Velike zaloge čakajo, velike potrebe tudi čakajo in ta statika za nikogar ni ugodna. Kaj storiti? Morda kakšna gasilska akcija, a vzporedno s tem je nujna kompleksna rešitev tega problema, v prvi vrsti sistema financiranja, ki bo posredno rešil še druge težave – nakopičene in morebitne nove.

Gasilske akcije

Nakup zalog javnih subjektov za socialna najemna stanovanja se največkrat omenja in se tudi že dogaja, vendar v manjši meri, saj so razpoložljiva sredstva majhna, ponudba na trgu pa daleč od pričakovanj tega sektorja, ker so neprodana stanovanja predraga, prevelika ali premalo kakovostna. Drugi gasilski ukrep bi lahko bil spodbuda države, ki ima v teh neprodanih nepremičninah zaklenjen DDV. Če bi se ga država v polovičnem znesku odpovedala, bi gotovo sprožila večje povpraševanje. Tako so naredili na Hrvaškem, kjer se je zadeva prijela in izplačala, pomenila je zagon na tem področju. Naslednja možnost je pravočasna pocenitev stanovanj, s katerimi so se banke prek investitorjev zapeljale v izgubo, ki je le bilančno majhna, dejansko večja – torej namesto dragih stanovanj v bilanci bi bilo bolj modro in ceneje prodati stanovanja pod bilančno vrednostjo, saj neprodana stanovanja izgubljajo vrednost in povzročajo stroške vzdrževanja, amortizacije. Namesto čakanja in obotavljanja bank bi te morale najti nove, cenejše odprodajne možnosti, denimo najem z možnostjo pretvorbe najemnin v nakup.

In potem se seznam hitrih gasilskih akcij končuje, kar pomeni, da bodo resnično neprimerne investicije dokončno pridelale veliko izgubo, velik problem za investitorje in nepremišljene banke, ki so bili premalo preudarni ob načrtovanju projektov. To pa ni nič novega, ne pozabimo, da sta pri nepremičninskih poslih najbolj verjetna dva scenarija: velik zaslužek ali velika izguba. In še tretji scenarij: velik zaslužek pri enem poslu daje korajžo za drugi posel, kjer se zgodi velika izguba. Uspehi in neuspehi se dogajajo povsod v gospodarstvu, le zakaj bi od nepremičninskega sektorja pričakovali kaj drugega.

Sistemsko zbiranje sredstev

Uspešna stanovanjska politika, stanovanjska gradnja in razvoj na tem področju. Tu ne gre le za eno od običajnih poslovnih področij, saj gre v tem primeru tudi za obvezo države, da zagotovi primerno bivanje občanov, gre za vprašanje varnosti, varovanja okolja, trajnostni razvoj, energetsko oskrbo ... Ne pozabimo na to, da obstoječe zgradbe porabijo 40 odstotkov vse energije tudi v tej državi in da že znamo narediti stavbe, ki ne le da nič energije ne porabijo, ampak je lahko proizvedejo več, kot je lahko porabijo. Ob zavedanju pomena te gradnje so države razvile določene finančne in kakovostne kriterije, mehanizme, da bi bile gradnje čim bolj kakovostne, varne, okolju prijazne in široko dosegljive. To smo vedeli že v socializmu, ko se je za stanovanjsko gradnjo namensko zbiral denar od davkov na OD, ta denar se je tudi namensko in uspešno porabil. Ne gre le za socialistični model, enako razmišljajo tudi v kapitalizmu; denimo v Avstriji, ki ima skoraj najvišji standard v Evropi, se stalno zbira denar za pospeševanje in za kakovostno stanovanjsko gradnjo, tako da vsak naložbenik dobi določen delež stroškov pokrit iz tega vira. Seveda dobiš denar le za primerne projekte, dober projekt pa mora biti ustrezen tako za naložbenika kot za javni sektor. Torej subvencije spodbujajo kakovost, enako kot so ekosubvencije v Sloveniji zelo vplivale na kakovost stanovanjske gradnje in so uspešno spodbudile lep del industrijske dejavnosti na tem področju.

