Če bivate v večstanovanjski stavbi, ste se s tem vprašanjem zagotovo že srečali. Mnogi ste spoznali, da je težko doseči enoten pristop vseh etažnih lastnikov k sanaciji energetskih izgub v vaši stavbi. Ob skupku predlogov in idej etažnih lastnikov je zelo težko doseči kakršen koli sporazumen dogovor, zato velikokrat ostane samo pri ideji. Z izkušnjami na terenu smo ugotovili več dejavnikov, ki neposredno vplivajo na enotno odločitev etažnih lastnikov. Poglaviten dejavnik so zagotovo nesoglasja med posameznimi stanovalci znotraj večstanovanjske stavbe. Poleg tega velja omeniti podajanje nestrokovnih rešitev strokovno nepodkovanih etažnih lastnikov. Ti velikokrat poznajo nekega gradbinca, ki bi stavbo saniral »poceni in kakovostno«. Tako ima lahko osebni interes posameznika ali njegova volja velik negativen vpliv na končni učinek sanacije. Zaradi nestrokovnega in računsko nedokazljivega predloga izvedbe projekta energetske sanacije objekta pa lahko vsak posamezni etažni lastnik v stavbi skozi čas občuti negativne posledice.

Dober upravitelj je ključ do uspeha

Izkušnje kažejo, da lahko s pravilnim in iskrenim pristopom upravitelja stavbe k reševanju energetskih izgub večstanovanjske stavbe bistveno lažje dosežemo želeni cilj, ki je zmanjšati stroške etažnim lastnikom za ogrevanje v zimskem času in ustvariti kakovostno bivalno okolje tudi poleti. Vendar pa sodelovanja upravnika žal ni vedno mogoče doseči, saj mnogi izmed njih nimajo interesa. Poleg tega v energetskih prenovah vidijo le odlično priložnost za zaslužek, ne ozirajoč se na kakovost izvedbe del. Morda največja težava pa je nestrokovnost posameznih upraviteljev stavb. Delo upravitelja vključuje zelo širok spekter opravil, zato potrebuje za kakovostno opravljanje del ogromno znanja na različnih področjih, kot so: poznavanje zakonodaje, gradbene, strojne in elektrotehnične stroke ipd. Mnogi upravitelji, skupaj z lastnim kadrom in zunanjimi strokovnimi delavci, nimajo potrebne količine znanja, zato tehnično-strokovni del svojih nalog redko opravijo kakovostno. Njihov interes je, da je obseg dela na stavbah, katerih upravitelji so, čim manjši, to pa je v nasprotju z željami etažnih lastnikov, saj si mnogi med njimi želijo doseči več na svojih stavbah. Na tem mestu je treba opozoriti, da so želje in pričakovanja etažnih lastnikov mnogokrat preveliki in neuresničljivi. Seveda pa so na trgu prisotni tudi upravitelji, ki svoje delo opravljajo kakovostno in skrajno predano. Njihovo udejstvovanje je razvidno iz stavb, ki jih upravljajo, saj delujejo urejeno in čisto, pri tem pa so predvsem etažni lastniki tisti, ki odločajo o svojih investicijah. Pri njihovih odločitvah jim upravitelji ponujajo le strokovno in tehnično pomoč, za naložbe visokih vrednosti pa jim priskrbijo strokovno pripravo projektov. Torej za področja, na katerih skupaj z lastnim kadrom nimajo potrebnega znanja, najamejo zunanje pogodbene sodelavce. To je zelo pomembno za etažne lastnike, saj ti tako dobijo pregled nad dejanskimi možnostmi izvedbe določenega projekta, hkrati pa jim strokovno pripravljen projekt služi kot investicijski načrt.

