Upravljanje stanovanj podrobno določajo stvarnopravni zakonik, stanovanjski zakon in pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb. Pri večlastniških nepremičninah stavbo upravlja upravnik, ki ga izberejo etažni lastniki. Stavba mora imeti upravnika, če ima več kot dva etažna lastnika in več kot 8 posameznih delov. Upravnika določijo etažni lastniki. Upravnik večstanovanjske stavbe je tako pooblaščenec etažnih lastnikov, ki v njihovem imenu (z njihovim pooblastilom) opravlja in jih zastopa v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe. Upravnik je lahko pravna ali fizična oseba, ki je registrirana za upravljanje nepremičnin. To je lahko tudi eden od etažnih lastnikov. Določitev upravnika sodi med posle rednega upravljanja, kar pomeni, da je za njegovo določitev potrebno soglasje več kot polovice etažnih lastnikov. Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku.
Redno upravljanje
Upravljanje se deli na redno upravljanje in na posle, ki presegajo redno upravljanje. Med redno upravljanje spadajo posli obratovanja, vzdrževanja stavbe, določanje in razreševanje upravnika in nadzornega odbora ter oddajanje skupnih delov v najem. Med redno upravljanje sodi tudi vgradnja dodatnih delilnikov, merilnikov in odštevalnih števcev. Redno upravljanje pomeni sklepanje poslov, ki zagotavljajo izvrševanje osnovnega namena stavbe; če gre za stanovanjsko stavbo, potem bivanje; če gre za poslovno, pa opravljanje poslovne dejavnosti. Gre tudi za zagotavljanje dobav in storitev za skupne dele in za posamezne dele, če v stavbi niso individualni priključki, hišniška opravila, čiščenje skupnih prostorov, varstvo pred požarom itd.
Med redno upravljanje sodi redno vzdrževanje, kar pomeni zagotavljanje in ohranjanje pogojev za bivanje v skladu s predpisi o graditvi objektov. Za vzdrževanje morajo etažni lastniki sprejeti načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ pet let. Načrt pripravi upravnik, vsebovati pa mora vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Za vse sklepe okoli rednega upravljanja je potrebno soglasje večine etažnih lastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico solastniških deležev. Če se posamezni etažni lastnik ne strinja s sprejetimi sklepi, je dolžan kljub temu upoštevati sklepe in poravnati vse obveznosti. Kadar etažni lastniki ne sprejmejo potrebnih sklepov, ki so nujni za izvajanje nujnega vzdrževanja, lahko kateri koli lastnik predlaga, da o sklepih odloča sodišče v nepravdnem postopku, in če uspe, stroške postopka nosijo tisti etažni lastniki, ki so glasovali proti postopku. Podobno velja v primeru, da lastniki ne sprejmejo načrta za vzdrževanje.
Etažni lastniki stavbe so dolžni skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih. Z njo uredijo način upravljanja in rabo večstanovanjske stavbe. S to pogodbo določijo stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, in način oblikovanja rezervnega sklada v primeru, da so vplačila pod zakonsko mejo. Prav tako se dogovorijo o načinu uporabe in upravljanju skupnih delov, namenu uporabe posameznih delov v etažni lastnini in posebnih omejitvah pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini. Uredijo nastopanje lastnikov v pravnem prometu, uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene in zavarovanje zgradbe kot celote. Opredelijo posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe (kot denimo varovanje, vratar …), in definirajo potrebo po soglasju lastnikov, če se spremeni raba stanovanj v druge namene. Ne nazadnje določijo tudi način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.
Odločanje lastnikov
Lastniki odločajo o poslih upravljanja s podpisovanjem listine, ki vsebuje predlog sklepov, ali pa z glasovanjem na zboru lastnikov, ki ga skliče upravnik oziroma etažni lastniki, ki dosegajo vsaj eno petino solastniških deležev, ali pa nadzorni odbor. Sklicatelj zbora oblikuje predlog sklepov. Če gre za pisno odločanje s podpisovanjem listine, lastniki podpišejo listino, na kateri označijo, ali so za predlog ali proti njemu. Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od podpisa prvega etažnega lastnika, podpiše potrebno število etažnih lastnikov. Na zboru lastnikov lastniki glasujejo o sklepih. Če dobijo zadostno podporo, so sklepi sprejeti.
V praksi pa …
Vendar v življenju še zdaleč ni vse tako idealno, kot je lahko dobronamerno zapisano v pravilih delovanja. Tako tudi v stanovanjskem upravljanju prihaja do mnogih konfliktov zaradi različnih vzrokov. Etažni lastniki lahko pogosto le nemočno opazujejo upravnike, ki ne opravljajo svojih nalog in ne izvršujejo sklepov lastnikov, kajti zakonodaja v takšnih primerih sankcij za upravnike ne predvideva. Zamenjava upravnika je predvsem v večjih blokih in soseskah, kjer je lastnikov veliko, praktično nemogoča. Na drugi strani nastajajo problemi zaradi neenotnosti ali neaktivnosti etažnih lastnikov. Upravniki imajo velike težave z nejasnimi pristojnostmi etažnih lastnikov in njihovih nadzornih odborov, s pridobivanjem potrebnih soglasij od lastnikov in navsezadnje tudi s tem, da se lahko upravniških poslov loti praktično vsak, saj pogojev za opravljanje te dejavnosti ni.
Najbolj boleča točka je prav gotovo rezervni sklad. Etažni lastniki se vse pogosteje pritožujejo, da jim upravniki ne dovolijo oziroma ne omogočajo preverjanja porabe zbranega denarja. Zato tudi na tem področju še lahko pričakujemo določene popravke pravil igre. Predlog novega stanovanjskega zakona, ki naj bi odpravil pomanjkljivosti na tem področju in določene postopke tudi poenostavil, naj bi na ministrstvu za okolje in prostor pripravili že lani, a niso. Zaradi mnogih pripomb na pripravljene predloge naj bi to storili letos.ktm
