Visoki deleži lastniških stanovanj so sicer značilni predvsem za tranzicijske in sredozemske države. V prvih so do tudi 90-odstotnega lastništva stanovanj praviloma prišli na račun privatizacije oziroma poceni razprodaje družbenih stanovanj po razpadu starega sistema. S spodbujanjem lastništva in hkratnim zanemarjanjem najemništva so države pomembno vlogo odigrale tudi v sredozemskem prostoru – Španija ob intenzivni gradbeni industriji z davčno politiko, Italija ob tem še z razprodajanjem javnih stanovanj, Grčijo pa so med drugim zaznamovala izjemno ugodna posojila komercialnih bank.
Toda lastništvo predstavlja pomemben element tudi v zahodnih evropskih državah. Na Irskem denimo lastniki zasedajo skoraj 70 odstotkov stanovanj, tudi na Finskem, v Belgiji, Veliki Britaniji in na Norveškem pa delež lastniško zasedenih stanovanj presega 60 odstotkov.
Irska pomoč lastnikom in najemnikom
Pri iskanju razlogov za tako razširjeno lastništvo na Irskem avtorji poročila sežejo še v 19. stoletje, ko je bila država še pod angleško oblastjo. Praviloma katoliški najemniki so bili takrat slabo zaščiteni, povečini protestantski veleposestniki in hkrati najemodajalci pa so kot izvajalci politične in administrativne oblasti sistem še dodatno izigravali v svoj prid. Že v začetku 20. stoletja oziroma z osamosvojitvijo je Irska tako začela intenzivno posegati na stanovanjski trg in do leta 1940 je delež stanovanj, ki so jih zgradile lokalne oblasti, predstavljal že 40 odstotkov vseh stanovanj v državi.
Pri tem je celotno 20. stoletje država večino svojih ukrepov usmerjala v povečevanje lastništva stanovanj, kar je bilo še toliko bolj samoumevno zaradi večinsko ruralnega značaja prebivalstva. Problematiko tržnega najemništva je zanemarila. Do leta 1991 so tako lastniki zasedali že skoraj 80 odstotkov vseh stanovanj v državi. Največ so k temu pripomogla prav javna stanovanja lokalnih oblasti, za katera je veljala posebna shema najema z odkupom. Tako sta po ocenah kar dve tretjini stanovanj, ki so jih lokalne oblasti zgradile od sredine šestdesetih pa do poznih devetdesetih let, prešli v roke nekdanjih najemnikov, odkupljena javna stanovanja pa naj bi predstavljala kar četrtino lastniškega sektorja.
Do lastništva je država ljudem pomagala še na druge načine: z davčnimi olajšavami na posojilne obresti, subvencijami za prenovo in popravila, z oprostitvijo plačila posebne dajatve za uveljavitev pogodbe o novem lastništvu nepremičnine ter z zmanjšanjem ali celo oprostitvijo plačila davka na dobiček od prodaje nepremičnine.
Ob prelomu tisočletja je zacvetel tudi trg hipotekarnih posojil, do katerih so ljudje prišli z lahkoto predvsem zaradi nizkih obrestnih mer v kombinaciji s finančnimi inovacijami posojilodajalcev. Toda delež lastniško zasedenega stanovanjskega fonda je kljub temu po letu 1991 začel upadati, predvsem zaradi naraščajočega najemništva v mestih.
Šele z ekonomsko krizo, ki je bila v veliki meri pripisana prav državnemu spodbujanju lastništva, je država spremenila svojo stanovanjsko politiko in se odločila za nevtralno držo do različnih vrst stanovanjske pravice. Dostopnost kreditov na trgu se je zmanjšala, hkrati pa se je močno povečalo število prezadolženih lastnikov oziroma prosilcev za državno pomoč pri plačevanju hipotekarnih obresti v okviru sheme socialne pomoči za zadolžene lastnike. Država se je namreč osredotočila predvsem nanje in na pomoč najemnikom, ki ne zmorejo plačevati najemnine za svoje stanovanje.
