V rubriki Pravni leksikon, ki jo lahko najdete v tiskani številki Nedeljskega dnevnika, objavljamo odgovor pravnika Boštjana Turka na različna vprašanja bralk in bralcev Nedeljskega dnevnika.
***
Ko najemodajalec odda stanovanje, si seveda želi, da bo imel srečo z najemnikom, da bo ta urejen, neproblematičen in da mu bo redno plačeval najemnino. V tem primeru sta zadovoljna oba, najemno pogodbo pa lahko zaključita bodisi sporazumno, bodisi z odpovedjo najemnika, bodisi z odpovedjo najemodajalca iz nekrivdnih razlogov.
Manj enostavno je odpovedati pogodbo iz krivdnih razlogov, saj mora v tem primeru najemodajalec najemniku dokazati določeno obliko krivde. Poleg tega ga mora pred odpovedjo še pisno opomniti na kršitev.
A vendarle zakon vsebuje jasne razloge, zaradi katerih lahko najemodajalec najemniku odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov.
To lahko stori, če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja povzročajo večjo škodo na stanovanju ali skupnih delih stanovanjske ali večstanovanjske stavbe, če opravlja v stanovanju dejavnost brez dovoljenja ali v nasprotju z dovoljenjem, če ne vzdržuje stanovanja, če ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa, če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja, določenega s hišnim redom, ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja, če izvršuje ali izvrši v stanovanju in vgrajeni opremi spremembe brez poprejšnjega soglasja lastnika.
Prav tako mu lahko odpove najemno pogodbo, če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi, in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika, pa tudi, če najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, če lastniku ne dopusti vstopa v stanovanje ali če brez upravičenih razlogov ne prevzame stanovanja oziroma ne prične prebivati v njem v 30 dneh po sklenitvi najemne pogodbe.
Razlog krivdne odpovedi najemne pogodbe je tudi, če so najemnik in osebe, navedene v najemni pogodbi, nehale uporabljati stanovanje in brez presledka več kot tri mesece niso stanovale v njem, ter tudi, če najemnik posreduje lažne podatke, ki so osnova za pridobitev pravice do subvencionirane najemnine.
Kot sem omenil že zgoraj, najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo.
Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga. Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni.
Poudarjam tudi, da najemodajalec za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opomni najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.
Dobro je vedeti tudi to, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če ima najemnik neprofitnega stanovanja ali njegov zakonec oziroma oseba, s katero živi najemnik v dalj časa trajajoči zunajzakonski skupnosti, v lasti primerno stanovanje ali stanovanjsko stavbo.
