Veliko razprav je bilo o nepremičninskem davku nasploh. Koalicija trdi, da je nujen zaradi konsolidacije javnih financ, nekateri kritiki opozarjajo, da je nesistemski, ker dopušča državi stalen priliv v državni proračun iz vira, ki je drugod v Evropi namenjen občinam, zopet tretji opozarjajo na pretrese, ki jih bo večkratnik dosedanje davčne obremenitve tega vira povzročil gospodarstvu in posameznikom. Na ministrstvu za finance, kjer so predlog pripravljali, so bili zadnjega pol leta zasuti z idejami in predlogi o tem, kaj bi zakon moral urediti in česa ne bi smel dopustiti, vse od posebnega položaja te ali one skupine nepremičnin pa do zamisli o tem, kakšna naj bo davčna osnova in kako jo dokazovati. Politične stranke, lobiji in interesne skupine, davčni in nepremičninski strokovnjaki, vsi so skušali uveljaviti svoje poglede. Ni čudno, da so se v teh razmerah morale davčne stopnje spreminjati iz osnutka v osnutek, tudi večkratniki niso bili redki, je pa kar čudno, da je iz vse te zmede le prišel predlog, sposoben za parlamentarno obravnavo. Grožnja z neuravnoteženim proračunom je pač naredila svoje.

Razprava o zakonu se torej seli v parlament, ki naj bi poiskal primerne odgovore na nekaj odprtih vprašanj. Med njimi je vprašanje davka na nerezidenčna stanovanja, ki mu je posvečen ta sestavek.

Nepremičninski davek in socialne razlike

Predlog zakona predvideva, naj se nerezidenčna stanovanja obdavčijo 3,3-krat več kot rezidenčna, to je s stopnjo 0,5 odstotka namesto 0,15 odstotka posplošene tržne vrednosti. Namen te ureditve je naveden v obrazložitvi zakona. Tam piše: »Za spodbuditev racionalnejšega ravnanja s stanovanjskimi nepremičninami se predlaga uvedba višje stopnje za nerezidenčne stanovanjske nepremičnine v višini 0,50 odstotka.« In to je vse.

Iz razprav in pogovorov s sestavljalci zakona lahko razberemo, kaj vse stoji za namenom »racionalnejšega ravnanja«. Ideje so seveda različne in slišimo jih več. Pet je takšnih, ki se najpogosteje ponavljajo.

1. Bogatejši naj plačajo več. Ve se, da imajo bogati več nepremičnin, in nanje je treba pritisniti z dodatnim davkom.

2. Obdavčiti je treba vikende. Vikendi predstavljajo luksuz, in kdor si ga lahko privošči, naj plača več.

3. Obdavčiti je treba prazna stanovanja. Nesocialno je, da lastniki zadržujejo prazna stanovanja. Z davkom jih je treba prisiliti, da jih oddajo, in tako bodo najemnine padle.

4. Praznih in neprodanih je tudi veliko novih stanovanj. Davki bodo pripomogli k znižanju prodajnih cen in pospešitvi prodaje.

5. Kdor davka na prazno stanovanja ne zmore, naj ga proda. Zaradi povečane ponudbe bo cena stanovanj padla.

Po teoriji je davek na nepremičnine odvisen od značilnosti nepremičnine, kamor sodi vrsta nepremičnine, njena vrednost in morebiti tudi namen. Nikakor pa naj ne bi bil, kot »objektni davek«, odvisen od lastnika kot davčnega zavezanca in njegovih drugih dohodkov. Ta davek zato ni primerno orodje za izravnavanje socialnih razlik. To se praviloma dela z dohodnino. V državah, kjer tega z dohodnino ne zmorejo urediti, očitno dohodkov, ki povzročajo neupravičene socialne razlike, ne znajo najti in primerno obdavčiti. Uvajanje premoženjskih davkov socialnih razlik ne bo rešilo, ker ti, če so pravilno zastavljeni, udarijo vse lastnike enako ne glede na njihove druge dohodke.

Sploh so premoženjski davki ustavno dvomljivi. Zavezanci jih plačujejo iz dohodka in tudi zgornja meja njihove dopustnosti je vezana na dohodek, ki ga premoženje prinaša ali bi ga lahko prineslo. Pri nas je ustavno sodišče ob presoji davka na bilančno vsoto bank pred leti reklo, da je dopustna obdavčitev nekje pri 50 odstotkih dobička. Zato je takrat ta davek, kot nesorazmerno visok, odpravilo. Tudi predlagatelji tokratnega davka na nepremičnine se tega zavedajo in v obrazložitvi niso pozabili reči, da davek ne sme siliti v prodajo nepremičnin. Ideja pod točko 5 (zgoraj) je torej povsem neumestna.