Švica: dolga tradicija najemniškega prava
Švica je medtem ubrala povsem drugačno pot in je stanovanjsko preskrbo prebivalstva povečini prepustila zasebnemu trgu. Lastništva stanovanj ni spodbujala v tolikšni meri kot druge evropske države, najemniki v tej državi ne poznajo predkupne pravice, državni stanovanjski fond pa je premajhen, da bi z njegovo prodajo država lahko vplivala na razmerja v stanovanjski strukturi. Eden od razlogov, da se država ponaša z največjim deležem zasebnih tržnih najemniških stanovanj v Evropi (52 odstotkov zasedenega stanovanjskega fonda), je tudi ta, da je mogoče stanovanje v večstanovanjski stavbi kupiti šele od leta 1965, pred tem je to pravico priznaval le eden od 26 kantonov v državi, Valais, ki ima še vedno najvišji delež lastniških stanovanj med kantoni (56,8 odstotka). Po javnomnenjski raziskavi iz leta 2002 bi sicer 73 odstotkov Švicarjev raje živelo v lastniškem kot v najemnem stanovanju.
Da se te želje ne uresničijo, so po ugotovitvah avtorjev nacionalnega poročila za to državo »krive« tudi cene stanovanj (še zlasti hiš, ki jih imajo tudi Švicarji tako kot Slovenci najraje), ki so relativno visoke glede na dohodke prebivalstva, saj zemljišč za gradnjo v majhni državi primanjkuje, kakovost gradnje pa je visoka. Zanemariti pa ni mogoče niti dejstva, da je skoraj četrtina prebivalstva tujcev, ki jih nakup stanovanjske nepremičnine praviloma manj zanima.
Poleg tega v državi dobro deluje trg kakovostnih najemniških stanovanj. Švica se ponaša z dolgo tradicijo najemniškega prava, ki ga je razvijala in dopolnjevala vse od konca 19. stoletja dalje. Čeprav država razen v vojnem in povojnem času, ko je bilo pomanjkanje stanovanj veliko, ni omejevala najemnin, lastniki stanovanj teh tudi danes ne morejo popolnoma svobodno določati. Razen v primeru luksuznih stanovanj lahko najemniki ugovarjajo tako začetni najemnini kot previsokemu naknadnemu povišanju. Če najemna pogodba ni sklenjena le za omejeno obdobje, pa lahko zahtevajo tudi znižanje sicer sprejemljive najemnine. Primerna najemnina je namreč definirana glede na obresti hipotekarnih kreditov v državi in druge stroške lastnika stanovanja ter druge najemnine primerljivih stanovanj.
Najemnik tako lahko začetni najemnini ugovarja, če jo je sprejel iz osebne ali družinske nuje (ker zaradi osebnih okoliščin ni imel druge izbire, ker se mu je povečala družina ali ker je prejšnji najemodajalec odpovedal pogodbo), zaradi razmer na lokalnem najemniškem trgu (razpoložljivih praznih stanovanj je manj kot 1,5 odstotka) ali če mu je lastnik najemnino v primerjavi s prejšnjim najemnikom povišal za več kot 10 odstotkov. Nekateri kantoni tako določajo, da mora v novi najemni pogodbi lastnik razkriti tudi podatek o višini najemnine v prejšnji pogodbi.
Prav tako lahko najemnik ugovarja povišanju najemnine, ki ga mora lastnik znati utemeljiti, sicer je nično. Zahtevati je mogoče tudi znižanje najemnine, če recimo obresti na hipotekarne kredite v državi močno padejo oziroma najemnik na splošno opazi, da so se lastniku močno zmanjšali stroški z nepremičnino. Na drugi strani lahko lastnik ohranitev višine najemnine utemeljuje s povečanjem ali nastankom drugih, novih stroškov.
Država sicer določa nekatere primere, ko lahko lastnik odpove najemno pogodbo (recimo zaradi neplačevanja najemnine), lahko pa to stori tudi brez posebnega razloga, če to le ni navzkriž z najemnikovo dobro vero. Nasprotno najemna pogodba v primeru spremembe lastništva stanovanja ne preneha veljati, lastnik pa jo lahko odpove le v posebnih primerih (če recimo stanovanje potrebuje zase ali za bližnje sorodnike). Prav tako s smrtjo najemnika pogodba preide na njegove dediče.
