Zoran Triglav
Pripeti se, da je želja visoka, znesek na računu pa nizek. Ponudba nepremičnin je velika, denarja pa ni. Če je po bolj ali manj treznem razmisleku želja še vedno močnejša in višja od kupa cekinov v žepu, ne preostane drugega kot zaviti na banko in izpolniti kup formularjev za kredit. Sliši se preprosto, a še preden zavijemo na banko, razmislimo, ali bomo odplačevanju kredita kos. Ali res potrebujemo večje stanovanje, za katerega bomo še dvajset let vsak mesec odšteli polovico plače, jedli le zelje in krompir, za počitnice pa bo zmanjkalo?
Razlikovati moramo med stanovanjskim in gotovinskim kreditom, razlika med njima je občutna. Stanovanjski je precej ugodnejši, z nižjimi obrestmi, ampak je strogo namenski. Z njim lahko nepremičnino kupimo, zgradimo, dogradimo, obnovimo… Denar moramo nujno porabiti v te namene in z njim ne moremo prosto razpolagati denimo za nakup pohištva, čeprav je tudi to del nepremičnine. Za take stvari imamo na voljo gotovinski kredit, ki ga je tudi lažje dobiti, saj zanj ne potrebujemo gore dokumentacije in dokazil, za kaj smo denar porabili. Marsikdo naredi napako in najame gotovinski kredit z višjimi obrestmi, čeprav bi si po vseh pravilih lahko izboril ugodnejšega stanovanjskega. Posledica so zaradi višje obrestne mere občutno višji obroki.
Če želimo obnoviti ali dokončati gradnjo ter potrebujemo gotovino, ker dela opravljamo sami, nam v primeru stanovanjskega kredita banka izplača najmanj 40 odstotkov gotovine, preostalih 60 pa po predračunih za material (če imamo kredit zavarovan pri zavarovalnici), nekatere banke izplačajo 60 odstotkov gotovine, v primeru hipotekarnega stanovanjskega kredita pa tudi do sto odstotkov. Pri tem moramo banki predložiti finančni načrt in se ga držati. Če tega ne storimo, nam lahko banka poviša obrestno mero ali celo zahteva vrnitev denarja.
Zavarovanje
Visok stanovanjski kredit moramo zavarovati, sicer ga banka ne odobri. Imamo dve možnosti, zavarovalnico ali hipoteko. Zavarovalnice visokih kreditov ne zavarujejo rade, zato je pri takšnih zneskih domala edina možnost hipoteka. Vpiše se v zemljiško knjigo, s čimer se banka zavaruje, da je ne bomo opetnajstili. S kreditom torej kupimo nepremičnino, ki jo hkrati zastavimo v zavarovanje. Če kredita ne bomo odplačali in obstaja hipoteka, ima banka našo nepremičnino pravico prodati na dražbi, s čimer se kredit poplača, ostanek pa nam vrnejo. Ampak banke se nerade ukvarjajo z mešetarjenjem z nepremičninami (menda imajo že svojega dela dovolj), zato se v primeru, da kredita ne odplačujemo, z nami pogajajo o drugačnih možnostih poravnave, prodaja na dražbi vselej ostane zadnji izhod. Navsezadnje bi bili pogosti odvzemi nepremičnin pod hipoteko za banko slaba reklama. Najdaljša doba odplačevanja je trideset let - odvisno od starosti kreditojemalca, najvišja vrednost hipotekarnega kredita pa se načeloma drži pri 80 odstotkih vrednosti zastavljene nepremičnine. Pri tem hipoteke ni nujno vpisati na pravkar kupljeno nepremičnino, ampak jo lahko vpišemo na katerokoli drugo nepremičnino dovolj visoke vrednosti, ki jo že imamo.
Če se nam zalomi
Če izgubimo zaposlitev ali iz kakšnega drugega razloga začasno ne moremo odplačevati kredita, lahko zaprosimo za odlog plačil. Če nam šef občutno zniža plačo, si lahko izborimo podaljšanje dobe odplačila, kar pomeni, da bomo mesečno plačevali manj, ampak kakšno leto dlje. Če res ni drugega izhoda, lahko nepremičnino še vedno prodamo, ampak se tega lotimo sami, saj bomo zanjo praviloma iztržili precej več. Banka je namreč zadovoljna že, če naš dom na dražbi proda po takšni ceni, da si poplača dolg. Ste pomislili, da je kredit potemtakem bolje zavarovati pri zavarovalnici? Ta bo banki sicer poravnala vaš dolg, ampak potem vas bo terjala za povrnitev stroškov! Namesto banke si tako za vrat nakopljete zavarovalničarje, kar je tako, kot bi pobegnili pred volkovi in se skrili med leve, ki vas bodo prav tako snedli.
Obrestne mere
Ugodnost kredita je odvisna predvsem od obrestne mere, ne gre pa zanemariti niti denimo stroškov odobritve. Izberemo si lahko fiksno ali spremenljivo obrestno mero, vezano na euribor (ki ga izračunavajo glede na podatke 57 evropskih in sedmih neevropskih bank in nam pove, s kakšno povprečno obrestno mero si banke med seboj posojajo denar). Zaradi trenutne krize (ki ji za zdaj ni videti konca) je euribor trenutno precej nizek, kar pomeni ugodno odplačevanje kreditov. Dober pogajalec se v dobri banki za hipotekarni stanovanjski kredit pogodi na obrestno mero s pribitkom okoli dveh odstotkov plus euribor, kar je trenutno precej ugodno, saj se euribor giblje okoli enega odstotka in se bo občutneje povišal šele ob koncu krize. Manj zaupljivi se lahko takoj odločijo za fiksno obrestno mero, ki je praviloma nekoliko višja, ampak ni vezana na zunanje dejavnike.
Kako se lotiti
Ker stanovanjskega kredita ne najemamo vsak dan in ker gre za visoke zneske, se je treba nanj dobro pripraviti. Znano dejstvo je, da so krediti pri nekaterih bankah bistveno ugodnejši kot pri drugih, zato kredita nikoli ne vzemimo pri prvi banki, čeprav smo njeni komitenti že desetletja. Vedeti moramo, da nas bodo pri vsaki banki, s katero bomo podpisali pogodbo za kredit, ujčkali, kot da imamo pri njih račun že od nekdaj. Banka bo imela od nas namreč precej dobička. In obrnjeno, tudi če smo dolgoletna stranka, ne pričakujmo ugodnejše ponudbe. Najbolje si je vzeti kakšen dan časa in se oglasiti v treh ali štirih bankah ter jim povedati, da zbiramo ponudbe in da zamenjava matične banke za nas ni noben bavbav. Slednje pojasnimo tudi v matični banki, da se bodo za nas borili z ugodno ponudbo. Marsikatera banka svojim novim komitentom poleg ugodnega stanovanjskega kredita ponudi še druge popuste. Z resnim nastopom bomo uspeli, če se v banki prikažemo s šopom ponudb ostalih bank, kar bo izziv, da nam ponudijo še ugodnejše pogoje.
