Bojan Bučinel

Delal sem v več upravniških podjetjih, a sem drugo za drugim zapustil, ker sem imel dovolj tega, da so mi direktorji in drugi vsiljevali svoje mnenje, s katerim se nisem strinjal in ki je bilo v nasprotju z zakoni. Dogajalo se je, da so etažni lastniki na zboru dorekli, pri kateri zavarovalnici želijo zavarovati stavbo, potem pa je moj direktor rekel, da to ne bo šlo, ker imamo v podjetju dogovor z drugo zavarovalnico! Seveda nisem mogel pristati na to in doletel me je suspenz. Tako sem se odločil, da ne bom več delal na področju upravljanja in šel sem v dom Malči Beličeve za hišnika.

Sčasoma me je spet zaneslo v upravniške vode, a zdaj upravljam izključno poslovne stavbe, svetujem pa v zvezi s stanovanjskimi. Kot svetovalca me najame nadzorni odbor etažnih lastnikov, moja naloga pa je, da se udeležujem sestankov, pri čemer nimam pravice glasovanja ali odločanja. Pregledam tudi vse pogodbe in mesečno parafiram račune. To pomeni, da mora upravnik vse račune poslati najprej meni, nato jih pregledam, primerjam s pogodbo in parafiram, šele nato jih upravnik lahko izda. S tekočimi obratovalnimi stroški običajno ni težav, nekaj povsem drugega pa so hišniško-vzdrževalna dela in naložbe. Dobimo recimo račun za zamenjavo ključavnice. Za 105 evrov! Ko začnem poizvedovati, se zaplete. Ni računa. Prav, recimo, da ključavnica, in to ne najcenejša, stane 12 evrov. Še vložek, kar je skupno 24. Hišnik je za tovrstna dela že po pogodbi plačan, enako upravnik za nadzor hišnika. Kako smo torej prišli do 105 evrov? Da ne govorimo o novih kotlovnicah ali novih fasadah, ko se obrača več sto tisoč evrov. Nekemu upravniku sem tako stopil na žulj, da zdaj moji družini grozijo s smrtjo.

Gre za primer, s katerim se ukvarjam. V eni od velikih stavb so odpovedali pogodbo s prejšnjim upravnikom in nato izbrali novega. Prenos sredstev rezervnega sklada je bil popolnoma netransparenten. Stari upravnik je novemu nakazal določeno vsoto, a je nadzorni odbor protestiral, češ da to še zdaleč ni dovolj. Potem so meni nič, tebi nič nakazali še enkrat toliko. Ko so etažni lastniki želeli imeti bančne izpiske o tem, kdo je koliko vplačal, je stari upravnik trdil, da se tega ne da dobiti. Zanimivo je, da sta se nato stari in novi upravnik povezala in šla skupaj proti etažnim lastnikom. Inšpekcija ni naredila nič. Stranka, ki me je najela, je najela tudi vrhunsko odvetnico in se odločila, da gre do konca. A sodišče je odločilo v prid upravnika.

Upravniki so ves čas v prostem teku, delajo, kar hočejo. Brez nadzora, brez znanja, tudi brez znanja sodnikov, ki ne vedo, kako odločati, ko upravniške zadeve pridejo na sodišče. To je tako nova veda, da preprosto ni sodne prakse. Deset sodnikov bo imelo o isti zadevi deset različnih mnenj! To pomeni, da ne upravniki ne etažni lastniki nimajo ustrezne pravne zaščite, ampak je vse odvisno od tega, kdo bo napisal lepšo »bučo« in kdo bo imel močnejšega odvetnika. Upravniki so zato izgubili kompas. Veliko je alkoholikov, veliko agresivnih. Najslabše pri tem je, da tudi tiste, ki delajo dobro, posledično doleti renome prevarantov.

Star je od 45 do 55 let, saj bo tako lahko še kar nekaj let služil podjetju in etažnim lastnikom. Zgradil je hišo, kar pomeni, da so ga obrtniki vsi po vrsti »nategovali« in ga zdaj ne bodo mogli več. Ima tudi otroke, ki ne živijo več doma, saj to pomeni, da je poročen že 20 let, torej je žene že malce sit in gre zvečer mirno na sestanek zbora etažnih lastnikov. (Smeh.)

Sicer pa so, roko na srce, upravniki slabi in še slabši, dobrih upravnikov ni. Vsaj jaz jih nisem še srečal. Če bi bil upravnik dober, bi moral zapreti podjetje. Iztržek iz upravnine je namreč premajhen, da bi lahko vse zaposlene dobro plačal, vzdrževal sisteme in tako naprej.

Zaradi želje po zaslužku upravniška podjetja zaposlujejo malo upravnikov in stremijo k temu, da bi upravljali čim več stavb. V velikih podjetjih ima tako vsak upravnik po 50 ali 60 stavb. Prepričan sem, da vseh sploh še ni videl v živo! V nekaterih ima koordinatorje, ki jim sam pravim lokalni šerifi, v drugih hišnike, ponekod pa kar čistilne servise ali vratarje, ki sporočajo, kaj se v stavbi dogaja. Manjši po drugi strani težje zalagajo sredstva v primeru, ko etažni lastniki ne plačujejo redno, a je z dobavitelji kljub temu treba poravnati račune.

