Kdo nam je ukradel zemljiško knjigo?

V starem sistemu so se podatki o kulturi in površini ažurno prenašali iz katastra v zemljiško knjigo in obratno, podatki o lastništvu iz zemljiške knjige v kataster. Namesto tega usklajenega delovanja se zdaj srečujemo s popolno negacijo pravnega na račun dejanskega in s popolno prevlado dejanskega nad pravnim ter z alarmantnim dejstvom rušenja nepremičninskega pravnega sistema, ki se je korak za korakom gradil vse od rimskega prava, potem pa bil naenkrat porušen z nepreizkušenim eksperimentalnim sistemom. Že sama zakonodaja je sistem zrušila do te mere, da zemljiškoknjižnega izpiska brez »prevajalca« ni mogoče več razumeti. Ukinjeni so bili zemljiškoknjižni vložki, ki so kazali celotno sliko lastnine posameznika v katastrski občini, in uveden je bil pojem »ID-znaka, kot je vpisan v zemljiškem katastru«, ter »ID-položaja«, ki pa je težko razumljiv, saj njegova struktura ni enostavna, kot je bila struktura zemljiško knjižnega vložka s posestnim listom A, lastninskim listom B in bremenskim listom C. Struktura, katere vsebina je bila razumljiva vsakomur.

Pravi problem pa nastane šele z aplikacijami oziroma zemljiškoknjižnimi navodili, ki so po svoji naravi računalniški pripomoček na 150 straneh in s pravom kot tehnična navodila nimajo ničesar skupnega. Posledica tega je, da ima tako najenostavnejši izpisek iz zemljiške knjige ali zemljiškoknjižni sklep na strani in pol naenkrat okoli 50 številk. Prav tako je posledica tega, zlasti posledica ukinitve posestnega lista A, da zemljiškoknjižni izpisek sam po sebi brez katastrskega izpisa ni uporaben. Je zgolj neka in popolna abstrakcija. Številka ID je, če se nanaša na etažno lastnino, lahko drvarnica, stanovanje ali garaža, če se nanaša na skupne dele, je lahko stopnišče ali pralnica, in če se ne nanaša na etažno lastnino, je lahko stavba ali travnik, potok ali cesta, v izmeri od 0 do ∞ m

2

Zemljiška knjiga je bila ustvarjena zato, da bi jo razumel vsak, tudi preprost zemljiškoknjižni lastnik in vsak povprečno izobražen prodajalec ali kupec nepremičnine, povprečno izobražen zastavitelj in zastavni upnik itd. Ustvarjena je bila zato, da kot javna knjiga, namenjena javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in o pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami, omogoči vpogled vseh tako v lastninskopravne kot na lastnino nepremičnin vezane pravne položaje (hipoteke, služnosti, preužitke, pogodbe o dosmrtnem preživljanju, zaznambe, predznambe itd.), s podatkom o površini parcele in njeni kulturi vred, kar je za dojemanje, na kaj se ti podatki pravzaprav nanašajo, nujno potrebno in brez česar ti podatki ostanejo zgolj mrtve črke in številke na papirju.

V obstoječem sistemu je pravo izgubilo nadzor nad dogajanji na nepremičninskem področju, ki je v celoti prepuščeno geodetom, ti pa za materialnopravna dejanja in za pravni nadzor niso kvalificirani in njihov postopkovni instrumentarij temu ni prilagojen. Kaj ob tem pomenijo obstoječa načela zemljiškoknjižnega prava, kot so načelo javnosti, oblikovalni učinek vpisov, publicitetno načelo, načelo zaupanja v zemljiško knjigo, načelo vrstnega reda itd., ni več niti jasno niti transparentno. Geodetski postopki predvsem nimajo instrumentov upoštevanja materialnopravnih temeljev geodetskih vpisov, civilnopravna zaščita pred napačnimi geodetskimi vpisi pa ni zadovoljiva. Zagotovljena je upravnopravna zaščita, ki pa ne zadošča, prav zaradi omejenosti na procesnopravne presoje geodetskih storitev in zaradi neupoštevanja materialnopravnih temeljev nepremičninskih odnosov, ki so nesporna podlaga vsem in vsakemu, ne le geodetskim ravnanjem.

