Predlog sprememb stanovanjskega zakona, ki ga bo ministrica za okolje in prostor Irena Majcen v prihodnjih dneh poslala v javno obravnavo, predvideva največ novosti na področju upravljanja večstanovanjskih stavb. Ključne spremembe se dotikajo treh področij: rezervnega sklada, (ponovljenih) zborov etažnih lastnikov in inšpekcijske službe.
Vodja sektorja za stanovanjaSuzana Emeršič, ki je vodila delovno skupino za pripravo predloga sprememb, pravi, da so v minulih letih največ težav zaznali pri ponovljenih zborih etažnih lastnikov. Veljavni zakon namreč določa, da odločitev, ki na prvotnem zboru ni bila sprejeta zaradi prenizke udeležbe, na ponovljenem zboru lahko sprejme zgolj večina navzočih. »To pa pomeni, da lahko o skupni lastnini odloča tudi en sam etažni lastnik,« opozarja Emeršičeva. S predlaganimi spremembami želijo ohraniti potrebno večino pri sprejemanju odločitev, dodaja, zato je pričakovati, da bo ponovljeni zbor nadomestilo odločanje s podpisovanjem listine. Takšno možnost zakon dopušča že zdaj, pri čemer morajo biti podpisi zbrani v treh mesecih.
Več računov in več inšpektorjev?
Ministrstvo predlaga tudi spremembe pri vodenju sredstev obveznega rezervnega sklada večstanovanjskih stavb. Medtem ko obstoječi zakon upravniku dopušča možnost, da sredstva vseh stavb, ki jih upravlja, vodi na istem bančnem računu, je Emeršičeva prepričana, da bi ločeni računi omogočili večji nadzor in inšpekciji olajšali delo pri ugotavljanju morebitnih nepravilnosti. »Res pa bo več računov verjetno pomenilo tudi nekoliko višje stroške za etažne lastnike,« ob tem opozarja direktorica direktorata za prostor Barbara Radovan.
Tretji sklop sprememb se dotika inšpekcijske službe, ki naj bi dobila večja pooblastila in predvidoma tudi kadrovske okrepitve. Inšpektor tako ne bi bil več prisiljen izrekati zgolj najnižje zagrožene globe, ampak bi jo določal glede na težko prekrška.
Podlaga za to naj po novem ne bi bil samo stanovanjski zakon, ampak tudi podzakonski pravilnik o upravljanju, ki to dejavnost podrobneje opredeljuje. »Doslej to ni bilo mogoče, saj pristojnosti inšpekcije določa zakon, pravilnik pa je bil sprejet šele po uveljavitvi zakona,« pojasnjuje Emeršičeva. Kaj to pomeni za etažne lastnike? Inšpekcija bi po novem lahko ukrepala tudi v primerih, ko etažni lastniki sklepa ne bodo sprejeli z ustrezno večino ali pa ko upravnik ne bo omogočil vpogleda v listine. Dlje od izrekanja glob najverjetneje ne bo šlo, saj bi se sicer moralo ne le izjemno povečati število inšpektorjev, ki bi nalagali ukrepe za odpravo vseh kršitev pravilnika (zdaj jih je namreč pet), ampak bi morali biti ob posameznih členih predvideni tudi ukrepi za odpravo nepravilnosti. V nasprotnem primeru bi bili ukrepi preveč prepuščeni kreativnosti posameznega inšpektorja, opozarja poznavalec problematike. »Kakšen konstruktiven ukrep bi lahko na primer izvedel inšpektor, ki ugotovi, da upravnik ni pravilno sklical zbora lastnikov decembra 2012?«
Po veljavni zakonodaji inšpektor lahko izda upravniku odločbo z zavezujočimi ukrepi samo v primeru, ko skupni deli stavbe zaradi slabega vzdrževanja niso primerni za bivanje. V njej odredi tako dela kot tudi rok, do katerega jih je treba izvesti.
Cilj je deregulacija
Čeprav se je veliko govorilo tudi o tem, da bi bilo treba za samostojne podjetnike in pravne osebe, ki se želijo ukvarjati z upravljanjem stavb, predpisati določene pogoje ali uvesti licence, na ministrstvu o tem ne razmišljajo. Trend je namreč deregulacija poklicev.
Radovanova priznava, da pri predlogih ne gre za reševanje akutnih problemov, ampak zgolj boljše urejanje nekaterih področij, ki so jih na podlagi odzivov inšpekcije, upravnikov in etažnih lastnikov ocenili za težavna. »Nadzor, ki ga je inšpekcija pred letom dni izvedla glede vodenja rezervnega sklada, je pokazal, da velikih težav praviloma ni. Zdi pa se nam, da je rešitev, ki jo predlagamo, vendarle boljša od obstoječe, saj bo tako lastnikom kot inšpekciji olajšala nadzor.«
Ob tem se postavlja vprašanje, kako smiselno je tretjinsko spreminjanje obstoječega zakona, ko pa je na obzorju že sprejemanje novega. To je namreč ena od točk nacionalnega stanovanjskega programa, ki ga je vlada sprejela septembra. Takoj ko bo dokument potrdil državni zbor, bo začelo ministrstvo pripravljati podlage za nov zakon.
