Stanovanjska posojila so zaradi zgodovinsko nizkih obrestnih mer, katerih čas se glede na rastočo inflacijo žal izteka, še vedno ugodna in vabljiva, a se je ob sedanjih napovedih smiselno odločati za tista s fiksno obrestno mero. A marsikomu, ki bi potreboval stanovanjski kredit, ta zaradi prenizke plače ostaja nedostopen, sanje o lastnem stanovanju pa se odmikajo še zaradi hitro rastočih cen stanovanj, ki jih tudi odobreni krediti težko dohajajo.

Cene rastejo

Rabljena stanovanja so bila v prvi polovici prejšnjega leta že za polovico dražja v primerjavi z letom 2015, ko so po finančni krizi cene dosegle dno. »Cene stanovanj izjemno rastejo, a ne povsod, ampak le na območjih z največjim povpraševanjem, denimo v Ljubljani in turističnih krajih, kot so Bled, Kranjska Gora, Koper in obala. V zadnjem času se zvišujejo cene tudi v Mariboru, dlje od Ljubljane in na ruralnih območjih pa ne. Cene stanovanj so v Ljubljani še v letih 2018 in 2019 rasle le po kak odstotek na leto, torej v skladu z inflacijo, lani pa so že dosegale pet- do šestodstotno rast, saj se je zvišala tudi inflacija. V desetih letih so se v Sloveniji cene stanovanj v povprečju zvišale za 35 odstotkov, seveda ne povsod enako, ampak odvisno od mikrolokacije,« ugotavlja Boštjan Udovič, direktor zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS.

Razlog za rastoče cene stanovanj je jasen, težje pa je priti do učinkovite rešitve. »Glavni in praktično edini razlog za to je pomanjkanje ponudbe, žal pa ni enega samega ukrepa, ki bi to rešil. Za znižanje cen je treba zvišati ponudbo ali zmanjšati povpraševanje. Za slednje je bila ena od priložnosti čas epidemije, ko se je povečalo delo od doma, kar bi lahko po svoje vplivalo na decentralizacijo, vendar pa pravega učinka ni zaznati. Druga možnost je decentralizacija javne uprave in vseh podsistemov, tretja pa krepitev najemniškega trga, s čimer bi se zmanjšalo povpraševanje za nakup nepremičnin, a to ne gre čez noč, saj je premalo najemnih stanovanj,« razlaga Udovič.

Na strani povpraševanja doslej torej ni bilo uspeha, a niti pomanjkanja na strani ponudbe ni mogoče rešiti na hitro. »Za povečanje ponudbe so potrebni ustrezna zemljiška politika, gradnja javnih najemnih stanovanj in veliki investitorji na zasebnem trgu, ki pa seveda gradijo le tam, kjer je največ povpraševanja. Statistično imamo praznih okrog 180 tisoč stanovanj, a treba je odšteti tista, ki so v podrtijah in brez osnovne infrastrukture, tako da jih ostane manj kot pol. Ta so predvsem na podeželju, v Ljubljani jih je razmeroma malo. Za spodbujanje najema je bilo primerno, da so znižali davke na dohodke iz tega naslova, saj so bili ti pri nas med najvišjimi v EU. Še vedno pa ostaja slaba pravna varnost najemodajalcev, ki jih lahko kak najemnik zelo oškoduje in se zato zelo neradi odločajo za oddajo stanovanj v najem. Posledično se najemne pogodbe praviloma sklepajo le za obdobje do enega leta, zato to ne rešuje stanovanjskega vprašanja, saj najemniki vsako leto znova trepetajo, ali jim bodo podaljšali pogodbe,« predstavlja nezavidljivo stanje Udovič, ki ne pozablja na že dolgo znano resnico, da bi bila pomemben korak k rešitvi težav uvedba nepremičninskega davka.

Strah pred davkom

»O tem se veliko govori in pred volitvami so vsi za. Ko pa pridejo na oblast, se umaknejo, saj je pri nas zelo velik delež lastniških stanovanj, ki si jih je veliko državljanov kupilo po Jazbinškovem zakonu in bi jih ta davek obremenil, zato se tega ukrepa vsaka politika boji. A ker tega davka ni, ni prave spodbude niti za oddajo stanovanja, da s tem pokrijejo stroške, niti za prodajo, da se davku izognejo. Možnih ukrepov je torej veliko, a jih je treba uporabiti povezano in usklajeno. Tudi druge države imajo take probleme, a jih rešujejo celoviteje. V Nemčiji je sicer povsem drugačno razmerje kot pri nas, kjer je približno 90 odstotkov stanovanj v lasti fizičnih oseb in le 10 odstotkov v lasti pravnih oseb, pri njih pa je skoraj obrnjeno. Naša politika se načeloma boji spodbujati zasebni sektor, da ne bi spodbujala zaslužkarstva investitorjev. Po eni strani se pri nas zgledujemo po Dunaju, kjer omogočajo dobičke tudi zasebnemu sektorju, a seveda ne 50-odstotne, ampak le po tri do štiri odstotke na leto. A tam za urejanje stanovanjskih razmer uporabljajo cel sklop ukrepov, pri nas pa bi kopirali le kakšnega od njih,« pravi Udovič.