Bistvo navedenega je, da zemljiška knjiga s svojimi podatki posledično ne zadovoljuje več potreb pravnega prometa, kataster pa ne more prevzeti funkcije, ki jo ima zemljiška knjiga v pravnem prometu. Ko se danes nepremičnina prodaja ali obremenjuje, se ne ve, kaj se prodaja in kaj se obremenjuje. Prodaja in obremenjuje se ID-številka, za katero je treba pogledati v kataster, kaj sploh predstavlja, podatki iz katastra pa v pravnem prometu niso zavezujoči, niti ni nujno, da so resnični, ker se vpisujejo, kot očitano, brez materialnopravnih temeljev. Za podatke, vpisane v kataster, ne veljajo prej omenjena načela zemljiške knjige.

Geodeti s svojimi postopki svobodno premikajo meje parcel. Postopki na terenu in v prisotnosti strank so formalno zavezujoči, odločujoči pa so postopki v pisarnah. V pisarnah se izvedejo katastrski vpisi. Odločbe, ki jih izdajajo geodetske pisarne in na podlagi katerih sodišča izvedejo vpise v zemljiški knjigi, visijo v zraku. Geodet ni ne pristojen ne kvalificiran, da presoja materialnopravna razpolaganja strank. Poglejmo si konkreten in dokumentiran primer: občan kupi parcelo z ID-oznako in se kot lastnik vpiše v zemljiško knjigo. Kasneje prodajalec ugotovi, da je parcela večja od tiste v pogodbi, ali pa kupec ugotovi nasprotno, da je manjša od tiste v pogodbi. Vpis v zemljiško knjigo je izvršen. Lastninska pravica je v skladu z zakonom prešla s prodajalca na kupca. Oba sta se zanesla na podatke v zemljiški knjigi in neobstoj podatkov ne sme ogroziti pravne varnosti. Paradoks, ki zahteva popolnoma nov pravni instrumentarij od dosedanjega, kajti pogodbenika se ne moreta sklicevati ne na zmoto ne na čezmerno prikrajšanje. Pogodbe ni mogoče izpodbiti. Gre pa za nelegitimno, a legalno pridobitev oziroma odsvojitev. Obstajajo primeri, ko je bila površina manjša oziroma večja kar za trikrat, za kar nihče ne odgovarja. Ni ne sistema ne odgovornosti ne instrumentarija popravljanja napačnih podatkov. In ni pravne teorije, ki bi opravičevala ali uzakonila obstoječo pravno prakso.

Drug primer (primer Albreht-1) je bolj zapleten. Geodet je zaradi zmanjšanja parcel na jugu zaradi spremembe struge potoka na vzhodu in razširitve ceste na zahodu, da bi nezakonito, torej brez pravnega temelja, ohranil površino sosednje parcele, pomaknil severno mejo parcele v parcelo severnega soseda. Pride do efekta domin, na katerega bi morali biti geodeti zlasti pozorni. Vse parcele med potokom in cesto se pomaknejo na sever. V konkretnem primeru kar za štirinajst metrov. Hiša, ki je bila zgrajena na eni parceli, zdaj stoji na drugi parceli. V zemljiški knjigi ni vpisa, kaj parcela predstavlja v naravi. Hipoteka, ki je bila vpisana v zemljiški knjigi na parceli s hišo kot s sestavino parcele, je zdaj vpisana na parceli z istim ID-znakom, a brez hiše. Premikajo se namreč parcele, in ne stavbe, ki stojijo na teh parcelah. Stavba je zdaj sestavina druge parcele oziroma druge ID-številke. Poplačilo z izvršbo na podlagi hipoteke, ki bi poleg parcele zajemala tudi hišo, ni več mogoče. Upnik je ostal brez zavarovanja. Hiša, ki jo je lastnik z vsemi dovoljenji zgradil na eni parceli, pa je postala zdaj, ko jo je geodetska uprava brez pravnega temelja prestavila na drugo parcelo, črna gradnja.

