V Švici stanovanjske zadruge živijo že sto let, pri nas pa z njihovim vzpostavljanjem navdušenci začenjajo z ničle. Kot pravijo, imajo pri tem tri velike težave: pomanjkanje prepoznavnosti in s tem zanimanja ljudi za zadružna stanovanja, pomanjkanje spodbudne zakonodaje oziroma politične podpore in problem financiranja oziroma pomanjkanja ugodnih posojil za zadruge. Kako ste v Zürichu rešili te težave?

Nisem prepričan, da lahko primerjamo obe državi, čeprav ste tudi v Sloveniji na začetku 20. stoletja že imeli zadružna stanovanja. Zdaj se pri vas pogovarjate, kako naj zadružni sistem sploh deluje, kako naj zadruge, državna in lokalne oblasti, banke… sodelujejo med seboj, kdo naj igra kakšno vlogo… Pri nas je sistem z utečenimi pravili že vzpostavljen, morda ga mora posamezna zadruga s kakšnimi posebnimi željami nekoliko prilagoditi, a nikomur ni treba zgodbe pisati na novo. Vi trenutno nimate nobenega sistema, na katerem bi lahko gradili.

Kaj pa vaše in druge izkušnje iz tujine?

Seveda jih lahko uporabite, ampak svoj sistem morate zgraditi sami, kajti zakonodaja in zgodovina sta od države do države drugačni.

Obstaja cela paleta stanovanjskih zadrug, od takšnih, v katerih ljudje po načelih ekonomije obsega skupaj kupijo zgolj gradbeni material in nato zidajo vsak zase, do zadrug, ki gradijo izključno najemniška stanovanja, sostanovalci pa si delijo vse, vključno z dnevno sobo, avtomobilom, počitnicami Kaj od tega imate v Švici?

Devet desetin zadružnih stanovanj je najemniških. Nekaj zadrug so ustanovili obrtniški cehi, ki na tak način blažijo udarce nepremičninskih kriz in pomanjkanje dela nadomeščajo z gradnjo zadružnih stanovanj, ki jih potem oddajajo v najem. Takšna je ena največjih zadrug v Zürichu. Vanjo obrtniki ne vlagajo denarja, ampak je vložek njihovo delo. Nekaj zadrug si deli zgolj material za gradnjo lastniških hiš. A to ni najbolj trajnostno, saj lahko lastniki hišo prodajo naprej po tržnih cenah, družba pa izgubi poceni stanovanje. Najemniška stanovanja ostanejo dostopna, četudi se posameznik izseli.

Prav dostopnost oziroma ugodne cene so glavna prednost zadružnih stanovanj, ki se pri vas praviloma oddajajo v najem po 30 odstotkov nižjih cenah od tržnih.

To drži, a dejavnikov v prid zadružnim stanovanjem je še veliko več. Zadruge posamezniku ponujajo možnost sodelovanja pri gradnji in delitve dobrin z drugimi ljudmi, človek pa ne stoji sam nasproti velikemu nepremičninskemu investitorju, ki želi priti do svojih dobičkov. Prek zadrug lahko dosegate učinkovitost velikih stanovanjskih projektov, ne da bi s tem tratili denar za zasebne igralce na trgu. Poleg tega samoorganizacija ne prinaša le dodatnega dela, temveč pomeni tudi vključevanje lastnih želja in potreb v projekt. Potem so tu še tehnične prednosti, recimo mobilnost. Selitev ali menjava enega zadružnega stanovanja za drugo je enostavna.

V Sloveniji je to verjetno bolj minus kot plus, saj se zdi, da želi vsakdo imeti svoj kos zemlje s hiško.

Zame je to vprašanje zaupanja. V nedavni zgodovini ste doživeli nekaj velikih prelomnic, po katerih je bilo treba celoten sistem definirati na novo. Morda nimate zaupanja v pravično državo. V takšnih razmerah, ko človek ni prepričan, da sistem deluje, ali v kočljivih situacijah, kot je izguba službe ali bolezen, lastnina predstavlja neke vrste zavarovanje.

Mora posameznik, ki izgubi službo in ne more več plačevati najemnine, iz zadružnega stanovanja?

To se zgodi zelo redko. Zadruga takšni osebi priskoči na pomoč pri navezovanju stikov z institucijami, ki ji lahko pomagajo in subvencionirajo njeno nadaljnje bivanje v zadružnem stanovanju. Prav tako imajo zadruge za člane v težavah solidarnostne sklade in jim prek znižane najemnine dajo na voljo nekaj dodatnega časa za ureditev razmer. Kdaj mora kdo tudi oditi, vendar se poskušamo temu izogniti.

Kako doseči manjkajoče zaupanje, da bi tudi v Sloveniji zadruge uspevale?

Ključna je izredna pravna natančnost. Samo to, da ste se z določenimi ljudmi ujeli in želite zdaj skupaj uresničiti krasen stanovanjski projekt, ni dovolj. Treba je premisliti in pravno urediti vsako najmanjšo podrobnost, da lahko v primeru konflikta, če zmanjka denarja ali se zgodi kaj drugega nepredvidljivega, učinkovito ukrepate.