Energetska prenova objekta

Eden takih investicijskih načrtov v današnjem času je zagotovo tudi energetska prenova objekta. V mislih imamo seveda sanacijo energetskih izgub večstanovanjske stavbe skozi stavbni ovoj. Etažni lastniki skupaj s svojimi upravitelji mnogokrat nimajo predstave o tem, kako se lotiti tako velikega projekta in kolikšen strošek predstavlja kakovostna sanacija z dolgoročnim učinkom. Zato je smiselno najeti zunanjega strokovnega sodelavca za strokovno pripravo celovitega in sistemsko izvedljivega projekta. Priporočljivo je sodelovanje ustreznega telesa posamezne stroke, ki se na svoje delo spozna, saj s tem že na začetku preprečimo morebitne zaplete pozneje. V nasprotnem primeru je lahko rezultat nestrokovno pripravljen projekt, saj je za dosego dobrega projekta treba poznati ključne težave sanacije in izvedbe detajlov. Možnost nastanka težav je tudi pri izvajalcih, ki dela izvajajo nepravilno, vrednost investicije za sanacijo stavbe pa je neustrezna in neprimerljiva. Niti investitorji niti upravitelji tako ne pridobijo pregleda nad tem, kakšna je ustrezna in učinkovita sanacija stavbe.

energdom6.jpg

Primer za zgled

V našem uredništvu smo spremljali energetsko sanacijo zunanjih sten – fasade večstanovanjske stavbe na Zakotnikovi 1 v Ljubljani. V začetku leta 2012 so se etažni lastniki omenjene večstanovanjske stavbe odločili za energetsko prenovo fasade, ki je bila popolnoma uničena. Svojemu upravitelju, Emoni upravljanje, d.o.o., so izrazili željo po »novi fasadi«. Imenovani upravitelj je že v preteklem letu pridobil nekaj izkušenj za to vrsto investicij, vendar je spoznal, da zahtevnega projekta energetske sanacije ne more strokovno obvladati sam. Poleg slabega stanja fasade objekta je dodaten izziv predstavljalo še slabo sodelovanje med stanovalci. Zaradi navedenega se je upravitelj odločil poiskati zunanjega poslovnega partnerja, ki bo k projektu pristopil strokovno in predvsem celovito. Pri izbiri ustreznega poslovnega partnerja so upoštevali strokovnost, odzivnost in resen pristop k izdelavi projekta. Spoznali so težavnost pri pridobivanju zanesljivega partnerja, ki je sposoben prevzeti tako zahtevno nalogo. Odločitev ni bila lahka, vendar je upravitelja s svojim načinom dela najbolj prepričalo podjetje Energdom, d.o.o. V svojem energetskem salonu so jim predstavili številne detajle, na katere je treba biti pozoren pred pripravo projekta. Mlad, zagnan in predvsem strokovno podkovan kader, z veliko na terenu pridobljenimi izkušnjami, se je izkazal kot zaupanja vreden. Ekipo energetskega servisa Energdom sestavljajo strokovnjaki s področja gradbeništva, ki so združili moči in znanje za doseganje večje energetske učinkovitosti. Odlično poznavanje upravniškega poslovanja pa je bila dodatna in redka prednost. Upravitelj je spoznal, da lahko skupaj s tako usmerjenim in podkovanim partnerjem kakovostno in učinkovito pripravi projekt energetske sanacije fasade na Zakotnikovi 1.

Prvi korak k energetski prenovi je bil sestanek upravnika in energetskega servisa Energdom z etažnimi lastniki, kjer je upravitelj predstavil pristop k pripravi projektne dokumentacije. Energetski servis je natančno predstavil potrebe in način poteka priprave projekta. Etažni lastniki so, kljub posameznim ugovorom, sprejeli enoten sklep o energetski prenovi zunanjega ovoja. V nadaljevanju je upravitelj organiziral zbiranje ponudb na osnovi strokovno pripravljenega in temeljitega popisa del, s katerim je bila dosežena enakovrednost ponudb in omogočen jasen pregled nad pridobljenimi ponudbami. Cenovno so si bile ponudbe zelo blizu. Etažni lastniki so se soglasno odločili zaupati vodenje celotnega projekta energetskemu servisu Energdom, ker se je pri opravljanju svojega dela izkazal kot korekten in zanesljiv. S tem je energetski servis Energdom prevzel odgovornost za izvedbo celotnega projekta, od priprave do končne izvedbe. Podjetje Energdom ,d.o.o., je ravno tako pripravilo potrebno dokumentacijo za pridobitev nepovratnih sredstev javnega sklada Eko sklada in omogočilo obročno poplačilo dela investicije, saj se v podjetju zavedajo, da je težko zagotoviti vsa potrebna sredstva za poplačilo celotne investicije. Etažni lastniki so najeli tudi neodvisen strokovni gradbeni nadzor izvedbe del. Prenova je potekala nemoteno in hitro v zadovoljstvo vseh vpletenih pogodbenih strani.