Organizacija Združenih narodov je leta 1985 je prvi ponedeljek v oktobru razglasila za svetovni dan bivalnega okolja. Vlade, lokalne skupnosti in posamezniki vsega sveta na ta način poziva, da usmerijo vso pozornost na stanje in kakovost življenja v mestih in drugih naseljih ter z različnimi aktivnostmi spodbujajo zavest o temeljni pravici ljudi do primernega domovanja.
Na Inštitutu za študije stanovanj in prostora (IŠSP) in Inštitutu za politike prostora (IPoP) so ob tej priložnosti pripravili pregled stanovanjskega področja v Mestni občini Ljubljana in ugotovili, da je stanje alarmantno. »V Ljubljani je število gospodinjstev večje od števila stanovanj. Stanovanja so prenaseljena, prostorski standard na prebivalca pa nižji kot v ostalih slovenskih krajih in drugih evropskih mestih,« pravijo.
Premajhna stanovanja in neprimernost tlorisov sta po njihovi oceni povezana z dejstvom, da je skoraj polovica stanovanjskega fonda starejšega od 50 let. Od osamosvojitve Slovenije do leta 2018 je bilo namreč zgrajenega le približno 16 odstotkov stanovanjskega fonda. Ob tem so številna stanovanja potrebna obnove in ukrepov za povečanje potresne varnosti.
Gradi se, a le za bogate
Čeprav na inštitutih priznavajo, da se gradi več kot v preteklih letih, pa je to, kot pravijo, še vedno mnogo premalo glede na zaostanke v letih po osamosvojitvi Slovenije. Dodaten problem vidijo v tem, da se v zadnjih letih podjetja usmerjajo predvsem v luksuzno gradnjo; veča se število petsobnih stanovanj in tudi povprečna velikost dokončanega stanovanja, medtem ko so za bolj dostopna stanovanja primorani poskrbeti posamezniki sami. V letu 2019 so tako kar 64 odstotkov vseh novih stanovanj zgradile fizične osebe, medtem ko je ta odstotek leta 2008 znašal 35 odstotkov.
Zaradi nevzdržnega stanja in velikih potreb zadnja leta več gradijo tudi stanovanjski skladi. Od leta 2019 je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana pridobil 244 stanovanj, do konca prihodnjega leta načrtuje še 192 enot, do konca leta 2025 pa še skoraj 700. Stanovanjski sklad RS je trenutno v zaključnih fazah gradnje 498 stanovanj, v naslednjih letih pa načrtuje v Ljubljani izgradnjo še 440 stanovanj. Skupno lahko torej do leta 2025 pričakujemo blizu 2000 novih javnih najemnih stanovanj, kar predstavlja skoraj 30 odstotkov trenutnega števila javnih stanovanj v Ljubljani.
Čeprav so te številke spodbudne, pa na inštitutih opozarjajo, da bo treba glede na rastočo potrebo tudi v prihodnje vzdrževati tak tempo gradnje, kar pa ne bo možno brez sistemskega vira financiranja, ki ga mora zagotoviti vlada.
Cene stanovanj so previsoke in še rastejo
Na IŠSP in IPoP zavračajo ocene, da se mladi ne osamosvojijo, ker jim je preveč udobno v »hotelu mama«. »To nikakor ne drži. Mladi bi se radi osamosvojili, vendar jim lastna najemniška ali lastniška stanovanja preprosto niso dosegljiva,« pravijo in opozarjajo na previsoke cene.
V Ljubljani so bile lani cene stanovanj več kot 50 odstotkov nad slovenskim povprečjem. Med letoma 2015 in 2020 so se povišale za okrog 45 odstotkov, medtem ko je povprečna plača zrasla zgolj za 17 odstotkov. Geodetska uprava RS je za leto 2019 poročala, da je bila povprečna cena novega stanovanja lani v Ljubljani okoli 3750 evrov na kvadratni meter, pri čemer je zgolj v letu 2018 zrasla za 30 odstotkov, leta 2019 pa še za 20 odstotkov.
Biti najemnik je nevzdržno
Ob takih cenah novih stanovanj se je vse več občanov prisiljenih zatekati na najemni trg, kjer pa je stanje podobno nevzdržno. Najemna stanovanja kljub vse večji potrebi uradno predstavljajo le približno 10 odstotkov vseh stanovanj. Ob tem pa je bivanje v tržnem najemu negotovo in nepredvidljivo, pogodbe so sklenjene za kratek čas, trg se ne nadzoruje ali regulira in posledično so najemniki povsem odvisni od dobre volje lastnika.
