Prejšnji teden, ko so poštarji skoraj 1,2 milijona ljudi obvestili, koliko jim namerava letos država pobrati z nepremičninskim davkom, je podpora vladi Alenke Bratušek padla pod 25 odstotkov in je po javnomnenjski raziskavi Vox populi najnižja doslej. S tem davkom je namreč vlada dregnila v osir različnih interesov. Z nekaterimi popolnoma neživljenjskimi in skrajno nedomišljenimi zakonskimi rešitvami je čisto po nepotrebnem še dodatno pravičniško razbesnela ljudi. Z informativnimi izračuni davka pa jim je za povrh v rane nasula še za debelo plast soli.

Kajti z obvestili je prišlo sporočilo, da država tega davka ne jemlje prav resno. Da se pravzaprav z njim iz lastnikov nepremičnin že kar norčuje. Evidence s podatki, najosnovnejše orodje, na podlagi katerega bo odmerjen davek, so se namreč tri mesece pred predvideno izdajo pravih davčnih odločb izkazale za katastrofalno pomanjkljive. Država se na davek, kot si ga je zamislila sama, ni pripravila. A ne samo to. Odgovornost za to je prevalila na lastnike nepremičnin in jih množično poslala urejat podatke. Drugače lahko tako prekomerno obdavčitev kot morebitno denarno kazen zaradi nepravilnosti pripišejo le sami sebi, je zagrozila. Pa poglejmo, zakaj naj bi lastniki nepremičnin jemali pot pod noge in nekateri tudi dopust v službi.

Stanovanje v hlevu

Največ, kar dve tretjini pripomb in pritožb lastnikov nepremičnin, s katerimi se je doslej ukvarjala geodetska uprava, se po besedah finančnega ministra Uroša Čuferja nanaša na določanje (ne)rezidenčnosti stanovanjske nepremičnine. Toda pri tem vzroki za obdavčitev rezidenčnih stanovanj, kot da bi bila prazna, še zdaleč niso omejeni le na manjkajoče številke stanovanj v registru prebivalstva, ki jih kot problematične izpostavljajo na geodetski upravi. Gospa iz Celja je na primer iz obvestila geodetske uprave (Gurs) presenečeno ugotovila, da kar naenkrat ne živi več v hiši, ki je bila dom številnim generacijam pred njo, temveč v bližnjem hlevu za živino. Ta je namreč dobil naslov oziroma hišno številko, ki je Gurs ni znal izbrskati za družinsko hišo. Brez naslova pa hiša ni mogla postati rezidenčna, zato jo je doletela obdavčitev po trikrat višji davčni stopnji za prazna stanovanja. Kljub naslovu ni bil ugodnosti deležen niti hlev – Gurs ga je obdavčil po 0,3-odstotni davčni stopnji za kmetijske objekte in ne po 0,15-odstotni stopnji za rezidenčna stanovanja. Ne ve se, kdo in kdaj je hišni naslov v evidencah povezal z napačno stavbo.

Drugo vrsto težav s hišnimi številkami ima kar celo naselje montažnih hiš v Zalogu pri Ljubljani. Vsakega drugega lastnika stanovanja v naselju so namreč geodeti obvestili, da naslova, na katerega so poslali obvestilo, pravzaprav ni, zato stanovanje ne more biti obdavčeno kot rezidenčno. Tako so celo tisti, ki so se v stanovanjsko sosesko vselili med prvimi, izvedeli, da si menda že 40 let prilaščajo in v osebne dokumente vpisujejo hišno številko, ki v resnici pripada sosedu. Uradne odločbe, da je bila tako kot sosedu tudi njim dodeljena ista hišna številka, ne štejejo. »Na geodetski upravi zahtevajo odprtje nove hišne številke,« pripoveduje ena od prizadetih in pojasnjuje, zakaj je to kar naenkrat potrebno. Kot pravi, gre za naselje montažnih hiš z enim vhodom in pripadajočim naslovom ter dvema stanovanjema v vsaki hiši. Namesto da bi Gurs ubral lastnikom prijaznejšo pot in vsakemu stanovanju podelil svojo številko stanovanja ter tako rešil problem dveh stanovanj v eni hiši, se je odločil za obratni manever. Vsako stanovanje je opredelil kot samostojno stavbo, ki seveda potrebuje tudi samostojno hišno številko. »Ampak to za nas ne pomeni samo stroška z odprtjem hišne številke, temveč tudi menjavo čisto vseh dokumentov. Poleg tega sploh ne vem, kakšen naslov bi nam lahko dali, saj so črke a, b, c... v ulici že uporabili,« zmajuje z glavo naša sogovornica.

