Med letošnjimi davčnimi novostmi je tudi podaljšanje roka za vložitev napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. Zavezanci, ki so fizičnim osebam oddajali v najem premičnino ali nepremičnino, so morali napoved za odmero dohodnine do zdaj vložiti do sredine januarja, po novem pa jo lahko oddajo do konca februarja. Tako namreč veleva spremenjeni zakon o davčnem postopku. Po podatkih Finančne uprave Republike Slovenije (Furs) se število zavezancev, ki prijavljajo dohodke od oddajanja nepremičnin (in tudi premičnin) v najem, vsako leto povečuje.
Leta 2011 je okoli 26.000 zavezancev Fursu prijavilo dohodek, ki so ga »oplemenitili« s pobranimi najemninami, leta 2015 pa se je to število povzpelo na skoraj 31.000. Najemodajalci so sicer najemnine pobrali v letu 2015, državi pa davek plačali leta 2016. Najvišji dohodki iz oddajanja premoženja v najem, ki so jih fizične osebe napovedale v dohodninski napovedi za leto 2015, so pri desetih davčnih zavezancih znašali od 40.000 do kar 410.000 evrov. Najnižji zneski prijavljenega dohodka od oddajanja premoženja v najem pa so bili od 10 evrov naprej. Davčni zavezanec, ki je predlani z najemninami zaslužil kar 410 tisočakov, je dohodek pridobil iz oddajanja premoženja v najem v tujini. »Določene osebe imajo namreč več nepremičnin, ki jih oddajajo v najem,« dodajajo na finančni upravi.
Kdo preverja resničnost podatkov o zaslužku?
Ker številni najemodajalci od najemnikov pobirajo visoke najemnine za najem nepremičnin, Fursu pa prijavijo bistveno nižje dohodke, kot jih navedejo v napovedi za odmero dohodnine, nas je zanimalo, kdo dejansko preverja resničnost podatkov. »Davčni zavezanci, ki oddajajo premoženje v najem drugim osebam, morajo dosežene dohodke napovedati v napovedi za odmero dohodnine, ki ji priložijo tudi dokazila. Z njimi dokazujejo podatke o doseženih dohodkih iz oddajanja premoženja v najem. V primeru dvoma o višini napovedanega dohodka lahko davčni organ vodi ugotovitveni postopek v sodelovanju z davčnim zavezancem, ki mora pojasniti razlog, zakaj višina napovedanega dohodka odstopa od povprečja. V preverjanje pravilnosti podatkov se vključujejo tudi mobilne enote in inšpektorji,« odgovarjajo na finančni upravi.
In kako konkretno preverjajo resničnost podatkov najemodajalcev oziroma ali to pomeni, da gre finančna uprava (Furs) »v akcijo« tudi na podlagi anonimnih prijav najemnikov? »Če se v postopku izdaje odmerne odločbe pojavi dvom o pravilnosti podatkov v napovedi, davčni organ zahteva od zavezanca dodatna pojasnila in ustrezna dokazila. Če pa se nepravilnosti ugotovijo po izdaji odločbe (lahko tudi na podlagi prijave), pa se z izrednimi pravnimi sredstvi obnovi postopek. Vir za ugotavljanje nepravilnosti so zagotovo tudi prijave in analize podatkov davčnega organa,« pojasnjujejo na Fursu.
Zanimalo nas je še, na kakšen način se v postopek vključijo mobilna enota in davčni inšpektorji. »Tako da se pogovorijo z najemnikom in kršiteljem, zahtevajo predložitev najemne pogodbe in potrdil o plačilu najemnine,« dodajajo na Fursu. Kako ugotavljajo, ali morajo najemniki razliko v najemninah najemodajalcu nakazovati »na roko«, ostaja nepojasnjeno.
Smešno nizke globe
Če zavezanci dohodka od oddajanja nepremičnin v najem ne prijavijo finančni upravi, jim grozi denarna kazen od 250 do 400 evrov. V primeru prijave manjših dohodkov od dejanskih, torej če zavezanci navedejo neresnične, nepravilne in nepopolne podatke, pa jih lahko doleti globa v višini od 400 do 5000 evrov. Koliko denarnih kazni so do zdaj pobrali, na Fursu nimajo podatkov.
Sicer pa so bile cene za najem nepremičnin lani v primerjavi z letom prej nespremenjene, zvišale so se le prodajne cene stanovanj. »Ponudba za najemniška stanovanja je velika, zato cene ostajajo enake,« pojasnjuje nepremičninski strokovnjak Alen Komič iz družbe ABC nepremičnine. Najemnina za dvosobno stanovanje v Ljubljani trenutno znaša od 400 do 500 evrov, medtem ko je treba za primerljivo stanovanje v Mariboru odšteti bistveno nižjo najemnino – od 250 do 300 evrov.
Komič še pojasnjuje, da je najemniški trg v Sloveniji preveč tog, saj le redki najemodajalci sklepajo najemniške pogodbe za več let vnaprej. »Običajno se pri nas pogodbe za najem stanovanj sklepajo za leto dni, v tujini pa za več let.« Komič zato meni, da je bolje nepremičnino kupiti, če imajo ljudje to možnost. Dodaja, da so obrestne mere za stanovanjska posojila zgodovinsko nizke, financiranje nakupa ugodno, dostopnost do posojil lažja, cene nepremičnin pa ugodne. Zanimiv je tudi podatek, da je razmerje med lastništvom in najemom nepremičnin v Sloveniji 80 proti 20 v prid lastništvu, medtem ko je v tujini to razmerje 30 proti 70 v prid najemu nepremičnin.