Ali primer s cesto, ki je potekala prek parcel z določenimi ID-znaki (primer Albreht-2). Zaradi geodetskih napak jo geodet vriše drugam, stare pa ne izbriše, ker za to nima pravne podlage. Prek parcele z istim ID-znakom je prej potekala ena javna pot, zdaj potekata dve javni poti, vsaka s svojim ID-znakom, ter se obe vpisujeta brez pravnega temelja na podlagi izrisa geodeta v zemljiško knjigo, v resnici pa v naravi poteka samo ena pot, in to tam, kjer je tudi vedno potekala, itd. Dejanske in pravne ter katastrske situacije in podatki ter vpisi in zarisi so v popolnem nasprotju. Totalen kaos torej, ki ga še potencira podatek o tisoče javnih cestah na zasebnih zemljiščih in o 243 milijonih evrov, kolikor bi stal odkup teh 22.700 kilometrov cestnih zemljišč od skupno 34.500 kilometrov cest, ki nimajo urejenih podatkov v zemljiških evidencah.

Tovrstne primere bi lahko opisovali v nedogled. Nekatere od njih je, kot je bilo navedeno, opisal Ciril Brajer v Nedeljskem dnevniku.

Ob proučevanju geodetske prakse v Sloveniji postane jasno, kako sta Čok in Krištof Dimač, junaka romana Jacka Londona Smoke Bellow (v slovenskem prevodu Krištof Dimač), kot zlatokopa v takratni zlatokopski mrzlici na Aljaski zakoličila parcelo z negativno površino. Povsem enostavno, namreč. Zgornja mejnika sta zaradi reke, ki je tu delala lok v obliki podkve, postavila pod spodnja mejnika. Ko premikaš mejo iz ene parcele v drugo in tako naprej, na koncu trčiš ob zemeljski tečaj, in da se temu izogneš, ustvariš v pisarni parcelo z negativno površino, ali kot v enem od zgoraj omenjenih konkretnih primerov nekakšno fantomsko parcelo, ter jo podtakneš današnjima in slovenskima Čoku in Krištofu. Meje in parcele so spremenjene in premaknjene in nihče nikomur nič, kot da se ne bi nič zgodilo. In v zemljiški knjigi se tudi v resnici ni nič zgodilo. Vsi podatki so ostali, ne enaki, temveč isti. V resnici pa je eden od lastnikov brez pravnega temelja ostal brez svoje parcele oziroma njenega dela, za katerega ima vso lastniško dokumentacijo.

Tako Stvarnopravni zakonik kot Zakon evidentiranju nepremičnin določata, da je parcela prostorsko omejen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami, ne določata pa, da mora biti ta del zamejničen, in tako se mejniki sploh več ne postavljajo oziroma za to ni več nobene zakonske zapovedi – in zakaj bi geodeti čutili obvezo postavljanja mejnikov, če jim tega ni treba početi? Lastniki zemljišč so zaradi tega soočeni z mejami, ki jih geodeti rišejo v pisarnah. Soočeni so s tem, da geodeti iz njihovih pravokotnih parcel v pisarnah delajo trikotne, iz parcel, ki so se prej nadaljevale ena v drugo, delajo po deset metrov in več velike diagonalne, ne le vertikalne in horizontalne preskoke, jim selijo hiše z ene parcele na drugo, enako poti itd., ter vse brez ustreznih z zakonom predvidenih postopkov in zlasti brez materialnopravnih temeljev vpisujejo v kataster, medtem ko podatki v zemljiški knjigi ostajajo isti. Celi kompleksi parcel visijo itd.

