Osnovna podlaga za določitev »ocenjene cene« je analiza podatkov o dejansko doseženih cenah na trgu nepremičnin. Tu pa nastopi problem, ampak o tem kasneje.

V javno obravnavo je vlada dala predlog zakona, da se kmetijske nepremičnine obdavčijo po stopnji 0,5 odstotka. To je manj kot na primer poslovne, industrijske in energetske nepremičnine, ki bi jih obdavčili po stopnji 0,8 odstotka.

Za nepoznavalca je predlog »naklonjen« kmetijstvu. Kakšen je rezultat? Če štejemo kmetijske, poslovne, industrijske in energetske nepremičnine kot »gospodarske« nepremičnine, potem bi bil delež kmetijstva in gozdarstva v skupni obdavčitvi »gospodarskih« nepremičnin okoli 30 odstotkov. Ne pozabimo: kmetijstvo in gozdarstvo sta v skupnem bruto domačem proizvodu udeležena z okoli 3 odstotki. To ni natančen izračun, ker informativni izračuni ministrstva za finance niso povsem jasni. Ni na primer jasno, koliko bi zemljišča za gradnjo stavb in druga zemljišča bremenila kmetijstvo, mislim pa, da zadostuje za grobo primerjavo.

Po ogorčenju in protestu stanovskih organizacij je vlada predlagala znižanje stopnje, in sicer na 0,25 odstotka za kmetijska in 0,15 odstotka za gozdna zemljišča. Delež kmetijstva v skupni obdavčitvi »gospodarskih« nepremičnin se je znižal na okoli 16 odstotkov. Po nadaljnjih »pogajanjih« je ministrstvo pristalo na nove nižje davčne stopnje, 0,15 za kmetijska in 0,07 odstotka za gozdna zemljišča. To je zadnji predlog, po katerem je delež kmetijstva in gozdarstva padel na okoli 11 odstotkov. Glede na ekonomsko moč kmetijstva in gozdarstva je ta obremenitev še vedno nekajkrat previsoka v primerjavi z nekaterimi drugimi gospodarskimi panogami. S tem seveda ne trdim, da so druge gospodarske panoge premalo obdavčene.

Rezultat tega postopka, kar smo lahko spremljali tudi preko medijev, je, da so kmetije predstavljene kot interesna skupina, ki se neupravičeno, a uspešno upira davku, ker razpolaga s traktorji in grozi z zaporo cest. Tako nizko davčno stopnjo bodo pa kmetje ja sprejeli, saj avstrijski kmetje plačujejo nepremičninski davek po višji, 0,2-odstotni stopnji, in se ne pritožujejo. Poleg tega kmetje dobivajo evropske subvencije in jim ne bo težko plačevati.

Poglejmo, kako je s to primerjavo. Za primer naj navedem kmetijo na Koroškem, ki obdeluje 95 hektarjev njiv in ima še 25 hektarjev gozda, poleg tega vzredi še okoli 1000 prašičev. Njena enotna vrednost ali davčna vrednost je ocenjena na 61.000 evrov. Po 0,2-odstotni nepremičninski davčni stopnji bi plačala letno 122 evrov nepremičninskega davka, ki, mimogrede, ves pripada občini. Nepremičninski davek tako znaša 1 evro na hektar. Občina bi imela pravico to osnovno davčno stopnjo povečati za petkrat, torej na 5 evrov za hektar. Morda nekatere občine v Avstriji to možnost izkoristijo, vse pa gotovo ne.

Naš GURS (Geodetska uprava RS) bi tako kmetijo ocenil na »ocenjeno ceno« okoli 3,000.000 evrov, nekaj sto tisočakov več ali manj, odvisno od tega, na katerem koncu Slovenije bi se slučajno nahajala, v kateri »tržni coni«, kar je ključno merilo. DURS (Davčna uprava RS) pa bi ji predpisal davek okoli 4500 evrov, in to po pogajanjih in trikrat znižani davčni stopnji. Po prvotno predlagani 0,5-odstotni obdavčitvi bi davek zanašal okoli 15.000 evrov. To je torej realna primerjava med avstrijskim in pri nas predlaganim nepremičninskim zemljiškim davkom, zato je razumljivo, da se avstrijski kmetje ne pritožujejo, naši pa napovedujejo državljansko nepokorščino.

