Marijanu Frasu, direktorju podjetja Eko gradvest in Stanovanjske zadruge Eko gradvest, se je zamisel o zadrugi porodila zaradi težkih gospodarskih razmer, ki tarejo prav vse. Mladi (pa tudi manj mladi), ki potrebujejo novo stanovanje, do njega ne morejo brez bančnega posojila, to je vsem znano. Toda eden najpomembnejših pogojev bank za tovrstno posojilo je zaposlitev za nedoločen čas. Vemo, da je do tega danes zelo težko priti. Toda tudi pri tem so lahko dohodki prenizki, čeprav obstaja pomoč družinskih članov. Tudi samostojni podjetniki (v ta status so mnogi kar prisiljeni) niso prav nič na boljšem, tu so še pogodbe o delu za določen čas in tako naprej, da ne razčlenjujemo naše trenutne nemogoče zaposlitvene politike in bančnih pogojev za najemanje dolgoročnih stanovanjskih posojil. Hkrati pa mnoga stanovanja na našem trgu ostajajo prazna.

dom301_ekogradvest_komenda_1.jpg

Stanovanjska zadruga Eko Gradvest iskalcem novih domovanj najprej ponudi najem za pogodbeno dogovorjeno časovno obdobje. Tak najem pomeni tudi resno namero za poznejši odkup stanovanja ali hiše. Zadruga namreč svojim članom pomaga, da z ustreznimi koraki pridejo do finančnih poti, ki jih nazadnje privedejo do lastnega doma. Zadruga je neke vrste »inkubator« za iskalce novih stanovanj, ki jim pomaga pripraviti in izpeljati finančni načrt od najema do nakupa lastnega domovanja. Za članstvo v zadrugi in njeno pomoč je torej pomembno odgovorno mesečno poravnavanje izračunanih obveznosti ne glede na vir prihodkov najemnikov. V nasprotnem primeru seveda sledijo ukrepi, ki so določeni v pogodbi. Gre torej za odgovorno ravnanje obeh pogodbenih strank, saj lahko le tako zadruga izpolni svoje poslanstvo, člani pa udejanjijo svoja pričakovanja.

Ideja o stanovanjski zadrugi je nastala ob zaključevanju kakovostne gradnje z naravi prijaznimi materiali naselja Moj novi dom v Gmajnici pri Komendi. Tu so poleg že zasedenih individualnih hiš še na voljo stanovanja različnih velikosti v večstanovanjskih objektih. Poudariti velja, da gre za kakovostno gradnjo, saj ob najemnini marsikdo podcenjujoče pomisli na »ceneno socialo«. Zdaj so v zadrugo priključili še novo lokacijo v Logatcu, kjer so za »znanega kupca« poleg stanovanj na voljo tudi enodružinske hiše. Zadruga je odprta tudi za vse morebitne nove predloge različnih investitorjev, vključno z »nasedlimi« investicijami, ki jih drugi ne zmorejo rešiti.

Lastnica je najprej zadruga

Pomemben poudarek pri delovanju zadruge je ta, da investitor prenese vse izbrane nepremičnine za najem in poznejši odkup v lastništvo zadruge. To je jamstvo, da morebitne težave prvotnega investitorja ne prizadenejo niti posameznih kupcev niti bank, ki podpirajo to novo zamisel. Zadruga namreč jamči varnost v času, ko najemniki pridobivajo potrebna finančna sredstva za odkup stanovanja. Čas pridobivanja stanovanja je obdobje dogovorjenega najema, ta pa je mogoč največ do trideset let. Vsak posameznik se ob podpisu pogodbe sam odloči za določeno časovno obdobje, ki pa ga bo mogoče pozneje tudi skrajšati, če se najemniku pokaže priložnost za to. Ni odveč opozoriti, da daljše časovno obdobje pomeni tudi višje stroške financiranja nakupa stanovanja.

Zadruga za člane pomeni tudi jamstvo za varnost sklenjenega posla. Ne more se namreč zgoditi, da bi morebitni kupci denimo po desetih letih najema ostali brez nepremičnine, ker je šlo neko pri gradnji soudeleženo podjetje v stečaj, kar v aktualnem gospodarskem trenutku predstavlja kar velik strah za vse dolgoročne načrte. In nakup stanovanja je seveda dolgoročna namera. Zadruga namreč drugih dejavnosti nima, ker deluje povsem neprofitno. To je pomembno tako za kupce kot tudi za banke, ki bodo tovrstne aktivnosti kreditno podpirale in pri tem tudi nadzirale aktivnosti zadruge. Banke bodo tudi imele hipoteko nad obravnavano nepremičnino, kar pomeni, da bodo zainteresirane dogovorjeni posel uspešno končati. Zato to hkrati pomeni tudi varno dolgoročno naložbo za vsakega posameznika.

