Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki ureja razmerja med upravniki in lastniki, v praksi ne zagotavlja zaščite načela, da je etažni lastnik primarni nosilec odločanja, za koliko denarja in kako se bo gospodarilo z njegovo etažno lastnino. Zakonsko je sicer opredeljena možnost formiranja nadzornega odbora (NO) s strani etažnih lastnikov, vendar pooblastila in odgovornost članov NO niso definirana. Lahkotnost zakonskih določil za izpolnitev pogojev in pridobitev statusa »upravnik večstanovanjske stavbe« potrjuje tudi javnosti sporočena informacija o uvedbi certifikata »zaupanja vreden upravnik«, s katerim bodo upravniki dokazovali kakovost svojih storitev.
Ali bomo etažni lastniki posledično imeli bolj kakovostno vzdrževanje in cenejše upravljanje? Združenje etažnih lastnikov Slovenije (ZELS) že dalj časa izpostavlja pomanjkljivosti zakonodaje kot na primer, da v 171. členu SZ-1 ne predvideva sankcij za upravnika, ki ne izvršuje sklepov etažnih lastnikov, neustrezno, neskladno s sprejetimi sklepi porablja sredstva rezervnih skladov etažnih lastnikov in lastniku na njegovo zahtevo ne omogoči vpogleda v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami. SZ-1 sicer določa možnost zamenjave upravnika (sam mandat upravljanja časovno ni omejen), vendar je ta postopek v praksi težko izvedljiv.
Pred kratkim je eden od »izbrisanih« malih delničarjev NKBM za strokovno polomijo in nateg državljanov pri sanaciji bank napisal, da »brez domačih kolaborantov to ne bi bilo možno«. Enako trdim za kolaborante znotraj NO stavb. Brez njihovega (ne)ukrepanja ne bi bilo možno ravnanje rezervnega sklada. Ker SZ-1 ne opredeljuje nikakršnih pogojev za izvolitev in delovanje v NO (odgovornosti do drugih etažnih lastnikov – svojih sosedov tudi ne), nekatere enostavno »zasrbijo prsti« in vstopijo v koalicijo z upravnikom.
V primeru stavbe Dravske terase je za tri stanovanjske lamele z osmimi vhodi s skupno 156 stanovanji, 16 poslovnimi prostori, tremi podzemnimi etažami s skupno 358 parkirno-garažnimi prostori en sam edinstven rezervni sklad. Posledica: velika koncentracija rednega priliva sredstev in »inženiring« pri praznjenju istega. Tako je normalno, da je na zboru etažnih lastnikov sicer enoglasno izglasovan sklep o odpravi vzrokov zunanjega zamakanja v vsaj 25 stanovanjih (vlažni in dvignjeni parketi, vlažne stene...), za upravnika stavbe ni obstajal 463 dni, da se potem v zadnjem tednu avgusta sestane NO in sprejme sklep, da dve vnaprej izbrani mikropodjetji v samo treh delovnih dneh ponudita odpravo vzrokov zamakanja. Pri tem pa ničesar o morebitnih vzrokih zamakanja, ocenjeni vrednosti del in nadzoru. Skratka, bianko naročilnica.
»Priložnost dela tatu«, pravi stari ljudski rek. Če priložnosti ni, jo narediš. Kako drugače pojasniti nenadno potrebo po prevenciji morebitnega vandalizma v parkirno-garažnih prostorih in investicijo v videonadzor z osmimi aktivnimi in desetimi pasivnimi kamerami? NO je sprejel sklep o investiciji, ne da bi upravnik sploh preveril (ne)izpolnjevanje temeljnih zakonskih pogojev za videonadzor svojih sosedov. Takoj ko rezervni sklad stavbe naraste, NO in upravnik sproducirata novo potrebo. Tako smo etažni lastniki in stanovalci najprej prestrašeni z rezultati delne laboratorijske analize nesistematično vzetih vzorcev vode, sledila je razlaga predstavnice upravnika stavbe, da ne razpolagajo s specifikacijo vgrajenih cevi ter priključkov (ki bi lahko bili vzrok, da nekateri vzorci vode niso bili neoporečni) in da te ne more pridobiti. Tako upravnik po sklepu NO operativno že zbira ponudbe za »projektiranje zamenjave skupne vodovodne instalacije«.
Ni nepomemben tudi podatek, da se sestanki NO in upravnika vršijo v bližnjem gostišču, kljub skupnemu prostoru v stavbi površine 56 kvadratnih metrov, ter da vsaj deset let nismo imeli volitev v NO stavbe (nekateri člani so izstopili, vendar so »pijavke« še močno prisesane). Brez spremembe SZ-1 in konkretnejše opredelitve vloge in odgovornosti članov NO ter upravnika (vključno z določitvijo časovnega mandata) ne bo ne nižjih stroškov za etažne lastnike in prav tako ohranjanja vrednosti stavb ne. S certifikatom »zaupanja vreden upravnik« ali brez njega.
Dragan T. Grgić, Maribor