Dunaj je s svojim reševanjem stanovanjske problematike upravičeno za zgled marsikomu. Velja za mesto najemnikov, saj kar 60 odstotkov Dunajčanov živi v najetih občinskih in subvencioniranih stanovanjih, kjer najemne pogodbe nimajo časovne omejitve, ampak cenovno, tako da so za tretjino nižje kot pri zasebnikih. Vsako leto zgradijo in obnovijo prek deset tisoč takih stanovanj, ki skupno pomenijo že polovico stanovanjskega trga, zato najemnine tudi v zasebnem sektorju ne naraščajo tako kot drugje v Evropi. Dunajska občinska in subvencionirana stanovanja niso namenjena le socialno šibkejšim, saj so do njih upravičeni tudi prebivalci z nadpovprečnimi dohodki.

Udovič ocenjuje, da je bilo tudi pri nas lani sprejetih nekaj pomembnih ukrepov: »Na primer uskladitev neprofitnih najemnin za 33 odstotkov, saj se te od leta 2007 niso spreminjale. To je slabo vplivalo na interes občin za gradnjo stanovanj. Novost je tudi javni najem stanovanj, kjer lahko država oddaja stanovanja v imenu starejših lastnikov, ki se oddajanja bojijo ali se s tem ne želijo sami ukvarjati. A doslej so dobili le 15 stanovanj, za letos jih načrtujejo 100, v petih letih pa 2000 po vsej Sloveniji. Slovenci smo pregovorno precej nenaklonjeni novostim, zato bo potrebno še nekaj časa, da bi to res zaživelo.«

Direktor zbornice za nepremičninsko poslovanje opozarja tudi na vpliv dostopnosti stanovanjskih kreditov, ki pa je dvojen in ni samo ugoden za iskalce stanovanj – zlasti za tiste, ki do kreditov sploh ne morejo. »Dostopnost stanovanjskih kreditov zelo vpliva na posameznika, na makroravni pa vpliva tudi na povečanje povpraševanja, kar spet zvišuje cene nepremičnin, tako da so stanovanja kljub kreditom potem težje dosegljiva. Tudi jamstvena shema, ki bo omogočala večjo varnost pri najemu kredita tako bankam kot državljanom, bo še povečala povpraševanje, saj bo več ljudi imelo možnost priti do stanovanjskega posojila,« meni Udovič.

Sporne omejitve

A k večanju povpraševanja po stanovanjih v teh časih bolj prispevajo tisti, ki stanovanjskih kreditov niti ne potrebujejo oziroma si v sedanjem času nizkih obrestnih mer s krediti lahko privoščijo celo nakupe več stanovanj kot naložbo, ki prinaša večji donos kot prihranki na banki. Številni, ki bi s kreditom lažje prišli do sploh edine strehe nad glavo, pa do njega niti ne morejo, saj jim to otežujejo tudi stroge omejitve dostopa do posojil s strani Banke Slovenije. Združenje bank Slovenije in banke že dlje časa opozarjajo, da večina družin, ki prejema dohodke med minimalno in povprečno plačo, niti ne more do kredita. Njihovo kreditno spodobnost ob sedanjih omejitvah lahko zmanjša celo zvišanje minimalne plače, saj mora po plačilu mesečnega obroka kreditojemalcu ostati vsaj 76 odstotkov minimalne plače.

»V trenutnih razmerah za zdaj še zelo ugodnih obrestnih mer makrobonitetne omejitve Banke Slovenije bistveno vplivajo na dostopnost kreditiranja prebivalstvu. Ključen za kreditiranje je izračun kreditne sposobnosti posameznika, ki bi rad izboljšal ali rešil svoj stanovanjski problem. Večina prebivalstva žal ni kreditno sposobna, če prejema povprečno plačo, ima pa enega ali dva otroka. Slednje bistveno, žal negativno, vpliva na izračun kreditne sposobnosti, enako kot – proti laičnim pričakovanjem – negativno vpliva tudi višanje minimalne plače. Minimalna plača se je januarja zvišala za 4,9 odstotka, na 1074,43 evra bruto, in vplivala na znižanje kreditne sposobnosti prebivalstva. Z daljšanjem dobe odplačevanja se učinek dviga minimalne bruto plače še povečuje, tako da se je v primeru para s povprečno plačo in dvema otrokoma ter dobe odplačila kredita 15 let njuna skupna kreditna sposobnost znižala za približno 12.000 evrov in znaša okoli 49.000 evrov. Dodatno se je z aprilom kreditna sposobnost družin z otroki še poslabšala zaradi dviga zneska za vzdrževanega družinskega člana za 11,63 evra, na 248,92 evra. Sprostitev makrobonitetnih omejitev bi odprla možnosti tudi za številen del populacije, ki je doslej bil izvzet iz možnosti kreditiranja stanovanjskih adaptacij, prizidav na podeželju in podobno,« na zagate zaradi strogih omejitev opozarja Sandra Kočan iz NLB. »Naj spomnimo, da je Slovenija med najmanj zadolženimi članicami EU in da tudi v zadnji krizi banke z odplačevanjem stanovanjskih kreditov prebivalstva nismo imele težav. Zdaj pa smo priča situaciji, da v prestolnici stanovanj kljub gradnji primanjkuje, cene pa so izjemno visoke, na drugi strani pa na podeželju oziroma izven večjih mestnih središč kreditojemalci dostopa do kreditov sploh nimajo. Na nepremičninskem trgu je še vedno premalo projektov, preveč povpraševanja, visoke cene, predvsem pa velike razlike v cenah nepremičnin po Sloveniji. Zato se v nekaterih primerih že opaža selitev izven najdražjih, urbanih središč v cenovno ugodnejše in lokacijsko zanimivejše dele Slovenije,« dodajajo v NLB.