Odgovor: Ne. Dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice ali etažne lastnine v vašo korist ter dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, ni upravičen do plačila kupnine.

Dogovor o predčasnem plačilu kupnine je sicer mogoč, če prodajalec zagotovi ustrezno zavarovanje kupca pred tveganji neizpolnitve obveznosti prodajne pogodbe. Tako mu lahko denimo zagotovi bančno garancijo ali pa poroštvo zavarovalnice. Vendar pa ima tudi s temi jamstvi kupec še vedno pravico zadržati del kupnine.

Vprašanje: Zanima me, kdaj lahko prodajalec sploh sklene prodajno pogodbo s kupcem (potrošnikom). Ali mora že imeti veljavno gradbeno dovoljenje za gradnjo? Sam sem namreč sklenil prodajno pogodbo z investitorjem za stanovanje, za katerega sploh še ni pridobil gradbenega dovoljenja.

Odgovor: Da, mora ga imeti. Zakon določa kar nekaj pogojev za prodajalca, preden ta začne oglaševati prodajo stavbe ali sklene prodajno pogodbo s kupcem. Tako določa, da mora biti prodajalec lastnik zemljiške parcele, na kateri bo gradil oziroma že gradi, ali vsaj imetnik stavbne pravice na zemljiški parceli, na podlagi katere je upravičen graditi stavbo.

Kot drugi pogoj zakon določa, da mora biti že izdano dokončno gradbeno dovoljenje za gradnjo. Ko se prodaja posamezen del stavbe z več posameznimi deli, pa mora prodajalec v obliki notarskega zapisa določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe. V vašem primeru vas torej prodajna pogodba ne zavezuje in lahko od nje kadarkoli odstopite.

Mag. Boštjan J. Turk