Strokovni premislek razkrije, da gre za prostorskourejevalni problem, ki je v jedru vsakega odločanja o novih ureditvah v prostoru. V prostoru je vedno in povsod neka (dejansko obstoječa) kakovost, o katere varovanju je treba razmisliti pred odločitvijo o spremembi namembnosti zemljišč. Ko je obstoječa kakovost osnova gospodarske dejavnosti, govorimo o utilitarni vrednosti zemljišča. Če je nova (načrtovana) namembnost zemljišča tudi utilitarna, je tehtanje, kateri namembnosti zemljišča dati prednost, preprosto. Tehtati je treba samo, katera od dveh namembnosti zemljišča, že obstoječa (v našem primeru kmetijska raba zemljišča) ali nova namembnost (v našem primeru industrija), je ekonomsko racionalnejša, dobičkonosnejša.
Odločitev je, če tako pogledamo na problem, pravzaprav lahka. Toda že v 60. in 70. letih prejšnjega stoletja so spoznali, da tako tehtanje za odločanje o kmetijski rabi zemljišč ni ustrezno. Kmetijska pridelava ekonomsko ne more tekmovati za zemljišča z drugimi dejavnostmi, ki ustvarjajo bistveno več dohodka po enoti površine, na primer stanovanjska pozidava ali pozidavo za trgovino, promet, industrijo. Čeprav se prodaja in nakup kmetijskih (zemljišč) opravljata na trgu, ki tudi kmetijskim zemljiščem postavlja »pravo« ceno, ta cena ne more biti vrednostna opredelitev za prostorsko načrtovanje. Prostorsko načrtovanje mora izhajati iz dolgoročnejših predpostavk, ki jih trgovanje z zemljišči ne more vključiti.
Kmetijska zemljišča so, tako danes presojamo, dolgoročno pomembna. Dolgoročna pomembnost kmetijskih zemljišč je razlog, da moramo kmetijska zemljišča pri načrtovanju prostora obravnavati kot njihovo intrinzično kakovost, podobno kot obravnavamo naravo ali biotsko raznovrstnost zemljišč, pa vode, vidne (kulturne) in druge intrinzične kakovosti zemljišč.
V prostorskoureditvenem kontekstu in ko sprejmemo stališče, da je kmetijsko zemljišče vrednota, tržna cena zemljišč ne bi smela igrati vloge lokacijskega dejavnika. Toda dobimo problem, da moramo soočati dve vrednoti, ki jima ne moremo pripisati enotne in primerljive vrednostne (pomenske) kvantifikacije. V našem primeru so to kmetijska zemljišča in njihova klasifikacija na eni strani in na drugi strani nova delovna mesta in socialni problemi, povezani z njimi. Problem je rešljiv s posredno primerjavo vrednot. Odločanje je treba prenesti na izbiro med različnimi lokacijskimi možnostmi. Namesto da bi se odločali o tem, kaj je pomembnejše, ali kmetijska zemljišča ali delovna mesta, štejemo oboje za enako pomembno. Oboje je vrednota.
Treba je poiskati vsa možna zemljišča, vse možne lokacije, kjer bi bila nova dejavnost še racionalna. Te lokacije, ki morajo biti za novo dejavnost sprejemljive, je mogoče med seboj primerjati v pogledu vpliva (škode), ki ga bo nova namembnost posameznih od njih imela za kmetijsko pridelavo (in druge intrinzične kakovosti zemljišča). Lokacijske možnosti je mogoče primerjati tudi v pogledu stroškov ureditve zemljišča in stroškov obratovanja tovarne. Odločamo se za tisto lokacijo, na kateri so vplivi (škode) na intrinzičnih kakovostih zemljišč najmanjše in na katerih bodo hkrati najmanjši tudi stroški vlagatelja v novo dejavnost. V krajinskem načrtovanju je ta postopek znan že od 60. let prejšnjega stoletja. Je tudi v jedru splošno razširjenega okoljevarstvenega orodja – presoje vplivov na okolje.
Sedaj imamo v razpravi eno samo lokacijsko možnost, in to vodi vso razpravo o tem, kako se odločiti, v slepo ulico. To je seveda problem prostorskega načrtovanja, ki smo ga, in to se vse očitneje razkriva, povsem razgradili v novi državi. In to se nam je zgodilo potem, ko smo v letih 1984 in 1985 vpeljali v slovensko prostorsko zakonodajo mehanizme za optimizacijo odločitev o rabi prostora ob upoštevanju intrinzičnih kakovosti zemljišč ter hkrati interesov gospodarstva in družbenih skupnosti, vključno z lokalnimi interesi. Izdelan je bil tudi domači (slovenski) računalniški program (proval) za tovrstne prostorske analize. Najusodnejši udarec je urejanje prostora doživelo z ukinitvijo zavodov za urbanizem. Ti so bili namreč zamišljeni (in so tudi delovali) kot strokovne interdisciplinarne skupine, ki naj bi prepoznavale najširši razpon interesov za rabo prostora in bi z ustreznimi analitičnimi postopki (analiza možnosti dolgoročnega/srednjeročnega razvoja) pripravljali optimizirane predloge za odločanje o namembnosti zemljišč.
Sedaj so v Mariboru soočeni z odločitvijo, ob kateri ne vedo, ali bo prava. Ali je prav, da žrtvujejo kmetijsko zemljišče za tovarno? Ali je prav, da izpustimo priložnost za ustvarjanje novih delovnih mest? Morda pa le obstajajo zemljišča, ki so za kmetijstvo (varstvo narave, varstvo voda in druga varstva) manj zanimiva, bi pa vseeno povsem ustrezala zahtevam nove dejavnosti – tovarne. Tega ne vemo. In to je tudi dejanski problem greenfield naložbe v občini Hoče - Slivnica.
Janez Marušič je krajinski arhitekt, upokojeni profesor biotehniške fakultete.
