Zakon določa, da prodajalec lahko začne oglaševati in prodajati nepremičnino šele potem, ko postane lastnik ali imetnik stavbne pravice na parceli, na kateri bo gradil nepremičnino, in ko je izdano dokončno gradbeno dovoljenje ter je v primeru prodaje posameznih delov stavbe v obliki notarskega zapisa določil splošne pogoje posameznih delov.
Pravne obveznosti prodajalca
Pred nakupom nepremičnin mora kupec preveriti, ali je prodajalec vknjižen kot lastnik ali imetnik stavbne pravice oziroma ali je vložen zemljiškoknjižni predlog za vknjižbo stavbne oziroma lastninske pravice. Izpolnjeni pa morajo biti tudi pogoji za dovolitev vknjižbe na ime prodajalca. Če ti pogoji niso izpolnjeni, pa kupec vseeno podpiše pogodbo, lahko od nje vedno odstopi brez obveznosti do prodajalca.
Pogodba, ki jo kupec podpiše pred nakupom, mora biti v skladu z zakonom o varstvu stanovanj in enostanovanjskih stavb. Prodajalec pogosto prodaja še nezgrajene nepremičnine, zato mora biti pogodbi priložena dokumentacija, ki določa tehnične lastnosti zgradbe glede izvedbe in vgrajene opreme ter nekatere pravne lastnosti. Priporočljivo je, da kupec do teh podatkov pride že pri osnutku pogodbe, saj pri sami pogodbi ne bo imel dovolj časa, da bi vse temeljito preveril. Če kupujemo le posamezni del stavbe, na primer stanovanje, mora ta del biti individualno določen in vpisan v zemljiško knjigo. Če še ni, mora pogodba obsegati tudi vse sestavine akta o oblikovanju etažne lastnine.
Kupnina
Po zakonu prodajalec kupcu ne sme zaračunati drugih stroškov kot le kupnino za nepremičnino, razen stroškov vpisa lastninske pravice v korist kupca. Če kupec zamuja s plačilom, mu prodajalec lahko zaračuna zamudne obresti in morebitne stroške, ki nastanejo zaradi zamude. Prodajalec ima pravico od kupca zahtevati aro, ki pa ne sme presegati deset odstotkov kupnine. Ara se všteje v kupnino. Omeniti velja, da kupcu ni treba plačati kupnine ali dela kupnine, dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na ime kupca in dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremične, kot je opisana v prodajni pogodbi. Prodajalec lahko kupnino zahteva prej, in sicer v primeru, da priskrbi bančno garancijo, oblikuje ustrezni skrbniški račun ali zagotovi poroštvo zavarovalnice.
Deset odstotkov kupnine lahko kupec zadrži, vse dokler mu prodajalec ne omogoči, da preveri, ali ima nepremičnina lastnosti, navedene v pogodbi. Če se ob prevzemu ugotovijo napake, če prodajalec ne deponira ali izroči bančne garancije za odpravo skritih napak in prav tako v primeru, da ne zagotovi pogojev za vknjižbo lastninske pravice, lahko kupec zadrži pet odstotkov kupnine.
Izročitev nepremičnine
Prodajalec je zavezan, da nepremičnino izroči do roka, ki je naveden v pogodbi. Kar pomeni, da mora prevzem omogočiti najkasneje v 15 dneh od izročitve. V primeru, da kupec ne plača kupnine, lahko prodajalec odkloni izročitev, razen v primeru, kadar kupec lahko po zakonu zadrži kupnino. Če prodajalec zamuja z izročitvijo nepremičnine, lahko kupec zahteva plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak zamujen dan. Prodajalčeve obveznosti pa so izpolnjene, ko je nepremičnina zgrajena v skladu s prodajno pogodbo, ko pridobi uporabno dovoljenje in ko je določen upravnik (v primeru večstanovanjskih zgradb z več kot osmimi stanovanji). Ob izročitvi mora prodajalec kupcu omogočiti posest nepremičnine, izročiti kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in etažni načrt, predpisane certifikate, garancijske liste, izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del.
Prevzem novogradnje je za kupca zahtevno opravilo
Ob prevzemu mora kupec temeljito pregledati celotno nepremičnino in sestaviti zapisnik o prevzemu, v katerem so med drugim zavedeni zahteve po odpravi napak in roki za njihovo odpravo. Prodajalec mora omogočiti kupcu ogled nepremičnine vsaj tri delovne dni pred dnevom, ki je določen za izročitev in prevzem. Kupec ima pravico zahtevati odpravo napak, ugotovljenih pri prevzemu, in plačilo pogodbene kazni ob morebitni zamudi pri izročitvi. Prodajalec je dolžan kupca na to opozoriti, kupec pa lahko te pravice uveljavlja le ob prevzemu, ne pozneje.
Kupec ne sme zavrniti prevzema zaradi manjših napak, ki ne ovirajo normalne uporabe nepremičnine. Od dneva prevzema nosi kupec vse stroške, povezane z uporabo nepremičnine, in tveganje naključnega uničenja in poškodovanja. Prodajalec je dolžan vse napake, katerih odpravo je zahteval kupec ob prevzemu, odpraviti v najkasneje enem mesecu. Če tega ne stori, lahko kupec zahteva znižanje kupnine, sam odpravi napake na račun prodajalca ali pa vztraja pri zahtevku za odpravo napak.
Odgovornost za skrite napake
Prodajalec je odgovoren tudi za napake, ki jih ob prevzemu ni mogoče odkriti, in sicer dve leti od prevzema nepremičnine. Po tem obdobju jih prodajalec ni dolžan odpraviti. Dolžan pa je deset let od prevzema odpraviti napake, ki imajo značilnosti napak v trdnosti gradnje.
Kupci morajo prodajalca o skritih napakah obvestiti v dveh mesecih po ugotovitvi oziroma v šestih mesecih, če gre za napako v trdnosti gradnje. Prodajalec ima 15 dni časa, da pregleda napako, in nato še 15 dni, da dostavi obvestilo o vzrokih zanjo in opiše, kako jo namerava odpraviti. Napako mora odpraviti v najkasneje dveh mesecih po prejemu obvestila. Če je zaradi napake onemogočena ali močno ovirana uporaba nepremičnine, pa takoj oziroma v najkrajšem možnem času.
