opravi z lastnimi sredstvi. »Od notarjev je mogoče slišati, da je notarskih zapisov o nepremičninah manj, ker je posojil manj. To bo razvidno tudi iz statističnih podatkov. Nihče, ki mu nepremičnine ni nujno kupiti, je danes ne kupi več s posojilom. S krediti kupujejo stanovanja tisti, ki stanovanje res potrebujejo in plačujejo visoko najemnino, ali pa tisti, ki so že dlje časa želeli kupiti stanovanje na izbrani lokaciji, zdaj pa je na voljo.«

Kot je povedal Alen Komić iz nepremičninske agencije ABC nepremičnine, so bili v minulem letu nakupi stanovanjskih nepremičnin z lastnimi viri redki. »Ker so se posojila podražila, se jih ljudem ne splača več najemati. Po drugi strani so lani razmišljali ravno nasprotno. Čeprav so številni imeli dovolj prihrankov za nakup nepremičnine, so rajši najeli nekaj posojila za nakup stanovanja s ciljem, da imajo nekaj gotovine na strani.« Pomemben razlog za čedalje večje nakupe nepremičnin je tudi, da so obrestne mere za depozite mizerne oziroma občutno zaostajajo za inflacijo. »Premožnejši sloj ima veliko sredstev v depozitih, pri katerih se Slovenija med evropskimi državami uvršča v vrh,« je pojasnil Komić.

Tudi Đukić se strinja, da je razlog za naraščanje deleža nakupov stanovanj z lastnimi sredstvi v visoki inflaciji, ki jo centralne banke po svetu poskušajo oklestiti z dvigovanjem temeljnih obrestnih mer. »Če ima nekdo na računu milijonov evrov, bo v treh letih realna vrednost tega denarja bistveno nižja. Po drugi strani cene nepremičnin sčasoma ujamejo inflacijo, poleg tega prinašajo donose v obliki najemnin.«

Številni premožni državljani kupijo tudi po več nepremičnin hkrati v naložbene namene. »Ena od mojih strank je kupila deset stanovanj,« je povedal Đukić. Dober poznavalec nepremičninskega trga je pojasnil, da je bila nedavno polovica novozgrajenih stanovanj na Masarykovi cesti v Ljubljani prodana v naložbene namene. Dandanes približno deset odstotkov najpremožnejših kupi približno polovico najdražjih stanovanj, je dodal.

Za nakupe stanovanjskih nepremičnin se v veliki meri odločajo tudi pravne osebe, ki jih prav tako v čedalje večji meri financirajo z lastniškim kapitalom. Nekateri stanovanja kupujejo kot naložbeno nepremičnino, drugi za lastne potrebe. Po besedah Komića podjetje ne more kupiti nepremičnine, da bi lastnik podjetja v njej prebival na podoben način, kot če bi jo kupil kot fizična oseba. »V takšnem primeru mora lastnik podjetja plačevati podjetju tržno najemnino,« je opozoril Komić. Toda pogostokrat se dogaja, da ni vse po pravilih, saj podjetniki iščejo stranpoti. O raznih anomalijah je za Dnevnik spregovoril vrhunski davčni strokovnjak ob pogoju, da ostane anonimen.

Fiktivno prijavljeni v stanovanjih

Ko nepremičnine kupujejo fizične osebe iz prihrankov, ki v veliki meri izhajajo iz prejemanja plač, so te visoko obdavčene s socialnimi prispevki in dohodnino, je uvodoma povedal naš sogovornik. Zato podjetniki, ki imajo dobro delujoča podjetja, stremijo k temu, da bi nepremičnine nabavili na drug legalen način. Ena od možnosti je, da si namesto visokih plač izplačujejo višje dobičke v obliki dividend, ki so obdavčene bistveno manj od plač, in s tem pridobijo sredstva za nakup stanovanja. Takšen način je najbolj čist, a dražji v primerjavi z drugimi možnostmi, po katerih podjetja nemalokrat posegajo s ciljem državi plačati čim manj davkov.

Za nakup nepremičnin prek podjetij se podjetniki velikokrat odločajo kot nakup naložbene nepremičnine. To pomeni, da podjetje vloži kapital v nepremičnino s ciljem, da mu bo z oddajanjem prinašala donos v obliki najemnine in čez čas dosegla višjo ceno od nabavne. Toda pogostokrat se dogaja, da podjetniki kupijo stanovanjsko nepremičnino kot naložbeno, v njej pa prebivajo sami, njihovi otroci ali prijatelji. Če bi hoteli delovati legalno, morajo povezanim osebam nepremičnine oddajati po tržno primerljivih cenah. To jim ne diši, saj sta v tem primeru davčna osnova in s tem plačilo davkov višja, je poudaril naš sogovornik. Zato Fursu velikokrat prijavljajo bistveno nižje zneske najemnin od tržnih, v stanovanjih pa so fiktivno prijavljene tretje, nepovezane osebe, ki se jim lahko nepremičnino oddaja po kakršni koli najemnini.

Pretveza za predstavništvo

Ena od možnosti, pri kateri ne gre več za davčno optimizacijo, temveč davčno utajo, je nadaljeval naš sogovornik, je, da na primer podjetje iz Štajerske v Ljubljani kupi stanovanje, ga delno preuredi v pisarno in objavi, da ima v njem predstavništvo. Stanovanje se navidezno uporablja v poslovne namene, vse stanovanjske stroške knjiži podjetje, si tako znižuje davčno osnovo, dejansko pa se stanovanje uporablja za zasebne namene; v njem nekdo stalno ali občasno prebiva, posoja se prijateljem. Slednje se pogosto dogaja v turističnih krajih. Po besedah davčnega strokovnjaka podjetja dostikrat utemeljujejo, da imajo stanovanja za poslovne partnerje iz tujine. Ob tem je možno, da s tujimi podjetji poslovno sodelujejo, vendar pogostokrat tovrstno prebivanje v nepremičnini ne predstavlja poslovnega srečanja, temveč dajanje ugodnosti. To pa ni reklama ali marketinški strošek, kot jih podjetja običajno knjižijo v bilancah. Praviloma mora obstajati evidenca o tem, kdo je bival v nepremičnini, kakšen je razlog za bivanje, kakšni poslovni sestanki so se odvijali, zakaj je bival dva, tri ali več dni, kako je to prispevalo k boljšemu doseganju rezultatov podjetja. Ne morejo pa reči, da so povabili potencialnega poslovnega partnerja, na koncu pa ni prišlo do posla. Če to narediš desetkrat, bi enkrat posel moral uspeti. Koriščenje zmogljivosti mora imeti svoj cilj, je poudaril naš sogovornik.

V nepremičnine v lasti podjetij lahko Furs vstopi in si jih ogleda; opravi se kontrolni pregled, odpre inšpekcijski postopek in na tej podlagi uslužbenci Fursa lahko obiščejo vse poslovne prostore, je dodal naš sogovornik iz davčnih vrst.