Od kod torej sistemska sredstva? Ni problem, od kod, ampak ali to želimo ali ne, najpomembnejša je ta odločitev, ki je sicer politična, a ob sodelovanju javnosti v široki javni razpravi bi lahko bila takšna odločitev družbena, kot navodilo vsem bodočim politikam in vladam, saj gre za dolgoročno politiko, ki ne more biti vezana na en mandat ene vlade. Konkretno od kod denar, je stvar dogovora, morda je to povečan davek na promet nepremičnin, delež DDV od prodaje novih nepremičnin ali sanacij nepremičnin, ekološki davki, skratka, denar je treba zajemati tam, kjer je, kjer se pojavi posel ali poraba, ne pa tam, kjer ga ni ali ga je malo (NUSZ).

Zemljiška politika

Za določanje zazidljivih zemljišč so potrebne neskončne študije, katerih rezultat je urbanistična identifikacija posameznih lokacij, torej kje je kaj dovoljeno. Ti postopki urbanističnega načrtovanja so dolgotrajni, zato dolgoročno določajo, kje je kaj dovoljeno, posredno: kdo bo kje in kaj zaslužil ter kdo ne bo mogel. Prav nefleksibilen urbanizem, ki vnaprej določa, kje bo kaj dovoljeno zidati, je velik problem, saj ne upošteva dinamike in različnosti aktualnih potreb. Če urbanisti določijo, da bo tu in tu neka šola, pa se v dejanskem življenju pokaže, da te šole nikoli nihče ne bo potreboval, ker je zadeva urejena drugje in drugače, bo za to namenjen prostor sameval, na njem se ne bo mogla razvijati druga dejavnost, za katero so primerni, optimalni pogoji. Namesto takšne ureditve bi lahko odločanje v prostoru spremenili tako, da bi bilo dovoljeno vse in povsod, kjer se izkaže interes in kjer je možno pridobiti soglasja zainteresiranih in tistih, ki se jih to tiče, torej fleksibilna namembnost in odločanje po posameznem projektu, ne kar na splošno in za dolgo obdobje. Na tak način bi se izognili programiranju zaslužkov prijateljev in cena investicij se bi znižala, saj ne bi bilo več izsiljevanja z namembnostmi zemljišč.

Drug način za bolj napredno zemljiško politiko je seveda ocena vrednosti določenih zemljišč. Če je na neki lokaciji primerno in zaželeno zgraditi denimo stanovanjsko naselje, potem sta za realizacijo tega projekta vsaj dve možnosti. Prvo poznamo: po zvezah in poznanstvih se kupi javna zemljišča čim ceneje, zasebna tudi, se razdeli območje na več gradbenih parcel, na vsaki od njih vsak po svoje gradi svoj projekt s čim večjimi prodajnimi površinami za čim višji zaslužek, seveda na račun kakovosti gradnje in na račun udobja uporabnikov (majhne zelene površine, majhna igrišča za otroke ...). Rezultat tega načina je arhitekturno neusklajen kompleks, vprašljiva kakovost stanovanj, vprašljiva ekološka kakovost projektov … Nekateri projekti uspejo in investitorji mastno zaslužijo, drugi ne uspejo, so napol zgrajeni in investitorji propadejo ter pustijo problem v prostoru.

Drugi način je boljši, saj zagotavlja večjo kakovost, nižjo ceno nepremičnin in večjo varnost udeleženih: občina ali javni nepremičninski sklad kupi denimo kmetijsko zemljišče po 3 evre za kvadratni meter, ga komunalno opremi, tako da stane 20 evrov za kvadratni meter, in ga na javnem razpisu ponudi investitorjem, gradbenikom, projektantom, ki oddajo ponudbe, v katerih določijo, kaj bi tam gradili, kako bi bilo to videti in kakšna bi bila cena nepremičnin. Strokovnjaki in lokalni predstavniki izberejo več med seboj prostorsko primernih rešitev in javni subjekt jim podeli zemljišča v obdelavo. Ker so stroški za zemljišča nizki, je končna cena nepremičnin razmeroma nizka, kakovost pa zaradi natečajnih zahtev visoka, rezultat je torej bolj ekonomsko uspešen projekt ali več manjših projektov, večja varnost kupcev, ker nad izvajanjem bedi javni subjekt. Zaslužki so v takem primeru normalni in transparentni, saj je končna cena transparentno grajena, nihče ni mastno in špekulativno zaslužil (kar je problem za našo aktualno investitorsko miselnost), vsi so izšli iz vseh projektov uspešno, z dobro referenco in poštenim plačilom. Tudi kupci so se hitreje odločali za to in ne za druge ponudbe, saj so videli kakovost, varnost in ugodno ceno. Gospodarsko gledano imajo takšni projekti tudi pomembno vlogo za razvoj gospodarstva na nepremičninskem področju. Namreč tu zlahka pride do monopolov, ki jih je tudi pri nas razbila šele zadnja kriza: velika podjetja pokupijo ali ugodno pridobijo velike parcele in torej v medsebojnem dogovoru monopolno delujejo na trgu; dogovorijo se za kakovostne kriterije, cene, zaslužke ... V drugem primeru pa dobijo priložnost ekonomsko manj močna, manjša podjetja, ki lahko z visokim znanjem in sposobnostjo uresničijo projekte, ki jih sicer po ekonomski moči ne bi mogla prevzeti. Torej bi bilo v tem primeru zemljišče SREDSTVO za realizacijo projekta, ne pa CILJ za doseganje dodatnih dobičkov. To poslanstvo pa lahko udejanji le javni sektor, očiščen osebnih interesov in ob transparentnem delovanju, kar pa utegne biti za aktualno Slovenijo resna ovira.