Vse se dogaja na dejanskem področju, na pravnem pa ostaja vse nespremenjeno. Nesoglasje med dejanskim in pravnim postane popolno. ID-številka postane fikcija. Trditi, da je vse mogoče reševati z lastninskimi tožbami s tako imenovano probatio diabolica (hudičevim dokazovanjem, kot ga imenujemo zaradi njegove težavnosti), je naivno in nepošteno do občanov, predvsem pa se je treba vprašati, zakaj. Zaradi zakonodajalčeve nedomišljenosti in zaletavosti ali nesankcioniranih geodetskih napak in prevar ter kapitulacije zemljiške knjige in subordinacije zemljiškega katastra. Subordinacije geodetske stroke nad pravno.

Po opisani logiki bi slovenski geodeti premaknili Gibraltarsko ožino, če bi se sosedi, v konkretnem primeru Maroko in Španija (če zanemarimo ingerence Anglije), s tem strinjali in na terenu podpisali ustrezne zapisnike. Vse pa bi potem, ko bi premik ustrezno izrisali v pisarni, z ustreznimi sklepi potrdila sodišča. Stoletni mejniki naenkrat ne veljajo. Skala, ki leži nekje že od vekomaj in je od vekomaj tudi naravni mejnik, to naenkrat ni več. Meje in mejniki so se spoštovali, odkar pomnimo. Grki in Rimljani so imeli bogove mej. Dne 23. februarja je bil v Rimu dan mej in sosedje so na mejnike prinašali in polagali rože, danes pa se ob (ne)delovanju nepremičninskega sistema nekaznovano ruvajo prej omenjene stoletne skale, geodeti rišejo meje v pisarnah, zemljiška knjiga pa je polna številk in ID-pravic, ID-zaznamb in ID-položajev.

V popolni anoreksiji pravnega sistema v okviru opustošene zemljiške knjige, ki bi sicer morala biti okvir, v katerem geodetska uprava lahko posluje, ni opravičila za zakonodajalca, da geodetom z določbo o obveznem upoštevanju materialnopravnih temeljev njihovih »zarisov« tega ne zapove in s tem določi ne le moralne, temveč tudi zakonske okvire njihovih ravnanj. Reformirana zemljiška knjiga daje uporabnikom manj kot stara zemljiška knjiga, in to na bolj zapleten in manj razumljiv, predvsem pa tudi dražji način. Pove nam, kdo, pa še to ne vedno (ustalil se je abstrakten pojem vsakokratnega lastnika). Pove tudi, kaj pravno, nikakor in nič pa ne pove, kaj dejansko. Pove nam o izvedenih stvarnopravnih pravicah, a ne vemo, kam. Na določen ID-položaj. Tisto, kar izstopa, je, da so pri vseh aplikacijah in računalniških sistemih zanemarjene temeljne pravice državljanov, z lastninsko pravico, njenimi pridobitnimi načini in varovanjem.

Ustvarjen je bil do državljanov izrazito neprijazen sistem. Če zanemarimo, koliko je stal in kdo se je ob tem glede na splošno prakso grel, stal pa je veliko, državljani v nepremičninski sistem nimajo vpogleda in nad njim nimajo pregleda, kot so ga imeli v starem sistemu oziroma kot so ga imeli pred spremembami, pa ne zaradi elektronske neizobraženosti, temveč zaradi nerazumljivosti, nedodelanosti in nepopolnosti sistema. Sistem, ki je bil zgrajen z namenom dodatnega polnjenja proračuna z nepremičninskim davkom, je državljane dodatno oškodoval. Ni se mogoče znebiti občutka, da so zlasti zemljiškoknjižnim računalniškim magom stvari že zdavnaj ušle iz rok in da krpanja sistema, namesto da bi povečevala pravno varnost na nepremičninskem področju, to z dopolnitvami in reformami zgolj povečujejo. V nasprotju z oblastjo pa so vse navedene opustitve in nedomišljenosti takoj dojeli vsi nepremičninski špekulanti in prevaranti ter med njimi tudi vrsta geodetov, ki jim opisana ureditev daje povsem proste roke.