Odgovor: Načelno je uveljavljeno pravilo, da prodajalec ne odgovarja za tiste (skrite) napake, ki se pokažejo po tem, ko mine šest mesecev od tedaj, ko je bila nepremičnina izročena, vendar pa je v zvezi z odgovornostjo prodajalca uveljavljena pomembna izjema, v skladu s katero lahko prodajalec za skrite napake odgovarja tudi še po šestih mesecih, odkar vam je izročil stanovanjsko stavbo, če mu je bila napaka znana ali če mu ni mogla ostati neznana. Za vas je pomembna predvsem ta zadnja okoliščina. Upoštevajoč dejstvo, da je prodajalec obrtnik, bi namreč lahko vedel, da fasada ni v najboljšem stanju, zato menim, da zanj ne velja časovna omejitev odgovornosti iz 462. člena obligacijskega zakonika (odgovornost za skrite napake). Prav tako vam svetujem, da še enkrat natančno preberete kupoprodajno pogodbo, ki ste jo podpisali s prodajalcem, in preverite roke. Po zakonu lahko namreč prodajalec odgovarja tudi po šestmesečnem roku od tedaj, ko ga je kupec obvestil o skritih napakah, če je v pogodbi uveljavljeno daljše obdobje odgovornosti za skrite napake.

Vprašanje: Pred časom sem kupila srednje veliko garsonjero v starejši stavbi. V kupoprodajni pogodbi smo kupci sicer podpisali, da se zavedamo, da je nepremičnina stara, in da smo seznanjeni z njeno kvaliteto. Nedavno so se pojavile skrite napake na fasadi stavbe. Stanovalce nas zdaj zanima, ali imamo še kakšno možnost, da prodajalec napake popravi, saj fasada kar »cveti«. Prodajalec je izjavil, da so bila stanovanja kupljena po načelo videno – kupljeno in da za napake posledično ne odgovarja. Pa to res drži?

Odgovor: S klavzulo videno – kupljeno (klavzula o pogodbeni omejitvi ali izključitvi prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake) lahko pogodbene stranke res omejijo ali celo popolnoma izključijo prodajalčevo odgovornost za stvarne napake na nepremičnini, vendar pa je taka klavzula nična, če je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej ni obvestil kupca, kot tudi tedaj, ko mu je prodajalec to določilo vsilil, ker je izkoristil svoj prevladujoči položaj. Po mojem mnenju zgolj dejstvo, da ste podpisali, da se zavedate dejstva, da je nepremičnina stara, prodajalca še ne odvezuje odgovornosti za napake na fasadi, še posebno, ker gre za gradbeno podjetje, ki bi moralo glede na svoje strokovno znanje vedeti, da fasada ni v najboljšem stanju. Prodajalec vas je obvestil le o tem, da gre za staro nepremičnino, ne pa tudi o tem, da na njej obstajajo napake. Zato menim, da prodajalčeva odgovornost za skrite napake tu ni izključena.

Mag. Boštjan J. Turk