V Sloveniji o stanovanjskih zadrugah trenutno razpravljamo predvsem kot o rešitvi za mlade. Toda mladi takoj po končanem šolanju nimajo prav veliko privarčevanega denarja. Za koga so zadružna stanovanja?

Za sveže diplomante res niso najboljša rešitev tako zaradi njihove mobilnosti kot zaradi pomanjkanja prihrankov. Vsak Švicar varčuje v pokojninskem skladu in po naši zakonodaji lahko del tega denarja uporabi za kritje nujne soudeležbe v zadrugi. Vsakdo, ki je v Švici delal deset let, lahko z denarjem iz pokojninskega sklada vstopi v zadrugo, razen mladih, ki tako dolge delovne dobe nimajo. Res pa je, da od ustanovitve zadruge do dejansko vseljivih zadružnih stanovanj ponavadi preteče kakšnih pet let.

Kako v Zürichu pridem do zadružnega stanovanja?

Najprej recimo preverite ponudbo, in ko najdete stanovanje, ki vam je všeč, s plačilom določenega zneska, okoli 500 evrov, postanete član zadruge. Dobivati začnete vabila na generalne skupščine in v večini zadrug tudi obvestila o izpraznjenih stanovanjih. Če vam je stanovanje všeč, se zanj prijavite in morda ga tudi dobite.

Pod kakšnimi pogoji, je recimo pomemben dohodek posameznika?

Ne. Mnoge zadruge želijo določeno raznovrstnost v soseski, zato včasih stanovanje raje dodelijo mladi družini z otroki ali pa – če je teh že dovolj – recimo starejši osebi. Če je preveč učiteljev, iščejo ljudi z enostavnejšimi poklici. Če se mora nekdo nujno preseliti in nima kam, je tudi lahko uvrščen višje na seznam. Običajno obstaja seznam kriterijev, o prijaviteljih pa presoja posebna komisija oziroma člani zadruge o tem, kdo bo dobil stanovanje, glasujejo na generalni skupščini.

Ko te izberejo

Morate kupiti dodatni delež v zadrugi ne glede na velikost stanovanja. Tu se zadruge zelo razlikujejo med seboj. Starejše imajo dovolj denarja in ne potrebujejo svežega kapitala, mlajše pa lahko zahtevajo precej velike vsote. Ne toliko, kot če bi kupovali lastno stanovanje, ampak recimo tam okoli šest odstotkov investicije, se pravi okoli 20.000 ali 30.000 evrov.

Tudi za ta denar ni treba, da ga posameznik privarčuje sam.

Ne. Če denarja nima, lahko iz posebnega državnega sklada dobi osem odstotkov potrebnega zneska, kar mora vrniti v desetih letih. Pokojninski sklad mesta prispeva 14 odstotkov nujnega deleža, 15 odstotkov pa je visoka državna garancija. To skupaj znese približno 40 odstotkov potrebnega investicijskega vložka, kar je za vsako komercialno banko v Švici trenutno dovolj, da odobri posojilo za kritje preostalih 60 odstotkov posameznikove soudeležbe. Ker je zadružno gibanje v Švici tako obsežno, tudi najbolj komercialne banke raje kreditirajo zadružnike kot zasebne lastnike. Kajti tveganje je razpršeno na sto in več stanovanj, medtem ko lahko vračanje posojila za zasebno nepremičnino ogrozi že ena sama ločitev. V sto letih zgodovine še nobena od 130 stanovanjskih zadrug v Zürichu ni bankrotirala ne glede na vse krize in probleme. Gre za zelo stabilne sisteme, ki ne izplačujejo dobičkov v dobrih časih in tako ne ostanejo brez rezerv v slabih.

Pri nas so banke in pomanjkanje ugodnih dolgoročnih posojil ena od večjih ovir za zagon zadrug.

V celotni Švici velja, da mora posameznik odplačati le del posojila za nepremičnino. Če želite recimo kupiti stanovanje, morate sami pokriti 20 odstotkov investicije. Pod tem pogojem dobite preostalih 80 odstotkov v obliki bančnega kredita. Toda banki morate vrniti samo okoli 20 odstotkov izposojenega denarja. Preostalih 60 odstotkov ni treba vrniti, ampak vse življenje plačujete le obresti na ta znesek.

Ta mehanizem ni omejen zgolj na zadruge, obstajajo pa izključni privilegiji zanje.

Prav veliko jih v resnici ni. Zadruge recimo niso izvzete iz obdavčitve. Lahko jih financira pokojninski sklad mesta Zürich. Prav tako mesto zadrugi zagotovi brezobrestno posojilo, če od nje zahteva določen delež subvencioniranih stanovanj za najrevnejše. Toda denar, ki ga na ta način zadruga privarčuje, morajo dobiti najemniki takšnih stanovanj.

Intervju Andreas Hofer arhitekt arhitektura stanovanjska zadruga