Profesor Koželj je lepo razložil pojem vila blok, danes med investitorji, ki gradijo za trg, tako popularno tipologijo stanovanjske gradnje. Vila blok je »hibridna vrsta stavbe, ki spaja značilnosti vile in bloka ter zagotavlja visoko kakovost mirnega in udobnega stanovanja v zelenju«. Po prostorskih aktih je vila blok največja stavba, ki je dopustna na območjih individualne stanovanjske gradnje, njena velikost pa je povzeta po merah dvonadstropne vile z mansardo. Skratka, ideja umeščanja vila blokov v prostor je ohranjanje značilnega ambienta vrtnega mesta ob boljšem izkoristku prostora.
To je teorija. Kakšne pa so posledice v prostoru? V občinskih prostorskih načrtih (OPN) so v okviru posameznih ureditvenih enot (manjša območja znotraj naselja) predpisani enotni urbanistični faktorji, ki zamejujejo maksimalen možen obseg pozidave posamezne parcele (delež parcele, ki je lahko pozidan nad terenom, dopustna višina objekta oziroma etažnost) in minimalne dopustne odmike gradnje od sosednjih parcel, minimalen obseg zunanjih bivalnih površin in površin na raščenem terenu. Negativne posledice slabo premišljenih urbanističnih pogojev so najbolj boleče razvidne v ljubljanskih mestnih vilskih četrtih (denimo Mirje, Kolezija, Rožna dolina in južni Bežigrad), ki so prepoznane in spomeniškovarstveno zaščitene kot območja naselbinske dediščine, ležijo pa v neposredni bližini središča mesta. Zaradi odlične lokacije in kakovostnega bivalnega okolja so izredno atraktivne za dobičkonosno gradnjo za trg. Kljub spomeniški zaščiti smo zadnja leta v vseh vilskih četrtih priča pospešeni gradnji obstoječemu stanju popolnoma neprilagojenih objektov nove tipologije – vila blokov. To je posledica v prostorskem aktu (OPN MOL-ID iz. l. 2010) predpisanih prostorskih izvedbenih pogojev (PIP), ki tako gradnjo dopuščajo. Splošna merila za določanje velikosti objektov bistveno (približno trikrat) presegajo faktorje, ki jih lahko izračunamo iz v območju naselbinske dediščine prevladujoče obstoječe pozidave.
Po dolgoletnih intenzivnih prizadevanjih zainteresirane javnosti in ministrstva za kulturo so ravnokar sprejete četrte spremembe in dopolnitve OPN MOL sicer končno prinesle nekoliko primernejša urbanistična določila za tri ureditvene enote znotraj območja naselbinske dediščine južnega Bežigrada, kar bo nedvomno pripomoglo k ohranjanju njihovega vilskega značaja. Če želimo ohraniti naselbinsko dediščino mestnih vilskih četrti, morajo biti merila za določanje velikosti objektov obvezno skladna s prevladujočim (značilnim) tipom zazidave v območju, to je prostostoječa stavba (z 1 do 2 stanovanjema), umeščena v bogato odmerjen in intenzivno zasajen vrt. Vilske četrti imajo kulturnovarstveni status: »preraščanje« in »zgoščevanje« je praviloma nezdružljivo s principi varovanja naselbinske dediščine.
OPN MOL-ID je pravno zavezujoč prostorski akt. (Podrobni) prostorski izvedbeni pogoji ((P)PIP) so del tega dokumenta. Prostorske kakovosti, ki jih želimo ohraniti ali šele ustvariti, zgraditi, se dajo preračunati v številke, ki se morajo odražati v predpisanih faktorjih in drugih urbanističnih določilih. Predvidevanja, da bodo projektanti tisti, ki bodo prepričali investitorje, naj gradijo manjše, a za prostor primernejše objekte (čeprav PIP dopuščajo večje gabarite), in upanja, da zaradi pomena ohranjanja kvalitet prostora ozaveščeni sosedje ne bodo podpisovali soglasij k manjšim odmikom od meje, kot so predpisani (niti za ponujeno plačilo), ter upanje na dobronamernost investitorjev (tistih, ki gradijo za trg) so se izkazala za utopična. PIP določajo maksimume in investitorji želijo parcele maksimalno izkoristiti. Kakšno – kako veliko in posledično donosno – gradnjo si lahko obetajo na neki parceli, izračunajo iz dopustnih urbanističnih določil. Pozneje od svojih projekcij ne želijo odstopiti, četudi se izkaže, da bi bilo za lokacijo oziroma prostor to veliko bolje. Kljub določilom iz 67. člena OPN MOL-ID, ki določa varstveni režim za registrirano naselbinsko dediščino (ohranjanje varovanih vrednot območja), je žal močno razširjena praksa, da investitorji, ki gradijo za trg, uspejo izsiliti maksimalno dopustne gabarite (soglasja tako ZVKDS, kot MOL) in za projekte, ki varstveni režim za naselbinsko dediščino popolnoma ignorirajo, pridobijo gradbena dovoljenja. Največkrat gre za nadomestno gradnjo – rušitev stare vile in gradnjo trikrat večje stavbe na njenem mestu. In tako na mestu vile zraste blok. Definitivno umestitve tako imenovanih vila blokov v spomeniško varovana območja uničujejo našo naselbinsko dediščino, saj rušijo razmerja med pozidanim in nepozidanim prostorom, stavbne mase in gabariti novih objektov močno presegajo obstoječi vzorec, prostora za intenzivno zasajen vrt praktično ni ... Poleg uničevanja naselbinske dediščine taka praksa generira še več okoljskih problemov, saj izginjajo vrtovi, ki preprečujejo nastajanje toplotnih (vročih) otokov in pomembno prispevajo k biološki raznovrstnosti v urbanih okoljih. Kako se taka gradnja lahko predstavlja za trajnostno, je močno vprašljivo, nedvomno pa več kot zadosti popularni politiki zgoščevanja mesta navznoter.
Posledice prevelikih faktorjev zazidave in dopustnih višin ter etažnosti in premajhnih faktorjev zunanjih bivalnih površin ob sočasni nedefiniranosti faktorja izrabe (FI) so za prostor škodljive (tudi če ne govorimo o naselbinski dediščini), saj vodijo v oblikovanje nekakovostnega bivalnega okolja. Zgoščevanje naselij navznoter je seveda smiselno, a se mora izvajati zmerno in na degradiranih območjih in ne znotraj vzpostavljenih kvalitetnih ureditev. Ponovna proučitev v OPN MOL-ID veljavnih PIP in njihova korekcija, kjer se izkaže za potrebno, je nujna. Posebno pozornost je treba nameniti ohranjanju zadostnih zelenih površin na raščenem terenu. To seveda pomeni manjše podzemne garaže, kar že samo po sebi omejuje število stanovanj in velikost objekta nad terenom. Morebitna »razočaranja« potencialnih investitorjev ne smejo voditi v kompromise, ki bodo dolgoročno za prostor škodljivi. Tudi zaključek Koželjevega zapisa lahko razumemo kot poziv k popravkom oziroma prilagoditvam PIP, da bodo imeli »špekulativni developerji« pri svojih apetitih nekoliko strožje omejitve in zato manj manevrskega prostora ...