Kljub slabim pogojem so najemnine glede na raven plač občutno previsoke, povprečna tržna najemnina namreč znaša okoli 14 evrov na kvadratni meter. »Tako visoke najemnine ne omogočajo ustvarjanja prihrankov za nakup stanovanja, kar pomeni, da se najema v Ljubljani ne more obravnavati kot začasne postaje na poti do lastništva ali kot dobre in stabilne alternative lastništvu. Najem postaja nekaj, na kar smo obsojeni, če nimamo nadpovprečnih prihodkov ali zaledja staršev,« opozarjajo v omenjenih inštitutih.
Dolgoročno in stabilno najemno razmerje je po njihovih besedah mogoče zadeti »le na loteriji – pri Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana. Ta ima v lasti približno 40 odstotkov ljubljanskega najemnega trga, kar pa je še vedno 11-krat premalo glede na nenehno rastoče število upravičencev do neprofitnega najema.
Rešitev se, kot dodajajo v inštitutih, zagotovo ne skriva niti v tem, da mladim namesto domače otroške sobe ponudimo pograd kot na primer v novi Skupnosti za mlade Gerbičeva. »Ne preseneča, da je Stanovanjski sklad RS na nedavnem razpisu prejel prijave le za polovico razpoložljivih postelj v novem objektu. Takšne bivalne enote za dve in tri osebe namreč ne omogočajo dostojnega bivanja, niti ne nudijo pogojev, da bi posameznik res zaživel samostojno odraslo življenje.«
So rešitev stanovanjske zadruge?
Na Inštitutu za študije stanovanj in prostora in Inštitutu za politike prostora vidijo možno rešitev v oblikovanju stanovanjskih zadrug, kakršne so se zaradi podobnih kriznih razmer razvile marsikje po svetu. Stanovanjske zadruge, kot pojasnjujejo, temeljijo na združevanju posameznikov in njihovih sredstev za zagotovitev kakovostnih stanovanj, ki so lahko bistveno bolj dostopna od tržnih, saj se zadruga popolnoma odpove vsakršnim dobičkom.
V Ljubljani obstajajo že vsaj tri zadružne pobude, razvoj stanovanjskih zadrug pa podpira tudi Javni stanovanjski sklad. A problem je, da manjka resna podpora s strani države in sistemska ureditev zadružnega področja, še pravijo v inštitutih.
Stanovanjski standard boljši kot pred desetletji
Na državnem statističnem uradu (Surs) po drugi strani ugotavljajo, da se je stanovanjski standard v Sloveniji je v zadnjih desetletjih vendarle precej izboljšal. Iz podatkov zadnjega registrskega popisa prebivalstva, gospodinjstev in stanovanj, ki se nanašajo na leto 2018, je razvidno, da je bilo v Sloveniji v omenjenem letu okoli 852.000 stanovanj ali 412 na tisoč prebivalcev, medtem ko jih je bilo v letu 1971 le 477.273 ali 276 na tisoč prebivalcev.
Povprečna uporabna površina stanovanj se je od takrat dvignila s 57 na 82 kvadratnih metrov. Povprečna površina stanovanja na osebo pa se je povečala s 16 na 29 kvadratnih metrov.
Po ugotovitvah Surs je višja tudi kakovost stanovanj. Večina stanovanj (92 odstotkov) ima kuhinjo, kopalnico in notranje stranišče, leta 1971 je bilo takšnih stanovanj le 42 odstotkov. Ob popisu leta 1971 je bilo v Sloveniji tudi kar 3649 stanovanj brez ustrezne temeljne plošče, tla so bila kar na zemlji, pravijo na Sursu.
Vedno več lastniških stanovanj
Značilen za zadnja desetletja je tudi visok dvig deleža stanovanj v zasebni lasti, ta se je z 72 odstotkov dvignil na 94 odstotkov, kar je posledica množičnega odkupa stanovanj po stanovanjskem zakonu, sprejetem kmalu po osamosvojitvi.
Dve tretjini prebivalcev Slovenije (66 odstotkov) sicer biva v eno- ali dvostanovanjskih stavbah, večinoma zgrajenih v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja. Povprečna starost teh stavb je 45 let. Ob popisu prebivalstva leta 1971 je bilo 34 odstotkov stanovanj tri- ali večsobnih, v letu 2018 pa je bilo takih že 62 odstotkov. V teh tri- ali večstanovanjskih stavbah, večinoma grajenih v sedemdesetih letih, je v letu 2018 bivalo malo več kot 30 odstotkov prebivalcev. Nekaj manj kot štiri odstotki prebivalcev pa so bivali v skupinskih in drugih oblikah nastanitev (v domovih za upokojence, študentskih domovih, samskih domovih in drugih stavbah).
