Stanovanjska inšpekcija je v prvih štirih mesecih letos prejela že več kot 400 prijav, lani v vsem letu 765. Povečuje se zlasti število prijav, ki se nanašajo na upravljanje stanovanjskih stavb ter vodenje in porabo sredstev rezervnega sklada. Še pogostejše so prijave na izstavljene mesečne obračune stroškov upravljanja, za katere na inšpekciji pojasnjujejo, da so zanje pristojna le sodišča. Stanovanjska inšpektorica Nevenka Kosec pravi, da je poslovanje z upravniki določeno s civilnopravno pogodbo med etažnimi lastniki in upravniki. »Inšpektor nima pristojnosti odločati, ali je račun na položnici pravilen. Gre za premoženjskopravni zahtevek, ki se ga mora dokazovati na sodišču.«

V pripravi za novo stanovanjsko zakonodajo (manjše spremembe naj bi bile predvidoma sprejete do konca leta) je inšpekcija predlagala, da bi zaradi večje preglednosti vplačil v rezervni sklad in porabe sredstev etažnih lastnikov za vsako stanovanjsko stavbo odprli en sam transakcijski račun (zdaj jih namreč upravniki vodijo za vse stavbe skupaj). Po mnenju inšpekcije bi bilo treba bolje opredeliti tudi namen teh sredstev, ki je po njihovem zdaj nejasen, ter njihovo višino. Poleg tega so inšpektorji zahtevali jasnejšo opredelitev posameznih prekrškov in predlagali, da bi stanovanjski inšpektor lahko izrekal globe v razponu. Te zdaj za etažne lastnike in najemnike znašajo od 500 do 1200 evrov, za upravnike pa od 5000 do 125.000 evrov, pri čemer pa lahko inšpektorji izrečejo le najnižji znesek.

Upravnik je lahko vsak

Vera Zevnik, predsednica združenja upravnikov pri Zbornici za upravljanje z nepremičninami pri GZS in direktorica družbe Domplan iz Kranja, meni, da je glavni problem v pomanjkljivem nadzoru. »Namen porabe sredstev, način vodenja rezervnega sklada, poročanje etažnim lastnikom... Vse to je že zdaj ustrezno predpisano v zakonu, vendar pa to nič ne pomaga, če je upravnik nepošten. Problem je, da inšpektorat nima ne pristojnosti ne orodja za preverjanje, ali so nakazila resnično nakazana za zakonsko predpisane namene in za določeno stanovanjsko hišo,« opozarja Zevnikova. Dodaten problem je, da kljub vsakoletnemu porastu števila prijav nad področjem stanovanjske problematike in približno 500.000 stanovanji bdi le pet inšpektorjev.

Število kršitev bi lahko po mnenju združenja omejili tudi z uvedbo pogojev za vstop v register družb, ki se s to dejavnostjo lahko ukvarjajo. Ker je po sedanji zakonodaji lahko upravnik dobesedno vsak, je združenje upravnikov že pred časom na vlado naslovilo pobudo, naj predpiše pogoje, ki bi jih gospodarski subjekti morali izpolnjevati – tako kadrovske kot finančne, organizacijske in tudi prostorske. »Žal pobuda ni naletela na razumevanje države, češ da bi to pomenilo omejevanje konkurence, kar je v nasprotju z evropskimi direktivami,« je dejala Zevnikova.

Odgovornost tudi na strani stanovalcev

Upravniki opozarjajo, da del odgovornosti nosijo tudi etažni lastniki. »Na terenu velikokrat ugotavljamo, da etažni lastniki niso pripravljeni sodelovati pri odločanju v stavbi in da se zganejo šele tedaj, ko nastane problem,« pravi Zevnikova. Zaradi večinoma slabe udeležbe na zborih etažnih lastnikov se praviloma dogaja, da odloča o pomembnih zadevah zgolj manjšina stanovalcev, ki pa ima lahko tudi interese, ki niso v prid vsem lastnikom.

Nadzor nad delom upravnika naj bi po zakonu izvajal nadzorni odbor, ki ga izmed stanovalcev sestavijo etažni lastniki. Vendar pa se, kot pravi Zevnikova, tudi njegova nadzorna vloga lahko izkorišča v nečedne namene. »Zakonska določba, da se mora pri izboru izvajalca za kakršno koli investicijo v objekt, višjo od 10.000 evrov, izbrati tri ponudbe, je sicer dobra za idealne primere, v praksi pa v posameznih primerih pride do zapleta. Včasih namreč nadzorni odbor daje prednost določeni ponudbi zaradi osebnih interesov, četudi ni najugodnejša niti ne izpolnjuje pogojev,« pravi Zevnikova.

Na združenju so v nasprotju s splošnim mnenjem javnosti prepričani, da upravnika, s katerim so stanovalci nezadovoljni, nikakor ni težko zamenjati. »Problem odpovedi pogodbe z upravnikom, ki se pogosto pojavlja v medijih, ne obstaja. Zakon natančno predpisuje, da je tako za sklenitev kot tudi prekinitev pogodbe potreben pristanek večine lastnikov. Če se zakon spoštuje, ne more priti do zapletov,« trdi Zevnikova. Pobuda, ki jo je lani prejela poslanska skupina SD in v kateri je predlagatelj predlagal določitev mandatnega obdobja za upravnike, na primer za štiri leta, se ji zdi smiselna, saj gre, kot pravi, za pogodbeni odnos med upravnikom in etažnimi lastniki. Da je to svobodna volja podpisnikov pogodbe menijo tudi na ministrstvu za infrastrukturo in prostor.

V združenju sicer ne vedo, koliko zamenjav upravnikov je tudi v resnici izvedenih, saj se o tem ne vodi nobena evidenca. Prav tako GZS ni izvedel nobene ankete glede zadovoljstva z delom upravnikov.

Inšpekcija brez statistike

Posebna zgodba je stanovanjska inšpekcija. Poleg tega, da je skrajno neodzivna za prošnje novinarjev po pojasnilih, je izjemno malomarna tudi pri pisanju letnih poročil. Iz njih se ne da razbrati skoraj nobenega primerljivega podatka glede prijav, kršitev, odločb in glob. Celo več, podatkov o številu prijav in izdanih sklepih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjskih stavb na inšpekciji, sploh nimajo, v zvezi s tem pa tudi ne vodijo posebnih evidenc.