Čeprav v Sloveniji skoraj 70 odstotkov prebivalstva živi v samostojnih hišah, to še ne pomeni, da gre za enostanovanjske hiše. Še pred dvema mesecema to niti ne bi bil pomemben podatek, zdaj pa lastniki nepremičnin pri prebiranju informativnih izračunov ugotavljajo, da lahko z vsakim nadstropjem breme nepremičninskega davka nerazumljivo naraste. V številnih primerih je namreč geodetska uprava (Gurs) vsaj del hiše obdavčila kot prazno oziroma nerezidenčno stanovanje, za katerega je treba plačati trikrat višji davek (namesto 0,15 odstotka kar 0,5 odstotka posplošene tržne vrednosti nepremičnine). Pa čeprav v njem lastnik ali njegova družina prebiva. Poglejmo nekaj primerov.
Tudi sedem stanovalcev ni dovolj
»Nikakor ne more biti prav, da je tipična slovenska hiša, v kateri živi sedem ljudi in imata oba solastnika v njej prijavljeno stalno prebivališče, polovično obdavčena kot nerezidenčna. Pa imamo vse urejeno po pravilih,« se je recimo te dni zgroženo oglasil Dnevnikov bralec. Kot je pojasnil, sta z očetom lastnika vsak do polovice hiše, pri čemer oče in mama živita v enem nadstropju, bralčeva petčlanska družina pa v drugem. Pri popisu prebivalstva je vsako stanovanje dobilo svojo številko, ki je bila zapisana v register nepremičnin, hkrati pa so tudi na upravni enoti stalno prebivališče prijavili do številke stanovanja natančno (v nasprotnem primeru bi bila lahko celotna hiša obdavčena po trikrat višji stopnji, saj je prijava prebivališča do številke stanovanja natančno pogoj za uveljavljanje rezidenčnosti oziroma obdavčitve po nižji stopnji). Tako oče kot sin sta zdaj dobila obvestilo, da bosta davek za polovico hiše plačala po nižji stopnji, polovico pa po višji, kar skupno pomeni dodatnih 380 evrov davka. Zakaj? Ker v katastru stavb nista vzpostavila etažne lastnine, je vsak od njiju lastnik polovice vsakega nadstropja. Bralec pravi, da etažne lastnine ne bo vzpostavljal, saj je izdelava potrebnega elaborata pri geodetskem podjetju draga, hkrati pa tudi hiša ni grajena tako, da bi se dalo popolnoma ločiti stanovanji in skupne prostore. Potem bo solastniški delež stanovanja, v katerem posameznik prebiva, obdavčen po stopnji 0,15 odstotka, solastniški delež drugega stanovanja pa po stopnji 0,5 odstotka, so sporočili z ministrstva za finance.
Toda Gurs se je vendarle odločil za bolj življenjski pristop. Kot pojasnjuje njihov direktor urada za nepremičnine Franc Ravnihar, lahko oče in sin, če oba s tem soglašata, eno stanovanje v registru nepremičnin prijavita kot v celoti očetovo, drugo pa kot v celoti sinovo, s čimer bosta oba davek v celoti plačala po nižji, 0,15-odstotni stopnji. Enako velja za primere neenakih solastniških deležev. Četudi bi imel sin v lasti le desetino hiše, oče pa preostalih 90 odstotkov, bi lahko po dogovoru v register nepremičnin po Ravniharjevih besedah zapisala, da je eno stanovanje v celoti očetovo, drugo pa v celoti sinovo, s čimer bi za celotno hišo dobila odmerjen davek po nižji stopnji. Solastniški deleži pa se v zemljiški knjigi s tem ne bi spremenili.
Kaj s praznim nadstropjem
Drugi bralec je ob popisu nepremičnin leta 2006 navedel, da mama živi v spodnjem nadstropju, sam pa v zgornjem. Kot pojasnjuje Ravnihar, je geodetska uprava v vseh takšnih primerih hišo avtomatsko razdelila na dve stanovanji in v registru nepremičnin vsakemu pripisala svojo številko. Če bi mama še živela, bi se morala oba odpraviti na upravno enoto in naslov stalnega prebivališča dopolniti še s številko stanovanja, da bi davek plačala po nižji stopnji. Ker je mama medtem preminila in svoj del hiše zapustila sinu, pa je naš bralec dobil obvestilo, da bo davek za polovico hiše plačal po nižji, za drugo polovico pa po višji stopnji. Mamino nadstropje namreč zdaj uradno velja za prazno stanovanje.
Ravnihar pritrjuje, da lahko bralec stanovanji ponovno združi v eno samo in s tem pride do nižje obdavčitve celotne hiše. Če je vsako nadstropje označeno kot svoje stanovanje samo v registru nepremičnin, lahko združitev uredi z obiskom katere koli izpostave geodetske uprave. Če je hiša etažirana oziroma na dve stanovanji razdeljena tudi v katastru stavb, pa mora pri geodetskem podjetju naročiti spremembo elaborata in združitev najprej urediti v katastru stavb. Ob tem Ravnihar poudarja, da je takšno združevanje nepremičnin – tako stanovanj kot parcel – v katastru oziroma zemljiški knjigi mogoče le ob enakem lastništvu obeh nepremičnin. »Če bi bil jaz lastnik enega stanovanja, žena pa drugega, bi na zemljiški knjigi njuno združitev zavrnili.«
Ko so v enem stanovanju le nelastniki
Tretja lastnica hiše je hčerki dovolila, da si na vrhu zgradi majhno mansardno stanovanje. »Zdaj je to obdavčeno po stopnji 0,5 odstotka, kot da hči živi na vikendu,« pravi in dodaja, da je hiša sicer v celoti njena. Obeh stanovanj ne želi združiti, saj kot ločeni enoti nista vpisani le v register nepremičnin, temveč tudi v kataster stavb. Tako ji vsaj po trenutni zakonodaji, ki jo sicer presoja ustavno sodišče, preostaneta dve možnosti. Da hčeri podeli osebno služnost na mansardno stanovanje ali ji ta del hiše podari. Z njo bi sicer teoretično lahko sklenila tudi najemno pogodbo, vendar pa je rok za prijavo najemnih poslov Gursu letos že potekel.
