Odgovor: Da, instrumenti zavarovanja pred stečajem so dokaj učinkoviti, čeprav morate kar dobro poznati svoje pravice. Eden izmed njih je denimo bančna garancija za vračilo kupnine, ki jo predvideva Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES). Gre za nepreklicno bančno garancijo, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov plačala znesek, na katerega se garancija glasi. Pomembno je, da tako bančno garancijo od prodajalca zahtevate vi, saj se nekateri prodajalci v praksi ogibajo temu, da bi vam jo samoiniciativno izročili.
Vprašanje: Pred dvema letoma smo od nekega zdaj že propadlega gradbinca kupili stanovanje v Celju. Kmalu po nakupu se je izkazalo, da je bilo stanovanje narejeno zelo malomarno – na stenah so bili sledovi vode, laminati so bili montirani neprofesionalno, balkonska vrata so bila vgrajena nestabilno ipd. Ker je gradbeno podjetje šlo v stečaj, me zanima, ali sploh imamo še kakšne možnosti, da nam prodajalec odpravi te napake.
Odgovor: Po zakonu obstaja obveznost prodajalca, da za zavarovanje svoje obveznosti za odpravo skritih napak v primeru stečaja, plačilne nesposobnosti ipd. kupcu hkrati z nepremičnino izroči tudi nepreklicno bančno garancijo, s katero se banka zavezuje, da bo na prvi poziv kupca in brez ugovorov izplačala znesek, na katerega se taka garancija glasi. Če ste od prodajalca prejeli bančno garancijo, ne bi smelo biti težav, saj za skrite napake jamči banka. Drugače pa je, če od prodajalca niste prejeli bančne garancije za odpravo skritih napak. V takem primeru vam preostane le še, da terjatev prijavite v stečajni postopek, katerega izid pa zna biti precej negotov.
Vprašanje: Etažni lastniki v stanovanjski stavbi v Kopru razmišljamo, da bi unovčili bančne garancije za odpravo skritih napak, ki jih je prodajalec (zdaj v stečaju) deponiral pri notarju. Zanima nas postopek unovčenja. Gre to gladko ali lahko pričakujemo kakšne zaplete?
Odgovor: V vašem primeru gre za bančne garancije, ki so jih prodajalcu izročili izvajalci del na stavbi in jih je prodajalec stanovanj deponiral pri notarju. Take garancije je notar načeloma dolžan unovčiti, zato vam svetujem, da stopite z njim v kontakt in ga pozovete, da to stori. Pozorni bodite predvsem, da vas bo dovolj. Za vložitev zahtevka je potrebna večina solastnikov – biti morate imetniki najmanj polovice solastniških deležev na skupnih delih stavbe. Pomembno je vedeti tudi, za kakšne vrste skritih napak se lahko bančna garancija sploh unovči. Ne more se unovčiti za vse, ampak zgolj za tiste, ki se pojavijo pri vitalnih delih stavbe (denimo strehi, fasadi, instalacijah). V praksi se je že zgodilo, da notar ni želel unovčiti garancije, ker je ugotovil, da se v izvedeniškem mnenju omenjajo napake, ki se ne nanašajo na vitalne dele stavbe.
Mag. Boštjan J. Turk