Vsa ta določila živijo tudi v praksi, ker se najemniški spori rešujejo hitro, za kar skrbijo predvsem posebna, praviloma brezplačna pobotna javna telesa, ki morajo o sporu odločiti najpozneje v enem letu. Šele v primeru neuspešnega pobota, ki ga lahko sprti strani nadomestita s plačljivo mediacijo, primere prevzamejo redna ali specializirana najemniška oziroma komercialna sodišča (ena redkih izjem, ki roma direktno k njim, je prerekanje o visokih zneskih nad 100.000 švicarskimi franki).
Nizozemska ni množično razprodajala javnih stanovanj
Z razvitim najemniškim trgom pa se v Evropi ne ponaša le Švica, čeprav dosegajo zasebna tržna najemna stanovanja visok delež v stanovanjskem fondu le še v Nemčiji (48 odstotkov). Povsod drugod se glede na nacionalna poročila v okviru raziskave TENLAW v tržni najem oddaja manj kot četrtina stanovanjskega fonda oziroma tržno najemnino plačuje manj kot četrtina gospodinjstev v posamezni državi. Medtem ko je v vzhodnoevropskih in sredozemskih državah to praviloma posledica visokega deleža lastniških stanovanj, v številnih zahodnih državah tržne sile uravnavajo tudi z močnim neprofitnim oziroma nizkoprofitnim sektorjem. Na Nizozemskem, Danskem, v Avstriji in na Škotskem tako imenovana socialna stanovanja predstavljajo več kot 20 odstotkov stanovanjskega fonda. Če bi k temu prišteli še kooperative, ki praviloma zagotavljajo stanovanja po nižjih cenah od tržnih, a tudi višjih od javnih socialnih stanovanj, pa bi bil delež ponekod še višji.
Največ, kar 34 odstotkov socialnih stanovanj ima Nizozemska, upravljajo pa jih neprofitna zasebna stanovanjska združenja, na katere so občine v preteklosti prenesle svoja stanovanja, poudarjajo avtorji nacionalnega poročila za to državo. Regulirana pa ni le cena teh stanovanj, zakonska omejitev najemnine na največ 631,73 evra na mesec velja za 92 odstotkov celotnega najemniškega trga, tudi zasebnega. Le stanovanja, ki po kakovosti in luksuzu presegajo določeno število točk (ki jih med drugim nabirajo z balkoni in terasami, bližino trgovin in postaj javnega prometa...), lahko lastniki oddajajo po poljubnih cenah, pa naj gre za neprofitna stanovanjska združenja (med njihovimi stanovanji zaradi preprečevanja getoizacije štirje odstotki nimajo omejenih najemnin) ali zasebne lastnike najemniških stanovanj.
Ker Nizozemska najemnine regulira že vse od druge svetovne vojne, pa tudi zaradi dejstva, da država v nasprotju s socialnimi in lastniškimi stanovanji tržnega najemniškega sektorja ni nikoli posebej subvencionirala, je delež tega s 60 odstotkov v letu 1947 do danes padel pod deset odstotkov stanovanjskega fonda. Zaradi uvedbe državne pokojnine so najemniška stanovanja tudi izgubila pomen investicije za varno starost in tako so jih mnogi lastniki prodali kar lastnikom socialnih stanovanj. Delež slednjih je kljub temu v stanovanjski strukturi od osemdesetih let prejšnjega stoletja dalje začel upadati, predvsem zaradi porasta lastniških stanovanj.
Pri tem pa se Nizozemska v nasprotju s številnimi drugimi državami (Italijo, Irsko, tranzicijskimi državami) nikoli ni odločila za množično razprodajo javnih stanovanj. Najemniki še danes nimajo pravice do njihovega odkupa, se pa stanovanja prodajajo na trgu, da lahko lastniki gradijo nova. Je pa tudi ta država že v osemdesetih letih začela razmišljati, da bi iniciativo prepustila odgovornim zasebnim lastnikom, kar ji je s še zadnjo prekinitvijo vseh direktnih finančnih vplivov na ta sektor v devetdesetih letih tudi uspelo.
