Stanovanjski sklad Republike Slovenije je na zadnjem razpisu prodal le slabo polovico ponujenih stanovanj v soseski Zeleni gaj na Brdu. Precej presenetljiv podatek, če vemo, da je trenutno na nepremičninskem trgu v Ljubljani mogoče prodati praktično vsako spodobno stanovanje. A na skladu so vendarle pretiravali: najcenejše garsonjere so stale 140.000 evrov, najdražji dupleksi pa 450.000 evrov in več. Visoke cene pa niso posledica prevelikih apetitov na skladu, temveč vrtoglavih cen, ki so jih plačali za dokončanje stanovanj in okolice soseske.
Zgovoren je že podatek, da so za gradbeno obrtniška in inštalacijska dela na tako imenovani vzorčni hiši s 64 stanovanji plačali 1625 evrov za kvadratni meter stanovanjske površine, kar je 735 evrov več od zgornje meje, ki so jo na republiškem stanovanjskem skladu določili za sofinanciranje gradnje neprofitnih najemnih stanovanj. Če bi torej recimo ljubljanski stanovanjski ali kateri drug občinski sklad želel kandidirati za sredstva za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj, bi moral za gradbeno obrtniška in inštalacijska dela plačati največ 890 evrov za kvadratni meter stanovanjske površine.
Kriva je odsotnost stanovanjske politike
Nekoliko zadržan je do dvojnih meril republiškega stanovanjskega sklada direktor ljubljanskega stanovanjskega sklada Sašo Rink, ki je hkrati tudi prvi nadzornik republiškega sklada. »Gradbeni, obrtniški in inštalacijski stroški so bili visoki. Tudi skupni stroški so visoki. Kolikor sem razumel, gre pri teh stanovanjih za nekakšen živi laboratorij. A na koncu bo treba ta stanovanja vendarle upravičiti in upravičiti tudi te stroške. Kakršen koli komentar bi bil komentar na pretekle odločitve vodstva sklada, je pa dejstvo, da je to tudi posledica odsotnosti stanovanjske politike na splošno – delali so pač tisto, kar se jim je v tistem trenutku zdelo primerno,« opozarja Rink.
Podobno meni tudi vodja stanovanjskih študij na urbanističnem inštitutu dr. Richard Sendi, ki opozarja, da republiškemu skladu v vsej svoji zgodovini ni uspelo zagotoviti »prodajne cene, kot jo je obljubil potencialnim kupcem na začetku določene akcije. Zadeva se vedno vrti okrog vrednosti gradbeno obrtniških in inštalacijskih del, ki, razumljivo, predstavlja najvišji odstotni delež celotne investicije.«
Kako visoke stroške so na skladu plačali za dokončanje zadnjih 64 stanovanj in 18 vrstnih hiš v Zelenem gaju, je razvidno tudi iz izračuna cene, ki so jo za kvadratni meter stanovanja plačali za druge dele soseske. Gradbeno obrtniška in inštalacijska dela za stavbe območja F4 do F6 so kljub zapletom s stečaji izvajalcev tako stala le 867 evrov za kvadratni meter stanovanja, skupaj pa so stroški znašali slabih 1400 evrov za kvadratni meter. Ni čudno, da so potem ta stanovanja prodajali za manj kot dva tisočaka za kvadratni meter. Še bolj racionalen je bil ljubljanski stanovanjski sklad pri gradnji soseske Polje II, kjer so skupni stroški znašali le 1221 evrov za kvadratni meter, gradbeno obrtniška in inštalacijska dela pa so stala 873 evrov za kvadratni meter.
Da stroški dokončanja zadnje širitve soseske Zeleni gaj ne bodo nizki, je bilo jasno že od začetka. V letnem poročilu sklada za leto 2010 je vzorčna hiša opredeljena kot raziskovalni projekt, ki nastaja v sodelovanju s fakulteto za arhitekturo in pri katerem sodelujejo profesorji Janez Koželj, Tadej Glažar, Aleš Vodopivec in Jurij Kobe.
»Ker smo želeli prikazati vzorčni projekt dobrih praks, smo se odločili za več sistemov oskrbe z energijo: lamela A se oskrbuje z energijo prek toplotne črpalke, lamele B, C, D pa s kombinacijo lesne biomase in solarne energije. Spodnje tri etaže objekta so izvedene v nizkoenergetskem standardu, zgornji dve etaži pa v pasivnem standardu,« so zapisali o projektu. V vzorčni hiši so pravzaprav štirje povsem različni stanovanjski bloki, ki so jih po Koželjevih besedah poskušali povezati v enotno zunanjo podobo.
Koželj: Izvedbo bi lahko tudi bistveno pocenili
Koželj poudarja, da bi pri običajnem projektu eno od tipičnih lamel večkrat ponovili, »s čimer bi lahko bistveno znižali ceno izvedbe, medtem ko je v vzorčni hiši vsaka lamela skoraj v vseh elementih namenoma unikatna«.
»Zasnovati in izvesti stanovanjski blok s čim nižjimi stroški in za najnižjo ceno torej ni bilo niti izhodišče niti cilj raziskovalnega projekta. Želeli smo namreč preizkusiti v eni stavbi čim več najrazličnejših arhitekturnih, gradbenih in tehničnih rešitev, kar je nasprotno od siceršnjega prizadevanja, ko poskušamo, še posebno pri gradnji socialnih stanovanj, v čim večji meri optimizirati tako zasnovo stavbe kot njeno izvedbo,« pojasnjuje Koželj.
Projekt je začel nastajati že pred več kot desetimi leti, projektna dokumentacija in vloga za gradbeno dovoljenje sta bili gotovi leta 2010, ko je sklad še vodil Primož Pirc, ki ga je leta 2012 zamenjal Žiga Andoljšek. Prav ta dva direktorja bi lahko projekt verjetno še ustavila, ne da bi pri tem nastali ogromni stroški.
»Ko sem prevzel vodenje sklada, bi lahko ustavili le projekt vrstnih hiš, dupleksov in atrijskih stanovanj v enoti F6, vendar bi bili stroški novih projektov in gradbenega dovoljenja visoki. Stanovanja v vzorčni hiši pa so bila praktično končana, lotili smo se lahko le odprave napak, tako inštalacijskih kot konceptualnih,« razlaga trenutni direktor sklada Črtomir Remec, ki se vsakič zdrzne, ko mu omenimo besedno zvezo raziskovalni projekt.
»Gradbeno obrtniška in inštalacijska dela pri vzorčni hiši so bila absolutno predraga. Pri hišah in dupleksih pa je zemljišče precej neracionalno izkoriščeno, saj je tam ulica videti kot Beverly Hills. Ne bom se spuščal v ocene o arhitekturi. Sem gradbenik in z gradbenega vidika presežka ne vidim. Vsako stanovanje je po svoje res unikat in mora dobiti primernega kupca, kar nam bo zaradi ugodnih razmer na trgu verjetno tudi uspelo. Ampak vsa ta afnarija s pasivno gradnjo in dupleksi ni za širok krog ljudi, ki išče racionalno stanovanje,« je kritičen Remec, ki je kljub temu prepričan, da bodo prodali tudi najdražja stanovanja in z izkupičkom končno financirali gradnjo najemnih stanovanj, ki jih v Ljubljani tako zelo primanjkuje.