Garažni monopolist

Medtem ko se ta ukvarja z izginulim naslovom, pa se gospa iz Šentvida nad Ljubljano sprašuje, od kod ji kar naenkrat tri stanovanja, če je v registru nepremičnin že ob popisu zgledno uredila lastništvo svojega domovanja. Geodeti pojasnjujejo, da gre za klasično napako, ki se pojavlja pri večstanovanjskih stavbah, v katerih lastniki niso poskrbeli za vzpostavitev etažne lastnine oziroma jih vpisali v kataster stavb. Čeprav je lastnica poskrbela za pravilen vpis svoje lastnine vsaj v register nepremičnin, pa tega niso storili tudi vsi drugi lastniki. Ker niso vzpostavili etažne lastnine, so v zemljiški knjigi vsi štirje lastniki stanovanj vpisani kot četrtinski lastniki parcele in s tem tudi vseh delov stavbe na njej. Zaradi dveh, ki nista poskrbela za ureditev svojih podatkov v registru nepremičnin, je Gurs drugima dvema lastnikoma, ki sta svoje podatke sicer že uredila, pripisal tudi četrtinski delež drugih dveh stanovanj. Zdaj se morata ponovno odpraviti na geodetsko upravo in dokazovati, da so jima pripisali preveč nepremičnin.

Tudi lastnik z Gorenjske je že novembra lani ob vlaganju vloge za štipendijo ugotovil, da mu je Gurs ob garaži napačno pripisal še solastništvo 35 drugih garaž, avtomobilskega salona, bifeja in skladišča, ki se vsi nahajajo v isti zgradbi, kjer etažna lastnina še ni dokončno urejena. Odpravil se je na radovljiško izpostavo Gursa, tam uredil podatke in dobil izpisek, po katerem je zopet postal lastnik le ene garaže. A ne za dolgo. Konec januarja je dobil informativni izračun davka, v katerem mu je tokrat ljubljanska geodetska uprava spet pripisala solastništvo bifeja in skladišča. »Ni mi jasno, kaj delajo. V zemljiški knjigi imam vse urejeno, vse sem enkrat že uredil tudi v registru nepremičnin, zdaj pa spet dobim takšno obvestilo. Ne vem, ali v Radovljici uporabljajo drug računalniški program kot v Ljubljani ali kaj, ampak če jim sistem ne deluje, naj ga najprej popravijo in šele potem zaračunajo davek,« že precej naveličan sprehajanja do Gursa pripoveduje lastnik.

Da za napačne izračune davka niso kriva le neurejena solastniška razmerja, temveč obilo nejevolje, dela in stroškov ljudem povzroča tudi država, ki ni znala zagotoviti učinkovitega informacijskega sistema in poskrbeti za pravilno prenašanje podatkov iz ene baze v drugo, ugotavljajo tudi številni lastniki nepremičnin, ki so prejeli informativne izračune davka za že pokojne svojce. Eden od njih je lastnik družinske hiše na robu Ljubljane, ki jo imata po Gursovih evidencah še vedno v lasti tudi njegova oče in babica. Ker pa sta preminila že pred leti in seveda v hiši ne prebivata več, jima je Gurs za nameček zaračunal še trikrat višji davek na prazno stanovanje. Menda zato, ker so se docela urejeni podatki iz zemljiške knjige pravilno prenesli na parcelo, ne pa tudi na samo stavbo na tej parceli, so na geodetski upravi pojasnili našemu sogovorniku.

Evidence »po občutku«

Razlogov za takšno stanje nepremičninskih evidenc je sicer še več. Eden temeljnih je ta, da državi nikoli ni bilo zares mar za njihovo (ne)urejenost. Zato celo podatke o lastnih nepremičninah v red spravlja šele zdaj, ko jo v to sili nepremičninski davek. Smeti so se v registru nepremičnin v veliki meri znašle tudi zato, ker so lastniki ob popisu leta 2006 in 2007 anketne vprašalnike za register nepremičnin lahko izpolnjevali zelo svojevoljno in brez kakšnega posebnega strokovnega nadzora. Kot eno večjih napak nepremičninskih evidenc strokovnjaki izpostavljajo tudi umetno vzpostavitev pojma zemljišče za gradnjo stavb, ki ga z izjemo za Gurs in register nepremičnin pripravljenega zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin niti slovenska prostorska in gradbena zakonodaja niti strokovna praksa ne poznata, občine pa zato ta zemljišča zdaj po lastnih pojasnilih za register nepremičnin določajo »po občutku«. Ob vseh drugih težavah, ki so se skozi leta kopičile nad nepremičninskimi evidencami, je tako korenite spremembe pri obdavčitvi nepremičnin mogoče odgovorno izpeljati le postopno in v roku nekaj let, še ugotavljajo strokovnjaki.