Tajkuni niso koncentrirali nepremičnin

Tudi ideje pod točkama 3 in 4 so vprašljive. Res bi bilo prav, da pride na najemni trg več stanovanj, in tudi, da se jih več proda, toda ali bodo povečani stroški najemodajalca oziroma prodajalca stimulirali najem oziroma prodajo? Dvomim, vsekakor pa sem prepričan, da bi z znižanjem davka na najemnine oziroma z boljšimi pogoji kreditiranja kupcev stanovanj dosegli več. Sicer pa se srečujemo s povečano ponudbo tako na najemnem kot tudi na prodajnem trgu stanovanj. Cene na obeh trgih padajo, problem je nizka kupna moč prebivalstva in davki je ne bodo povečali.

In ideja št. 2. Zakaj naj bi bolj obdavčili vikende in prosta bivališča v turističnih krajih, ne pa alternativnih oblik potrošnje, kot na primer potovanja, bivanja v hotelih, da ne govorim o drugih oblikah prostočasne dejavnosti. Menim, da gre za poseg države v avtonomno odločitev posameznika o tem, kam bo vložil svoje prihranke ali kaj bo počel v prostem času. Nekdaj sta bila vikend in družinska hiša tudi edina dovoljena oziroma tolerirana oblika naložbe, in to se današnji strukturi lastništva nepremičnin še kako pozna. Pri nepremičninah, tudi po Jazbinšku poceni kupljenih, ni prišlo do koncentracije v rokah špekulantov in tajkunov, kot se je to zgodilo pri certifikatskih delnicah. Tiste vile, ki nekatere bodejo v oči, so si prisvojili novodobni mogotci. Ker v njih večinoma stanujejo, jih nerezidenčnost ne bo prizadela. Pa tudi če bo komu od njih predpisan ta davek, ga bo plačal z lahkoto iz neobdavčene rente za drugo, bolj skrito premoženje, in se bo lahko še naprej posmihal tistim, ki so svoje prihranke nepremišljeno vložili v vidne oblike premoženja.

Pa vendar. Vem, da moji argumenti o neskladju temeljnega namena in konkretnejših ciljev obdavčevanja »nerezidenčnosti« nekaterih ne prepričajo, ker razmišljajo drugače in sledijo drugim načelom. Pa poglejmo še poti, ki naj bi vodile k tem svetlim ciljem, ki se skrivajo za kopreno, ki ji navadni zemljani pravijo megla.

Davek in najem

Predlagatelji zakona so se očitno zavedali, da se bodo davkoplačevalci skušali izogniti plačilu davka in da bodo svoje nepremičnine prikazali tako, da bodo upravičeni do nižjega plačila. Določili so, da mora imeti zavezanec, to je lastnik, 1. januarja v svoji nepremičnini prijavljeno stalno prebivališče, če naj se nepremičnina šteje za rezidenčno. Rezidenčne nepremičnine so tudi tiste stanovanjske nepremičnine, ki so oddane v najem. Približno tako so v osnutkih zakona določili že pred časom, v zadnjem predlogu pa so kriterije precizirali.

Če je lastnikov več in niso vsi v stanovanjski nepremičnini stalno prijavljeni, je nepremičnina rezidenčna le v odstotku stalno prijavljenega solastnika. Izjema so le tujci. Ti lahko dosežejo rezidenčnost tudi s prijavo začasnega prebivališča. (Diskriminacija na osnovi državljanstva?) Da ne bi kdo oddal nepremičnine le za silvestrovo, mora biti najem evidentiran pri geodetski upravi vsaj šest mesecev v preteklem letu. Napisano je tako nerodno, da se določila ne da tolmačiti, da mora najem trajati šest mesecev, temveč da mora biti evidentiran šest mesecev. Če zapis tega predpisa ne bo popravljen, ta pogoj za leto 2014 sploh ne bo mogel biti izpolnjen, ker geodetska uprava evidence pred 15. decembrom 2013 ne bo vzpostavila. Res je sicer, da bi se iz obrazložitve zakona dalo razbrati, da je mišljen vsaj šestmesečni najem v preteklem letu, in to tudi v več delih, vendar iz besedila zakona tega ni moč sklepati. Še ena indikacija več o površnosti in naglici, s katero se je besedilo spreminjalo.