Financiranje projektov

Aktualna praksa je takšna, da investitor »oceni«, da bo njegov projekt uspešen, in začne graditi, pritegne banke na podlagi svojih izračunov in ocen ter gre v projekt, ne da bi zagotovo vedel, kaj ga na koncu čaka. In konci so zadnje čase zelo boleči, tudi denimo investitorji ob ljubljanskih vpadnicah delajo finančne izgube, saj je za njih (hrupna in smrdljiva) vpadnica v mesto pomenila idealno lokacijo za stanovanjsko gradnjo, morebitni kupci, ki jih o tem nihče nič ni vprašal, pa seveda niso takšnega mnenja ... Ker je zaradi varovanja kupcev sedaj prepovedano jemati predujme, je celotna investicija na ramenih investitorjev in bank, torej je varovanje kupcev povzročilo podražitev stanovanj.

Preudarno načrtovanje investicij je drugačno. Ko je neki projekt obdelan tako, da se da videti, kje in kako bo videti, in ko je znana proizvodna cena, se projekt ponudi možnim kupcem. Ti se zanj zanimajo ali pa ne. Ko dobi neki projekt določeno število registriranih, odločenih kupcev, se gre v realizacijo in ne pred tem, saj pred tem ne moremo trditi, da gre za smiseln, uspešen projekt. Zainteresiranim kupcem se ponudi plačilo avansov na poseben račun, ki se odpre za ta projekt, torej je denar tam varen, z njim je varen tudi projekt. Varni so vsi udeleženi v tem poslu, to pa je danes najpomembneje, varne se lahko počutijo tudi banke, ki v taki shemi prav gotovo nič ne bodo izgubile, še posebno, če gre za stanovanja, ki so primerna tudi za javno najemno shemo socialnih stanovanj, kamor država redno vlaga sredstva.
Na tak način poleg zemljišča tudi denar oziroma financiranje gradbenih projektov predstavlja le SREDSTVO za udejanjanje gradbenih naložb, ne pa CILJ za doseganje posebnih dobičkov.

Financiranje kupcev

Že omenjeni posebni računi po posameznih projektih ščitijo varnost kupcev, ki na tak način, z avansi, predujmi, znižujejo ceno financiranja, znižujejo ceno nepremičnin na varen in transparenten način. Seveda pa ostaja vprašanje kupne moči in garancije za nakup stanovanj, kar trenutno otežuje normalno delovanje te dejavnosti. Rešitev je tu več, denimo dogovor o plačevanju najemnine, ki se lahko pretvori v kupnino ... Rezultat bi bila situacija, ko bi s tretjino osebnega dohodka bodisi najemal bodisi kupoval stanovanje, v primeru brezposelnosti pa bi za najemnino skrbeli socialni prispevki.

Interesno povezovanje

Tudi v tem mandatu je politika na tem področju neobstoječa, zato kritizirati Stanovanjski sklad RS nima pomena, saj ta ne ustvarja politike na tem področju, ampak le izvaja naročeno. Čakati na politike, da bodo rešili zapleten problem stanovanjske gradnje, se je izkazal kot brezupen poizkus, ker reševanje te problematike presega ambicije in čas enega mandata. Napočil je čas, da se vsi glavni akterji na tem področju povežejo, dogovorijo za dobre rešitve in jih predlagajo politiki, ki mora biti tako razumna, da bo predloge sprejela. Če že ne bo razumna, bo pa morala biti oportuna, saj predlogov široke kvalificirane javnosti in javne ter medijske podpore ne more prezreti.