In čigava odgovornost je zdaj evidence v roku meseca dni spraviti v red? Pravni strokovnjak za upravno in davčno pravo dr. Rajko Pirnat je prepričan, da to gotovo ni naloga lastnikov nepremičnin. »Uradne evidence mora voditi organ, ne ljudje, in odgovornost organa je, če ima slabe podatke. Ko bo davčna uprava izdala odločbe, pa morajo imeti ljudje pravico, da se pritožijo, če davek ni odmerjen na podlagi pravih podatkov. Zavezanec bo sicer moral plačati davek, ampak preveč zaračunano vsoto bo moral dobiti nazaj z obrestmi vred. Te zgodbe, kako ljudje zdaj ure in ure, dan za dnem čakajo na geodetskih izpostavah in kar ne pridejo na vrsto, so grozljive.«

Ena temeljnih pomanjkljivosti nepremičninskega zakona je po Pirnatovi oceni prav neodgovorna odločitev vlade, da so evidence popolne in jih pred uvedbo nepremičninskega davka ni treba posebej preverjati. Tudi on poudarja, da se evidence zelo dolgo časa sploh niso urejale, da so bile v zadnjem času vanje uvedene mnoge novosti, vezane predvsem na identifikacijsko številko nepremičnine, da so baze podatkov med seboj relativno slabo povezane in ne vsebujejo enakih oziroma združljivih elementov, da so se pri vpisovanju sprememb v zemljiško knjigo nabrali ogromni zaostanki, da obstaja cel kup neskladnosti med zemljiško knjigo in podatki, ki jih vodijo v registru nepremičnin... »Ob vsem tem pa zdaj še od zavezancev zahtevajo, da popravljajo podatke, ki bi jih sicer po uradni dolžnosti morali sami pridobiti iz drugih evidenc.« Pri čemer za to po Pirnatovi oceni zakonska podlaga ne obstaja.

Ustavniki, pomagajte!

Kajti niti zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin niti zakon o davku na nepremičnine po njegovi oceni tega ne zahtevata oziroma ne navajata dovolj natančno, za pravilnost katerih podatkov bi moral poskrbeti lastnik nepremičnine. »Posameznik ima pravzaprav zelo malo neposrednih dolžnosti.« Zato je po njegovem tudi popolnoma nesprejemljivo, da posamezniku zaradi napačnih podatkov država grozi celo z denarno kaznijo. Hkrati opozarja, da se ob tem odpira še cel kup drugih pravnih vprašanj. »Zakon o zemljiški knjigi na primer od nikogar ne zahteva, da svojo pravico vpiše v zemljiško knjigo. Prav tako ne vem za nobeno zakonsko podlago, po kateri bi moral nekdo, ki že ima prijavljeno stalno prebivališče, tega prijavljati na novo oziroma ga dopolniti še z identifikacijsko številko stanovanja.«

Že če bi ljudem dali na voljo dovolj časa, bi bile stvari nekoliko drugačne, še dodaja dr. Pirnat.

Vlada je sicer ta teden napovedala, da bo zakrpala dve največji luknji v nepremičninskih evidencah in državnemu zboru predlagala ukinitev razlikovanja med rezidenčnimi in nerezidenčnimi stanovanjskimi nepremičninami ter obdavčitev vseh stanovanj po nižji, 0,15-odstotni stopnji. Prav tako naj bi za leto dni zamrznili razlikovanje med zemljišči za gradnjo stavb in drugimi nezazidanimi stavbnimi zemljišči. S tem naj bi probleme z nepremičninskimi evidencami po Čuferjevih besedah spravili na obvladljivo raven. Pa vendar vladi ostaja še kopica velikih problemov, o katerih odloča in bo predvidoma marca odločilo tudi ustavno sodišče. Med drugim tudi o tem, ali osnovo za odmero davka res lahko predstavljajo posplošene tržne vrednosti nepremičnin. Kot je namreč opozoril tudi dr. Pirnat, je vlada v nedavnem predlogu novele zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin sama priznala, da je statistična napaka modelov vrednotenja nepremičnin lahko tudi 40-odstotna, kar pomeni, da se lahko ocenjena posplošena vrednost nepremičnine tudi za 40 odstotkov razlikuje od dejanske vrednosti nepremičnine na trgu. »Če je napaka takšna, je metoda popolnoma ničvredna in povsem nesprejemljiva. Množično vrednotenje nepremičnin potemtakem ne more postati osnova za odmero davka,« je jasen dr. Pirnat.