Ko je gost iz Avstrije na televizijskem soočenju na kratko predstavil njihov sistem, ga je sekretarka našega ministrstva za finance ocenila kot zastarelega in potrebnega inovacije. Koroški davčni ekspert je reagiral diplomatsko in se ji samo prizanesljivo nasmehnil.

Kot kaže, na našem ministrstvu za finance res ne manjka prizadevanj za »inovativnost«. Za primer naj navedem dogajanje pred kakimi 16 leti. Šlo je za izračunavanje dohodka na družinskega člana zaradi prošenj za socialno pomoč ali štipendije. Za kmečke družine je bilo treba poleg eventualnih drugih dohodkov, na primer pokojnine, dohodkov iz delovnega razmerja ali drugih dohodkov, ovrednotiti tudi dohodek iz kmetijstva. Pavšalna ocena dohodka iz kmetijstva je pri nas katastrski dohodek. Tega so na MF pomnožili z faktorjem 3,5, če se je odločalo o socialni pomoči, oziroma s faktorjem 36 (šestintrideset), če je šlo za štipendijo. Ker so naše kmetije majhne, so najbolj potrebni še vedno dobili pravico do socialne pomoči, kmečka mladina pa je bila v celoti izključena iz sistema štipendiranja. Očitek, da je to nedopustna diskriminacija, jih ni omajal. Dame na finančnem ministrstvu so trdile, da katastrski dohodek ne ocenjuje prav dohodka iz kmetijstva, zato to popravljajo s temi faktorji. Na vprašanje, zakaj ga popravljajo s faktorjem 3,5 za socialno pomoč in s faktorjem 36 za štipendijo, so odgovorile, da je tako prav, da tako mora biti in bo tako ostalo. Šele napoved ustavne presoje zaradi očitne diskriminacije je učinkovala. Enotni faktor 3,5, čeprav zanj ni bilo pravih argumentov, je večino kmečke mladine spet vključil v sistem štipendiranja.

Drug primer inovativnosti je ministrstvo za finance skupaj z GURS-om pokazalo letos. GURS je na novo računal katastrski dohodek in predlagal povečanje za petkrat do petnajstkrat. Za toliko in še več bi s tem povečali dohodnino od kmetijske dejavnosti, poleg vseh drugih posledic. Ogorčenje je umiril minister za kmetijstvo, ki je izjavil, da v letu 2014 ne bo pristal na povečanje katastrskega dohodka za več kot 10 odstotkov. Mimogrede, v Avstriji predlagajo po 35 letih brez sprememb povečanje davčne vrednosti kmetij za 10 odstotkov, pri nas pa bodo kot v edini članici EU z njeno skupno kmetijsko politiko prihodnje leto v celoti obdavčene še kmetijske subvencije.

Predlagani nepremičninski davek na kmetijska zemljišča in gozdove ter kmetijske stavbe, če bo uzakonjen, bo grobo kršil ustavo Republike Slovenije. Tega ne bo težko utemeljiti.