Samostojno stroškovno mesto

Poudariti je treba še princip obravnave predvidenih nepremičnin za stanovanjski fond, ki je vključen v zadrugo. Vsako stanovanje je namreč obravnavano samostojno kot svoje stroškovno mesto. V stanovanjskem fondu so oziroma bodo samo stanovanja za znanega kupca. Torej tista, ki bodo že imela sklenjeno najemno pogodbo z namero odkupa. Ves denar (najemnina) za določeno stanovanje se bo zbiral na posebnem depozitnem računu banke, ki bo tako imela tudi vpogled in nadzor nad vsemi finančnimi tokovi v okviru zadruge. Sistem delovanja Stanovanjske zadruge Eko Gradvest je torej postavljen tako, da imajo vsi akterji večplastno nadziranje poslovanja. Svoje interese bodo lahko uveljavljali prek skupščine zadruge, katere član bo tudi vsak najemnik stanovanja, ki bo tako seznanjen z vsemi dogajanji. Dodatna varovalka za uspešno zaključevanje dogovorjenih pogodb pa je zahteva, da vsi člani zadruge sklenejo življenjsko zavarovanje za primer, če se kaj nepredvidljivo nesrečnega zgodi tudi njim. Žal tega nikoli nihče ne more predvideti …

Kot rečeno zadruga deluje neprofitno, njeno osnovno poslanstvo je priprava in vodenje aktivnosti za najem in poznejši odkup določenega stanovanja. To pomeni, da kot posrednik zagotovi odloženo plačilo za končnega uporabnika, varnost posla v času odkupa, čim nižje operativne stroške in čim krajši čas tudi pri urejanju potrebnih dokumentov. Že dokončano stanovanje je uporabniku na voljo predvidoma v štirinajstih dneh po podpisu pogodbe. Pogoj za tovrstni najem stanovanja pa je vhodni polog najemnika v višini desetih odstotkov od vrednosti izbranega stanovanja. Pozneje najemniki mesečno poravnavajo najemnino, ki je izračunana v višini anuitete glede na ročnost odplačila in cene stanovanja. Pomembno pri tem je ponoviti, da se najemnine seštevajo v smislu obročnega odkupovanja stanovanja.

Pristop k zadrugi

Vsi, ki želijo postati člani zadruge, pridobijo ustrezne informacije v njihovi prodajni službi, kjer tudi izpolnijo obrazec, s katerim opredelijo svoje želje in možnosti, podobno kot bi na banki najemali posojilo. Skupaj s svetovalci v zadrugi lahko na tej osnovi poiščejo najustreznejšo pot do izbranega cilja oziroma skupaj oblikujejo finančni načrt in splošne pogoje za obvezen odkup stanovanja po zdajšnjih zmožnostih vsakega najemnika posebej. Ti splošni pogoji so sestavni del najemne pogodbe. Ker gre v takih primerih za dolgoročno obdobje, bodo pozneje mogoči tudi popravki finančnega načrta in splošnih pogojev glede na morebitne spremembe v družbi oziroma pri vsakem posamezniku, saj bo v tem času morda kdo prišel do dodatnih finančnih virov za hitrejši odkup. V takem primeru bo namreč treba prilagoditi anuitetni izračun in amortizacijsko stopnjo. Ne nazadnje lahko pride tudi do prekinitve pogodbe, česar pa si prav gotovo nobena stran ne želi. Ko bodo vsi pogoji iz najemne pogodbe izpolnjeni, bo izvršen tudi prenos lastništva vseh bremen prostega stanovanja na končnega lastnika. V ceno stanovanja so vključeni vsi stroški sklenjenega posla, razen obratovalni stroški v času najema, stroški sklenitve pogodbe in stroški morebitnega razdrtja pogodbe.

Eko Gradvest tako nadaljuje svojo inovativnost na našem nepremičninskem trgu. Naselju Moj novi dom v Komendi, na katerega temeljih je nastala zamisel o stanovanjski zadrugi, je zdaj priključena tudi lokacija v Logatcu. Lahko pa si obetamo, da bo ideja sčasoma zajela vso Slovenijo.

Več na: http://www.mojnovidom.si/