Zagotavljanje stanovanj za ljudi, ki si ne morejo privoščiti tržnih najemnin, je postalo glavna naloga neprofitnih stanovanjskih združenj. Medtem ko je država gradnjo socialnih stanovanj v preteklosti spodbujala s tako imenovanimi subvencijami za novogradnje oziroma »za opeke in malto«, zdaj neprofitna združenja od občin lahko pričakujejo zemljišča po ugodnejših odkupnih cenah, od vlade pa predvsem garancije in podporo v obliki brezobrestnih posojil, ki jih vlada zagotavlja preko dveh skladov. Garancijski sklad za socialna stanovanja je sicer privatni sklad, ki so ga ustanovili lastniki socialnih stanovanj (torej stanovanjska združenja) zato, da od njega dobivajo posojila po nizkih obrestnih merah. To je mogoče, ker so centralna in lokalne oblasti prevzele nalogo varnostne mreže sklada in so pripravljene posredovati, če bi se sklad znašel v finančnih težavah.
Drugi, centralni stanovanjski sklad, je neodvisno javno telo, ki bedi nad financami stanovanjskih združenj. Njegov cilj je dovolj zgodaj zaznati morebitne finančne težave združenj, posredovati, pripraviti reorganizacijske načrte in začeti prestrukturiranje finančno šibkih, še preden bi lahko postala resen problem. Združenjem ob tem ponuja tudi brezobrestna posojila. Od leta 1988, ko je bil ustanovljen, sklad ni dobil še niti ene zahteve po plačilu garancije. Zaradi odličnega finančnega zdravja in varovalne mreže vlade združenja brez težav pridobivajo ugodna posojila po nizkih obrestnih merah za svoje stanovanjske cilje, ugotavljajo avtorji poročila.
Socialna stanovanja so na Nizozemskem sicer praviloma namenjena gospodinjstvom z nižjimi dohodki, poleg tega kriterija pa občine lahko postavijo še druge, na primer velikost gospodinjstva ali starost članov v njem. Najemnina v povprečju znaša 70 odstotkov najvišje dovoljene najemnine, pri zasebnih lastnikih pa je ta odstotek 85.
Tako Nizozemska kot druge države poznajo še številne druge ukrepe stanovanjske politike. Lastništvo stanovanj spodbujajo z davčnimi olajšavami in ugodnimi oziroma dolgoročnimi posojili ter enkratnimi začetnimi spodbudami za nakup stanovanja, subvencijami za gradnjo in prenovo stanovanj (tudi v luči spodbujanja energijske prenove stanovanjskega fonda), shemami stanovanjskega varčevanja, po poku nepremičninskega balona oziroma zaradi ekonomske krize pa tudi s finančno pomočjo prezadolženim lastnikom pri odplačevanju kreditov. Večina teh ukrepov se uporablja tudi za socialna oziroma nizkoprofitna stanovanja, ki pa so ponavadi še dodatno privilegirana. Brezplačno oziroma izjemno ugodno pridobivanje občinskih zemljišč je recimo sploh ukrep, ki je praktično namenjen samo njim.
Pri najemništvu je eden najpomembnejših elementov stanovanjski dodatek za socialno ogrožene družine v najemniških stanovanjih (v nekaterih avstrijskih deželah ga lahko prejemajo celo socialno ogroženi lastniki domovanj), tu pa so še najem javnega stanovanja z možnostjo odkupa, davčne olajšave na plačane oziroma prejete najemnine, dodatek za ogrevanje...
V Sloveniji, ki jo že približno desetletje zaznamuje odsotnost sistematičnega izvajanja kakršnekoli stanovanjske politike, medtem eden redkih živečih ukrepov ostajajo subvencije za neprofitne in tržne najemnine, ki že leta čakajo na nujno prevetritev. Država še naprej zagotavlja tudi lastniška in najemniška stanovanja po ugodnejših cenah od tržnih, vendar stihijsko in še zdaleč ne v dovolj velikih količinah. Na skoraj neobstoječem najemniškem trgu vlada zakon ulice, v fondu socialnih oziroma neprofitnih stanovanj je vsaj 8300 stanovanj premalo. Medtem lahko lastniki stanovanj na pomoč države računajo vsaj pri energijski prenovi domovanj, ki jo država preko Eko-sklada subvencionira za uresničevanje svojih energetskih zavez.
