So prazne stavbe v Ljubljani večinoma v javni ali zasebni lasti? Iz tega namreč izhajajo povsem različni načini urejanja morebitnih najemniških razmerij.

Celovite baze teh podatkov ni, zato lahko le ocenjujemo, da je praznih oziroma premalo izkoriščenih prostorov več v zasebni lasti. Lokalna skupnost oziroma država sta pri upravljanju teh zelo omejeni. Poseg v zasebno lastnino je tako rekoč nemogoč. Teoretično lahko mesto ali država za lastnike nepremičnin predpiše različne spodbude, zaradi katerih se ti lažje odločijo oddati prostore, vendar je na tem področju malo prakse.

Ena od učinkovitih spodbud za bolj živahen najemniški trg bi bil najbrž tudi nepremičninski davek.

Instrument, ki bi obdavčil neizkoriščene prostore, bi k temu najbrž res pripomogel.

Kako je s tem v tujini?

S problemom praznih prostorov, ki so v zasebni lasti, zaradi česar javne institucije z njimi nimajo pristojnosti upravljati, se soočajo številna mesta, regije in države. Če prostori ostajajo prazni, je namreč na slabšem tudi mesto oziroma regija. Zelo ustrezen način reševanja te situacije je po mojem mnenju ustanovitev oziroma angažiranje agencije, ki povezuje ponudbo in povpraševanje po teh praznih prostorih. Takšna agencija ima sicer povsem drugačne cilje kot običajne nepremičninske agencije: namesto maksimiziranja dobička gre v tem primeru za zapolnitev čim več prostorov s čim bolj zanimivimi vsebinami za mesto. Zato takšen posrednik pogosto deluje kot socialno podjetje z določeno podporo javnih institucij, lahko tudi državnih.

Pri nas je lani zaživel projekt Povezovanje idej in prostorov (PIIP), ki se ukvarja s takšnim posredovanjem. Ključnega pomena je, da se je razvil v sodelovanju predstavnikov kreativnih skupnosti (Poligon, Punkt, ProstoRož in Creative Mornings Ljubljana), ki imajo velik doseg do ustvarjalnih vsebin in pobud, hkrati pa dobro poznajo skupnostne potrebe. Razvojna agencija je projekt finančno podprla s sredstvi, ki so delno pokrila razvoj spletnega mesta. V primerjavi s podobnimi projekti v tujini je PIIP finančno zaenkrat neprimerljivo manjši.

Potencialnih uporabnikov zagotovo ne manjka, kaj pa prostorov? Je še vedno prisoten ta pregovorno slovenski čustveni odnos zasebnikov do nepremičnin?

Kljub temu da nimamo veliko tovrstne prakse, je primerov ustvarjalne vsebine v prostorih, ki so se (začasno) znašli premalo izkoriščeni, tudi pri nas vedno več, na primer Poligon, Coworking Zasavje, Tkalka in Knjižnica reči.

V okviru projekta PIIP smo se dogovarjali večinoma z investitorji, ki so bili načeloma zainteresirani za oddajo neprodanih oziroma neoddanih prostorov. Veliko vprašanje, ki si ga moramo namreč postaviti vsi, tudi investitorji in stečajni upravitelji, je, ali je tako veliko število premalo izkoriščenih prostorov res le kratkotrajen pojav. Nisem prepričan, da bodo vsi ti prostori tako hitro našli lastnike, kot si to želimo verjeti. In škoda je, da v tem vmesnem času samevajo. V tem smislu je zelo pomemben, a tudi pogosto spregledan potencial prostorov, ki so del stečajnih mas.

Je ustreznejša rešitev za prazne prostore prodaja ali vendarle najem? Nekatere posredniške agencije v drugih evropskih mestih so se razvile v prodajalce nepremičnin.

Prodaja je ena od opcij, težko bi rekel, ali je bolj ustrezna ali manj. Gotovo je dobro ohraniti delež nepremičnin, ki jih najemniki lahko dobijo v začasno uporabo. Običajno pa so to tako ali tako prostori, po katerih ni povpraševanja za nakup in je ravno oddajanje v kratkoročni najem (začasna) rešitev.

Zgodi pa se, da prav ta vmesna začasna raba deluje kot promocija za prostor, ki se nato veliko hitreje proda. V nekaterih primerih je to smiselno, spet v drugih pa to prizadene novo vsebino, ki se je medtem razvila tam in je lahko za razvoj mesta zelo dragocena.

Posredniške agencije marsikje delujejo tudi kot varovalke v smislu ščitenja lastnine in interesov najemodajalca, kar v naši zakonodaji ni optimalno urejeno.

Po eni strani je to res, a po drugi lahko takšen način za ustvarjalne uporabnike postane preveč tog in neživljenjski. Nekoliko »mehkejši«, čeprav organizacijsko bolj kompleksen je sistem, v katerem prostore pridobi kreativna skupnost, ki nato išče souporabnike delovnih prostorov ali prostorov za dogodke. Včasih gre za oddajanje, včasih pa le za omogočanje brezplačne uporabe. Torej je bistvo tudi v mešanju bolj in manj profitnih dejavnosti, ki tvorijo neko vsebinsko celoto. V pogojih takšnega organskega načina upravljanja se ustvarjalnost lažje razvija.

Ali obstajajo ideje, kaj storiti z vsemi gradbenimi jamami, ki zevajo po Ljubljani?

Idej je verjetno veliko. Ena od takšnih, ki je zaživela, je projekt Onkraj gradbišča. Gre za primer, ko se je skupnost okoliških stanovalcev v sodelovanju z nevladno organizacijo odločila, da bo na območju gradbišča na Resljevi, ki je sicer v lasti mesta, vzpostavila svoje vrtičke.

Ta primer je slikovito pokazal, kako lahko na območju, kjer je investicija kot vir nove vsebine izostala, kasneje vir vsebin postane skupnost s svojim delom, zanosom in ustvarjalnostjo.