Poudariti je treba tudi, da višina upravnine ne sme biti ključna pri izbiranju upravnika. Ti namreč v ponudbah pogosto ponujajo dumpinške cene, ki so povsem nerealne. Če bi podjetje hotelo preživeti samo od upravnine, bi to na stanovanje pomenilo ceno 15 evrov. Zdaj ponudijo tudi šest evrov na stanovanje. Zakaj? Ker se služi drugje. To ni noben kazalec. Vzemimo primer dveh upravnikov, od katerih eden upravlja za dvanajst evrov na stanovanje, drug pa za sedem. Ko preučimo pogodbo, ugotovimo, da drugi zaračunava še dodatne štiri evre za neko blagovno upravljanje in še sedem za koordinatorja. Kdo je torej cenejši?

Kot operativni upravnik sem delal v podjetju, ki je med drugim upravljalo sosesko, v kateri je bilo več kot 700 stanovanj in več deset lokalov. To je za vsakega upravnika zlata jama. Ker je to ogromna stavba in ima skupno kotlovnico na olje, smo najeli zunanjega sodelavca, ki je na podlagi letne porabe olja vložil dokumentacijo za povrnitev ekološke takse. Ta denar naj bi bil namenjen naložbi v izboljšave, v nov gorilnik, sanacijo dimnika in podobno. A podjetje je ta denar poskusilo pospraviti v žep. Sam direktor mi je rekel, da tega ne bomo vrnili stanovalcem. Šlo je za sedem milijonov tolarjev!

Vzemiva zdaj primer nekega velikega upravnika, ki skupno upravlja sto tisoč stanovanj. Upravnik izda račun, na katerem je med drugim postavka Razni stroški, in za to zaračuna 0,25 evra. To je 25.000 evrov čistega dobička. Kdo zavrne račun zaradi 0,25 evra? Nihče. Tudi če jih zavrne pol, je to še vedno veliko denarja v njegov žep.

Potem so tu provizije. Ko upravniki črpajo denar iz rezervnega sklada, z dobavitelji oziroma izvajalci sklepajo pogodbe o provizijah. Upravnik se v določenih primerih sicer lahko dogovori za provizijo – če denimo dobavitelju oziroma izvajalcu zagotovi takojšnje poplačilo stroškov, ne glede na to, koliko etažnih lastnikov je svoje obveznosti že poplačalo. Iz naslova zalaganja sredstev torej upravnik prejme določen dodaten prihodek, kar ni sporno. To je pravzaprav zelo dobro, saj izvajalci in dobavitelji zaradi takšnih dogovorov sploh pridejo na objekt in so pripravljeni delati. Sporno pa je recimo, če se v nekem bloku odločijo za novo fasado, denarja je v rezervnem skladu dovolj, a upravnik kljub temu sklene pogodbo o proviziji. To pa je kraja. Da ne govorimo, da odda vlogo še na Eko sklad. Namesto da bi se za toliko znižala cena fasade, to vsoto »pokasira« upravnik. Ni inšpekcije, ki bi mu stopila na prste, kljub temu da jih opozoriš na to. Ne samo da bi takšnemu upravniku morali zapreti podjetje, ampak bi ga morali tudi kazensko preganjati. Pa ga ne.

Tako je. Upravnik v letnem poročilu napiše neko vsoto, potem ko je treba izvesti naložbo, pa se izkaže, da je tega denarja pol manj. Smešno je, da medtem ko preganjamo nekoga, ki ne izstavi računa za kavo, upravnike, ki operirajo z neprimerno večjimi vsotami, pustimo povsem pri miru. Inšpekcijskega nadzora preprosto ni, tudi na prijave se ne odzivajo. So upravniki povezani z inšpektorji? Ne vem. Gotovo pa inšpektorji premislijo, h kateremu upravniku bodo šli. Raje se spravijo na tiste manjše.

Ne, trenutno ni upravnika, ki bi se ga bal. So pa zanimivi njihovi odzivi, ko ugotovijo, da bodo imeli opraviti z mano. Nekateri so zadovoljni, češ da se bo pokazalo, da delajo dobro, drugi ne želijo sodelovati in mi celo nočejo plačati računa za svetovanje, za kar etažni lastniki prispevajo po en evro mesečno, tretji mi grozijo, četrti me želijo podkupiti.

To je nemogoče. Zelo malo ljudi je pripravljenih delati v nadzornem odboru v svojem prostem času. To terja veliko časa, veliko energije, tudi znanja, in običajno se potem najde še kup etažnih lastnikov, ki na koncu raje potegnejo z upravnikom. Slovenec je malenkosten človek. Ni važno, da je fasado preplačal za tisoč evrov, važno je, da so v sosednjem stanovanju prijavljeni samo štirje Bosanci, čeprav jih tam živi pet.