Od Marije Terezije naprej velja, da se smejo zemljiški davki določiti na podlagi donosa kmetijskih zemljišč. Smiselno to velja tudi za gozdove. Uzakonila je kataster in oceno rodovitnosti posameznih parcel kot osnovo za davčno vrednost. To je storila, da bi odpravila ali vsaj omejila samovoljo zemljiških gospostev, ki so podložnike obremenjevala z dajatvami predvsem po svojih potrebah, lahko tudi zelo različno. Recimo, da je hotela doseči enakost podložnikov pred zakonom. Ta princip se je ohranil, metode ocenjevanja »davčne vrednosti« kmetijskih zemljišč in gozdov pa izpopolnjevale. Za pavšalno obdavčitev kmetij, ki je pri majhnih kmetijskih obratih edina smotrna, je treba čim bolj objektivno ocenjevati pavšalno davčno vrednost, da bi zagotovili »enakost« pred zakonom. Strokovno je to zelo zapletena naloga, katere rezultat je v Avstriji enotna vrednost kmetije, pri nas pa katastrski dohodek posameznih parcel, vsota pa katastrski dohodek kmetije. Sistem je izdelan. Če pa je potreben popravkov, GURS res ni pravi naslov za to nalogo, zato je tudi predlagal 5- do 15-kratno povečanje.

Naša ustava varuje zemljišča: »Zakon določa zaradi smotrnega izkoriščanja posebne pogoje za uporabo zemljišč. Zakon določa posebno varstvo kmetijskih zemljišč.« Smiselno velja ta ustavna določba tudi za gozdove. Zakon o kmetijskih zemljiščih zahteva namensko rabo, to pa je pridelava kmetijskih pridelkov pod posebnimi pogoji. Sprememba namembnosti je dopustna samo na podlagi občinskih ali državnih prostorskih aktov. Mimo teh aktov se dogajajo le črne gradnje, česar zakon ne dopušča, ali pa naravno zaraščanje in sprememba v gozdove, predvsem marginalnih kmetijskih površin zaradi ekonomskih pogojev.

Zakon o gozdovih še strožje varuje gozdne površine. Prostorski akti se bolj dosledno od kmetijskih izogibajo gozdnih površin. Tudi za spremembo gozdne v kmetijsko površino je potrebno dovoljenje, ki ga po posebnem postopku izda Zavod za gozdove RS.

Tržna vrednost kmetijskih in gozdnih zemljišč je torej zelo različna. Če prostorski akti dopuščajo spremembo namembnosti, je lahko tudi zelo visoka v primerjavi z njeno namensko vrednostjo. Marginalno kmetijsko zemljišče nima praktično nobene tržne vrednosti, če se zarašča in bo treba čakati sto let, da bo tam nastal gospodarski gozd, lahko pa doseže visoko ceno, če se prodaja za vikende, stanovanjsko gradnjo, industrijske in obrtne cone ali infrastrukturo, kot so ceste, železnice in podobno. Take transakcije so seveda obdavčene, poleg davka na kupnino še z visokim zneskom za spremembo namembnosti. Cena takih zemljišč praviloma ni povezana z vrednostjo zemljišča za namensko, to je kmetijsko ali gozdno rabo. »Vrednostne cone« so po Sloveniji zelo različne. Kako se to kaže na »ocenjenih cenah« kmetijskih in gozdnih zemljišč? Analiza podatkov za posamezne parcele kmetijskih in gozdnih zemljišč na eni sami kmetiji pokaže, da so glede na namensko vrednost precenjene do več kot dvajsetkrat. To pa se odraža tudi v nepremičninskem davku. Katastrski dohodek je pavšalna ocena dohodka od zemljišča, zato je smiselna primerjava katastrskega dohodka in nepremičninskega davka. V najboljšem primeru znaša predlagani nepremičninski davek za eno od parcel 11 odstotkov katastrskega dohodka, v najslabšem pa 1060 odstotkov (tisoč šestdeset), za druge parcele pa vse med tema skrajnostima. Obdavčitev dohodka z nepremičninskim davkom torej od 11 do 1060 odstotkov, za celo kmetijo pa skoraj 50 odstotkov. Razpon je ena proti sto, in to na eni kmetiji. Razširjeno na celotno Slovenijo je lahko samo še bistveno večji.