In kakšen najem naj bo to? V predlogu je določilo, da mora biti to »odplačni (tržni ali neprofitni) najem«. Kaj je to, ugotavlja geodetska uprava, vendar ni določeno, po katerih kriterijih. Zelo verjetno bodo na temelju podatkov iz prijavljenih najemnih poslov ugotavljali neko povprečno vrednost najemnin in potem rekli, da mora dejanska najemnina, če naj šteje za »odplačno tržno«, biti blizu te vrednosti. To, da bo dobila geodetska uprava s tem še dodatne naloge in da verjetno geodeti niso kvalificirani za pravno korektno presojo trga in tega, kdo je kje prijavljen in kje dejansko biva, ter da bo treba zaposliti nove kontrolorje, v vladi ne moti ne davkarjev, niti tistih, ki bdijo nad kvaliteto in racionalnostjo javne uprave, niti ne tistih politikov, ki si »prizadevajo« za njeno skrčenje.

Cesta, ki naj nas povede k svetlim ciljem, je torej polna lukenj in ovir. Zdaj pa si poglejmo še, kakšne »neljube nesreče« se bodo na njej dogajale.

Kaznovani otroci, kaznovani starši

To, da mora lastnik biti v stanovanju prijavljen, če se želi izogniti očitkom nerezidenčnosti, smo že omenili. V hipotetičnem primeru, da so na primer starši podarili ali zapustili več otrokom manjše stanovanje, v katerem ne more stanovati več kot ena družina, pomeni, da bodo morali tisti solastniki, ki v stanovanju ne stanujejo, za to stanovanje plačevati davek po pravilih nerezidenčnosti. Starši in drugi zapustniki bodo torej morali paziti, komu kaj zapustijo ali podarijo. Če niso bogati, da bi imeli stanovanj več, bodo morali tehtati med prikrajševanjem nekaterih dedičev in omogočanjem nižje obdavčitve. Obstaja seveda še možnost, da vsi solastniki prijavijo svoje stalno bivališče v takem stanovanju, dejansko pa bivajo drugje, na primer v najetem stanovanju ali pri katerem od svojih družinskih članov. Za sedaj še ni določbe, da bi morala na primer mož in žena stanovati v istem stanovanju, pač pa se zakoncem ali partnerjem, ki so vstopili v zvezo vsak s svojim stanovanjem, z novim davkom obeta svojska javna dajatev na legalizirano skupno življenje pod isto streho.

Zakon, kot je koncipiran sedaj, tudi onemogoča oziroma penalizira primere, ko bi starši omogočili svojim otrokom, da zastonj bivajo v stanovanju, katerega lastniki so starši. Še več. Ne morejo jim teh stanovanj niti oddati za »neprofitno« ali stroškovno najemnino, ker se ta lahko upošteva le, če je to določilo sodišče ali upravni organ. Otroci imajo pri najemnini torej manj pravic oziroma možnosti kot tisti, ki jim je prejšnja oblast podelila »stanovanjsko pravico«.

Črni najem se splača

V predlogu zakona je predvidena rezidenčna obdavčitev za najemna stanovanja. Toda pozor. Tudi tu so omejitve. Sklenjena in vsaj šest mesecev preteklega leta mora biti evidentirana najemna pogodba. Če boste sklenili najemno pogodbo v tekočem letu (npr. v začetku leta), boste morali plačevati višji davek vse leto in bo stanovanje štelo za rezidenčno šele naslednje leto. In podobno. Če se boste iz svojega stanovanja, kjer ste tudi prijavljeni, odselili in se neprevidno odjavili po 1. juliju ter stanovanje oddali tržnemu najemniku, boste prihodnje leto plačevali nerezidenčnost, ker najem ne bo v preteklem letu evidentiran vsaj šest mesecev.

Nerezidenčni davek boste morali plačevati tudi za ilegalno in proti vaši volji zasedeno stanovanje brez pogodbe ali na primer za stanovanje, ki ga zaseda (vsaj na papirju) bivši najemnik, ki ga noče izprazniti, sodišče pa o primeru še ni pravnomočno odločilo in izvršba še ni bila izvedena.

In še o višini najemnine. Če naj bo ta res tržna po podatkih geodetske uprave, to pomeni, da ne morete sklepati pogodb z drsno najemnino, priznavati popusta socialno ogroženim za čas ogroženosti ali pa morebiti sklepati dogovora o participaciji pri prenovi stanovanja. Onemogočeni so dogovori z neprofitnimi najemniki o postopnem uravnavanju najemnine. Tudi stroškovna najemnina ni možna. Kako bodo stanovanjski skladi, zlasti privatni, sklepali dogovore o postopnem odkupu ob nižji najemnini? Za vse te primere velja po zadnji verziji besedila pravna fikcija, da gre za nerezidenčno stanovanje.

