Upravljanje večstanovanjskih stavb je eno perečih področij stanovanjske zakonodaje, saj z obstoječimi predpisi ni zadovoljen nihče. Etažni lastniki lahko le nemočno opazujejo upravnike, ki ne opravljajo svojih nalog in ne izvršujejo sklepov lastnikov, kajti zakonodaja v takšnih primerih sankcij za upravnike ne predvideva. Zamenjava upravnika pa je predvsem v večjih blokih in soseskah, kjer je lastnikov veliko, praktično nemogoča, ključne probleme opisujejo v Združenju etažnih lastnikov Slovenije.
Pridobivanje soglasij od lastnikov povzroča velike težave
Upravniki imajo po drugi strani po besedah direktorja Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije Boštjana Udoviča medtem velike težave z nejasnimi pristojnostmi etažnih lastnikov in njihovih nadzornih odborov, s pridobivanjem potrebnih soglasij od lastnikov in navsezadnje tudi s tem, da se lahko upravniških poslov loti praktično vsak, saj pogojev za opravljanje te dejavnosti ni.
Jasne rešitve med drugim terja tudi rezervni sklad. Etažnim lastnikom zdaj po njihovih lastnih pojasnilih upravniki ne dovolijo oziroma ne omogočajo preverjanja porabe zbranega denarja. Pravnik Miha Juhart, ki pod okriljem Inštituta za primerjalno pravo pri ljubljanski Pravni fakulteti sodeluje pri pripravi izhodišč za prenovo stanovanjske zakonodaje, opozarja, da je rezervni sklad »premoženje etažnih lastnikov in ti odločajo o njegovi porabi, upravnik pa mora skrbeti, da odločanje poteka zakonito«.
Pri tem bo morala nova zakonodaja odgovoriti na dve občutljivi vprašanji. Kako izenačiti zasebne in javne lastnike, ki jim zdaj ni treba vplačevati v rezervni sklad, temveč lahko recimo svoj delež stroškov za nujna popravila krijejo iz drugih virov. Drugo nerešeno vprašanje je, ali naj denar za rezervni sklad upravniki zbirajo ločeno za vsak blok posebej, ali naj imajo še naprej možnost vodenja enotnega računa za vse stavbe, ki jih upravljajo.
Nerealna pričakovanja
Juhart sicer ocenjuje, da bo za ureditev področja ključna ukinitev povsem prostega oblikovanja sicer obvezne pogodbe o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki in prehod na zakonsko določen model urejanja medsebojnih odnosov. »Pričakovanja, da bodo sami sposobni urediti medsebojna razmerja, etažni lastniki zdaj zelo pogosto ne uspejo uresničiti,« Juhart utemeljuje nujno spremembo in dodaja, da bi tudi v prihodnje etažni lastniki imeli možnost s posebno pogodbo razmerja urediti povsem drugače.
Odločanje bi moralo še naprej potekati z navadno ali kvalificirano večino oziroma s soglasjem vseh lastnikov, vendar bi moralo po ocenah inštituta pristojno ministrstvo za okolje in prostor razmisliti o znižanju nujne stopnje soglasja za določena vprašanja. Bi pa preglasovani lastniki dobili poseben sistem pravnega varstva.
Ker pri delovanju nadzornih odborov stavb prihaja do vse pogostejših poskusov prekoračenja pristojnosti, bi bilo treba po Juhartovih besedah jasno določiti kompetence, pristojnosti in odgovornosti nadzornih odborov etažnih lastnikov. Številne neznanke ostajajo tudi glede samih upravnikov, morebitne uvedbe licenc zanje, nadzora nad njimi, možnosti menjave...
Ali bodo vprašanja rešena v novem zakonu, generalna direktorica direktorata za prostor, graditev in stanovanja na ministrstvu za okolje in prostor Barbara Radovan ni želela napovedati. Dejala je le, da o novem enotnem zakonu o upravljanju etažne lastnine razmišljajo in da predstavlja »realno opcijo«.
