Če gre verjeti spletni strani globalpropertyguide.com, so povprečne slovenske cene nepremičnin že tam, kamor spadajo. Merjeno z razmerjem med ceno nepremičnine in dohodkom na prebivalca nas z indeksom 12,64 namreč uvrščajo na 28. mesto od 36 analiziranih držav v letu 2013. S povprečno oglaševano ceno kvadratnega metra v Ljubljani, ocenjeno na 2503 evre, se prav tako uvrščamo v spodnji del lestvice v skupino držav srednje in jugovzhodne Evrope. Dejanske cene stanovanjskih nepremičnin so še nekoliko nižje, saj na omenjenem portalu spremljajo samo oglaševane cene, poleg tega pa ne ločujejo med stanovanjskimi in poslovnimi prostori. Gurs svoj model oblikovanja cen nepremičnin prilagaja tržnim pogojem enkrat na leto in slednji kvadratni meter stanovanjskih nepremičnin ceni na nekaj nad dvema tisočakoma v prestolnici in še desetino več na obali. Smo torej že dosegli pravično ceno za nepremičnine?

Odgovor na vprašanje o primernosti doseženih cen nepremičnin v Sloveniji je v naši definiciji »pravične cene« nepremičnin. Z izjemo nekaterih lokacij v državi smo po cenah nepremičnin že zdaj povsem primerljivi z razvojno sorodnimi državami. Dejstvo pa je, da ekonomsko pravičnost vedno znova definirajo trenutne tržne razmere, tako na strani ponudbe kot tudi na strani povpraševanja. Navsezadnje je prav Gursovo množično vrednotenje nepremičnin za slehernega lastnika pomenilo spoznanje, da pravična cena za kupca ni nujno enaka pravični ceni za prodajalca. Nezanemarljiv prispevek pri dinamiki trga in oblikovanju cen nepremičnin pa imajo tudi nepremičninski posredniki. Ti nastopajo kot poznavalci trga in, vsaj načeloma, lajšajo stik med ponudbo in povpraševanjem na trgu.

Po pogorišču nekdaj opulentnega slovenskega nepremičninskega trga poleg drugih žrtev krčenja nepremičninske pogače tavajo tudi nepremičninske agencije. Pomislimo za trenutek nanje. Ni jim lahko. Plačane so od provizij na podlagi sklenjenih poslov in poslov praktično ni. Z dobrih 10.000 nepremičninskih transakcij leta 2007 je število poslov lani padlo na nekaj več kot 4000 kupo-prodajnih pogodb za stanovanjske nepremičnine, ob tem je bila povprečna vrednost sklenjenih poslov slabih 20 odstotkov nižja kot na vrhuncu nepremičninskega balona. Protikrizna strategija nepremičninskih posrednikov je sila enostavna. V celoti se namreč zanašajo na prodajne monopole za posamezno nepremičnino in maksimalen izkoristek zakonsko omejenih provizij.

Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr) omejuje provizijo nepremičninskih posrednikov na največ 4 odstotke vrednosti posla, ki praviloma bremeni tako naročnika posla kot tudi drugo pogodbeno stranko. Ta vrednost naj bi pokrivala stroške, ki jih ima s prodajo agent, ter premijo posrednika za tveganje oziroma njihovo profitno stopnjo. Strategija nepremičninskih agencij je, da breme razdelijo med pogodbeni stranki in da – tukaj nastopi ključna težava odnosa med strankami in nepremičninskimi posredniki – delujejo hkrati kot agent za kupca in prodajalca.

Objektivno je namreč izjemno težko pričakovati, da bo nepremičninski posrednik lahko deloval v korist obeh strank, ko so interesi strank skoraj v celoti nasprotni. Odnos med agentom in principaloma je, v primeru, ko nepremičninski posrednik zastopa oba principala, izrojen in bo nujno vodil v nominalno oškodovanje interesov vsaj ene od strank. Do takšne škode za prodajalca pride že v trenutku, ko posredniki ogled nepremičnine potencialnim kupcem pogojujejo s podpisom pogodbe o posredovanju. Za ceno izgube posla za prodajalca postavi posrednik svoj interes, torej zagotovitev provizije s strani kupca, pred prodajalčev interes prodaje najboljšemu ponudniku.

Znana je praksa, ko s ciljem zagotovitve svojega »monopolnega statusa« pri prodaji določene nepremičnine posredniki, ki delujejo za prodajalca nepremičnine, niso pripravljeni izdati neposredne lokacije oglaševane nepremičnine. Predvidoma to počnejo zato, da jih potencialni kupci ne bi v celoti zaobšli in posel sklenili neposredno s prodajalcem. Pri tem se seveda poraja vprašanje o smotrnosti obstoja nepremičninskih posrednikov, če tudi sami ne verjamejo v to, da plačana provizija predstavlja odsev dodane vrednosti njihove storitve, in se morajo varovati s skrivanjem lokacije nepremičnine. Pričakovali bi, da bodo, če zaupajo v vrednost svoje storitve, verjeli tudi v to, da bodo stranke same želele njihovo posredovanje pri nepremičninskem poslu. Lahko je težava v nezavedanju strank o koristih, ki jim jih prinaša nepremičninsko posredovanje, a v tem primeru bi pričakovali, da bodo v panožnem združenju nepremičninskih posrednikov agresivno vlagali v osveščanje prebivalstva. Pa tega ne počnejo.

Poleg navzkrižja interesov, ki ga ustvarja hkratno posredovanje nepremičninskih agentov za kupca in prodajalca, je z vidika motivacije posrednikov problematična predvsem fiksna provizija, ki, kot sta ugotovila že Levitt in Dubner v knjigi Freakonomics (Odštekanomija), spodbuja k minimizaciji časa prodaje in ne k doseganju najboljšega izplena za prodajalca. Ob predpostavki dvoodstotne prodajne provizije je izplen posrednika pri prodaji nepremičnine za 250 tisočakov 5000 evrov. Prodajalcu bi bila seveda ljubša deset tisočakov višja cena (torej 260.000 evrov), vendar pa bi morebitni meseci dodatnega dela posredniku prinesli le 200 evrov »nagrade« za trud.

Klavrno stanje slovenskega nepremičninskega trga seveda ni posledica delovanja nepremičninskih posrednikov. Je pa sistem, po katerem delujejo, vsekakor simptomatičen za položaj, v katerem se je znašla panoga. Poleg sprememb v delovanju bank, nepremičninskih investitorjev, gradbenega sektorja in občin pa bodo tudi posredniki morali svoje poslovanje prilagoditi novim razmeram.