Nekateri vidci med svetlimi cilji vidijo tudi preprečevanje črnega najema. Res? Črni najemodajalec bo zatajil najemnino na primer 600 evrov in prihranil 90 evrov davka mesečno, podvrgel pa se bo nerezidenčnemu davku, ki bo pri davčni osnovi 100.000 evrov 500 evrov letno ali 41 evrov mesečno. Pri davku si bo na sivo ali črno na račun drugih davkoplačevalcev pridobil vsak mesec blizu 50 evrov, stanovanje pa bo po vseh predpisih veljalo za nerezidenčno. Rekel bo, da v njem zastonj občasno stanuje njegov sorodnik ali prijatelj, in zelo verjetno bo imel mir pred davkarijo.

Če imate nekaj sreče z lokacijo svojega vikenda in prepričate geodete, ki pretežno gledajo le iz zraka, se nerezidenčnemu davku lahko izognete tudi tako, da svoj vikend razglasite za kmetijski objekt, na primer ribiško kolibo, zidanico ali sušilnico sadja(!), pa boste plačali namesto 0,5 odstotka le 0,3 odstotka davka.

Odpraviti obdavčevanje nerezidenčnosti

Nekatere luknje v zakonu, ki sem jih nakazal, se verjetno dajo pokrpati. Toda ali je to sploh smiselno? Že prej smo rekli, da je davek na nepremičnine objektni davek, kar pomeni, da je vezan na objekt. Ostati mora enak, vse dokler se objekt ne spremeni. Lastnosti zavezanca in spreminjanje njegovega statusa tudi iz načelnih razlogov na višino objektnega davka ne bi smeli vplivati. Poleg tega pa bi to, kot smo pokazali zgoraj, vodilo v težko obvladljive komplikacije. Bolje bi bilo zakon poenostaviti in obdavčevanje nerezidenčnosti sploh odpraviti.

Za odpravo tega obdavčevanja je še več drugih razlogov.

Ocen o tem, koliko naj bi država zbrala z nerezidenčnostjo, ni, prepričan pa sem, da bi državni proračun s tem izgubil manj, kot bi pridobil, če bi skrčil ali odpravil nekatere druge predvidene, vendar dvomljive oprostitve, na primer za kulturne spomenike. Nematerialna korist za državljane in stanovanjsko politiko bo od obdavčevanja nerezidenčnosti pičla. Zanesljivo lahko trdimo le, da bi na stanovanjskem področju vodila v zbirokratizirano in skorumpirano družbo, kjer policija, čeprav za zdaj le davčna, nadzira, kdo s kom kam hodi spat in ali to pravilno prijavlja in plačuje. Davkoplačevalci bodo v stalnem boju in sovražnem odnosu z davkarji. Odločbe, pritožbe in sodbe bodo postale glavno orožje v tej večni vojni. Upravni organi, odvetniki in sodišča bodo zatrpani z delom. Ob ohlapnih kriterijih in arbitrarnostih se bodo povečevala korupcijska tveganja. Ali ni to prevelik rizik za družbo?

Gre pa še za odnos med državo in državljani, pa tudi med državljani samimi.

Smo v krizi in pot iz nje zahteva žrtve vseh. K naporom za izhod naj bi prispevali vsi, vsak po svojih maksimalnih zmožnostih. Bistven je naš kolektivni odnos do krize. Namesto da bi ga vlada krepila, dopušča, da posamezni politični akterji pod krinko pravičniškega tehtanja drobiža ščuvajo družbene skupine drugo proti drugi. Oblast populistično popušča močnejšim interesom, ljudi pa z nemogočimi ukrepi sili v iskanje lukenj v predpisih in obvozov pri njihovem izvajanju. Namesto da bi ljudi spodbudili k prevzemanju deleža pri reševanju iz krize, se uveljavlja prepričanje, da je za državljana najbolje, če se potuhne, prikrije svoje premoženje, potroši čim manj in pasivno čaka, da kriza mine.

Zakonopisci in zakonodajalci pozabljajo, da gre pri naši krizi predvsem za krizo zaupanja v politiko in oblast, pa tudi za zaupanje med ljudmi. Naj bo država vsaj prijazna do državljanov, če jih že ne more razbremeniti materialnih stisk. Šikaniranje državljanov, kot večina prizadetih občuti ta zakon, nas iz krize zaupanja ne bo izvleklo.

Dr. Edo Pirkmajer je podpredsednik Združenja lastnikov nepremičnin v Sloveniji.