Samo po naključju bi lahko bila dva davčna zavezanca z nepremičninskim davkom enako obdavčena glede na »namensko vrednost«. Ali bi ta davčna stopnja znašala 5, 10 ali nekaj 100 odstotkov dohodka od obdavčenih kmetijskih in gozdnih nepremičnin, je povsem odvisno od naključja, namreč od »ocenjene cene«, »vrednostnih con«, tržnih špekulacij (sežanske gmajne in podobne špekulacije) in dejanske »namenske vrednosti« nepremičnin, s katerimi zavezanec razpolaga.

V Avstriji torej niso po naključju ali zaradi »neinovativnosti« vezali nepremičninski davek na »enotno vrednost« ali »davčno vrednost« kmetij. Po premisleku je ta davčna stopnja tudi nizka in praktično ne vpliva na ekonomski položaj kmetij. Avstrija je štirikrat večja od Slovenije, ima bolj ugodno kmetijsko strukturo in manjši delež zemljišč z »omejenimi pogoji« kmetovanja. Davčna vrednost vseh avstrijskih kmetijskih (in gozdnih) nepremičnin je 1,86 milijarde evrov. Osnovna davčna stopnja 0,2 odstotka zagotavlja 3,6 milijona evrov davka. To je petkrat manj kot predlagana obdavčitev v Sloveniji.

»Ocenjena cena« kot osnova za nepremičninski davek ni edino, kar je v nasprotju z ustavo. Lastniki kmetijskih in gozdnih zemljišč naj bi po GURS-ovem predlogu plačevali tudi nepremičninski davek za gozdne ceste, ki so speljane preko njihovih zemljišč in niso vpisane kot javno dobro. GURS jih vodi kot pozidana privatna zemljišča. Podobnih cvetk je še nekaj.

Mislim, da večina držav EU ne obremenjuje kmetijstva z nepremičninskim davkom. Če se Slovenija temu res ne more izogniti, bi morala ta davek vezati na katastrski dohodek, in to »počasi in z občutkom«. V ihti, da ne bi dopustili »nobenih izjem«, bomo sicer storili »izjemno neumnost«, ki jo bo moralo razveljaviti ustavno sodišče. »Njegovo veličanstvo Trg« je mogoče tudi zlorabiti, kot se to poskuša pri nas, če od tega »nismo pripravljeni odstopiti«, pa čeprav tudi »nevidna roka« ne bo spremenila namembnosti vseh kmetijskih in gozdnih zemljišč, niti kmetijskih stavb, ki niso običajno tržno blago, ampak nujni del kmetij, ki omogoča smotrno kmetovanje, in velik strošek.

Ne glede na predvideni nepremičninski davek je GURS-ovo množično ovrednotenje kmetij že povzročilo kmetijstvu veliko škodo. Velja namreč za uradne cenitve, na katere se že sklicujejo sodišča in dediči v zapuščinskih razpravah. Če mladi prevzemniki kmetij niso edini dediči ali nimajo razumevajočega sorodstva, so kmetije obsojene na propad, saj je nemogoče kmetijo ob prevzemu še preplačati.

Kmetija brez prevzemnika se praviloma zarašča. Da bi vsaj ublažili škodo, ki že nastaja, je treba to množično cenitev uradno razveljaviti. Kmetijska in gozdna zemljišča so preveč dragoceno naravno bogastvo, še toliko bolj v Sloveniji, ki ne more zagotavljati niti prehranske varnosti (stopnja samooskrbe!), da bi se z njim igrali tržne igrice in modele množičnega vrednotenja in jih s tem dokončno razvrednotili. Nepremičnina, ki je obremenjena s 100 ali 1000 odstotkov davka od dohodka, ki ga omogoča, ne bi zanimala nikogar, niti občine, Sklada kmetijskih zemljišč in gozdov ali Davčne uprave.

Sicer pa tudi Ustava Republike Slovenije nekaj velja. Zato Vas prosim, da tudi zakon o davku na nepremičnine sprejemate s »tresočo roko«.

S spoštovanjem,

DR. FRANC ZAGOŽEN