Stanovanja bi radi prodajali ljudem, ki po mnenju bank niso sposobni odplačevati kreditov. Zakaj mislite, da vi težav z vračanjem kreditov ne boste imeli?

Kriteriji bank za dodeljevanje kreditov so po mojem kriteriji za pretekle čase. Danes dobi vse manj ljudi, še posebno mladih, zaposlitev za nedoločen čas. Vsi vemo, da se delodajalci izogibajo rednemu zaposlovanju in želijo, da ljudje zanje delajo kot samostojni podjetniki, prek agencij ali kot študenti, ki svoj status ohranjajo, dokler se le da... Vsi ti imajo določene prihodke, a do posojil ne morejo. Samostojnega podjetnika pri prošnji za kredit nobena banka ne obravnava resno. Tem ljudem smo želeli prisluhniti in jim ponuditi možnost, da si tudi oni ustvarijo dom. Ponujamo jim najem stanovanja do odkupa, kar pomeni, da z vsako mesečno najemnino, ki je pravzaprav mesečni obrok za kredit, narašča njihov lastniški delež stanovanja, dokler to s plačilom zadnjega obroka ne postane njihovo in se lahko kot lastniki vpišejo v nepremičninske evidence.

Kakšna zagotovila pa zahtevate vi od njih?

Zahtevano jamstvo je samo eno: 10 odstotkov vrednosti nepremičnine mora posameznik kot lastno udeležbo plačati ob vstopu v zadrugo. Če bodoči lastnik stanovanja v določenem prehodnem obdobju ne zmore odplačati mesečnega obroka, ga poravnamo s tem denarjem. Del tega zneska pa je rezerviran za primer, da posameznik odstopi od pogodbe in je treba stanovanje spraviti v prvotno stanje za novega kupca. Seveda mora kupec tudi dokazati, kako bo poravnaval svoje mesečne obveznosti, naša finančna služba pa oceni, ali so ti načrti realni. Se pa mora predvsem kupec sam odločiti, ali bo zmogel takšno finančno obremenitev. Če kasneje ugotovi, da tega ne zmore, lahko še vedno najde nadomestnega kupca.

In dobi povrnjen ves vloženi denar?

V tem primeru njegov edini strošek predstavlja nova pogodba, sklenjena v obliki notarskega zapisa, da je takoj izvršljiva. Če je treba, mora kriti še stroške pleskanja, brušenja parketa... Sicer pa stari in novi najemnik stanovanja račune poravnata sama med seboj, v to se zadruga ne vpleta.

In če najemnik ne najde novega kupca?

Ga najdemo mi. Imamo čakalno listo, saj je povpraševanja več kot ponujenih stanovanj.

Projekt je sicer šele v porodnih krčih...

Naš stanovanjski fond trenutno obsega okoli 50 stanovanj. Stanovanjsko zadrugo smo sicer ustanovili šele konec lanskega leta, sta pa naši investicijski družbi Gradvest in Eko Gradvest že prej oddajali stanovanja v najem. Takšnih stanovanj je 28 in jih bomo zdaj prenesli na zadrugo, da jih bodo najemniki lahko začeli odkupovati. V zadrugo prav zdaj vključujemo še 10 novih najemnikov, ki bodo takoj začeli odkupovati izbrano stanovanje.

Ali drži, da prek zadruge ponujate samo stanovanja, ki ste jih zgradili ustanovitelji zadruge?

Tako je. Gradvest ponuja stanovanja v Komendi, Eko Gradvest začenja graditi novo naselje v Logatcu. Ko bodo postopki dovolj utečeni, bomo k sodelovanju povabili tudi investitorje zunaj našega poslovnega združenja.

Kako sploh poteka nakup stanovanja prek zadruge?

Zadruga je samostojna pravna oseba. Investitorji, v tem primeru ustanovitelji zadruge, tej ponudijo stanovanja za prodajo. Ko se najde kupec za določeno stanovanje, ga zadruga kupi in prenese v svoje lastništvo. 10 odstotkov finančnih sredstev za nakup, kot rečeno, vloži kupec kot varščino za resnost posla, 20 odstotkov vrednosti stanovanja pa solidarnostno prispeva investitor. Tako pridemo do tistih 30 odstotkov lastnih sredstev, ki jih za dodelitev kredita zahtevajo banke in jih ljudje danes tako težko zberejo. Preostalih 70 odstotkov sredstev zadruga dobi od banke v obliki kredita. Ta sredstva nakaže kot kupnino investitorju, banka pa na stanovanje vpiše hipoteko.

Mesečna plačila anuitet gredo s posameznikovega računa direktno na banko, ki si poračuna obrok za kredit, razliko pa vrne zadrugi na njen račun. Tako ima banka nadzor nad vloženimi sredstvi, zavarovan pa je tudi kupec, saj njegovega denarja ni mogoče uporabljati drugače kot namensko za odplačevanje stanovanja. Razlika, ki jo banka nakaže na račun zadruge, je namenjena poplačilu investitorja in za stroške zadruge. Tu gre predvsem za stroške administrativnega dela, saj zadruga deluje neprofitno. Kupec dobi takoj v podpis kupoprodajno pogodbo, ki se overi in deponira pri notarju. Ko temu izkaže plačilo še zadnjega obroka, mu notar dovoli vpis lastništva v zemljiško knjigo. S plačilom zadnjega obroka preneha tudi posameznikovo članstvo v zadrugi, saj za to po odkupu stanovanja ni več razloga.

Zakaj banka odobri kredit zadrugi, če ga mora nazadnje vendarle odplačati posameznik, ki v očeh banke ni kreditno sposoben?

Iz pogovorov z bankami sklepam, da v rizičnem kupcu vidijo predvsem morebitno dodatno breme, ki si ga banke niso pripravljene naložiti. Drugi problem banke je, kaj narediti s stanovanjem, kako ga sanirati in ponovno spraviti v promet, če ga posameznik na koncu vendarle ne more odplačati. Poleg tega se boji javnosti, če bi nastali socialni problemi. Kako naj recimo upraviči to, da mora na cesto vreči mamo z otrokom. Za vse te stvari zdaj namesto banke skrbi zadruga. Če kupec odstopi od pogodbe, to postane problem zadruge. Ta opravi vse delo, banka pa kljub temu vsak mesec dobi svoj denar z obrestmi vred.

Za kredit, ki ga dobi zadruga, torej z lastnimi sredstvi jamčita kupec stanovanja in investitor. Zakaj bi bili investitorji tako solidarnostni?

Njihovih 20 odstotkov je zagotovilo, da bodo v garancijskem roku dveh let odpravili ugotovljene pomanjkljivosti, saj bo v nasprotnem primeru zadruga popravila izvedla sama in jim to obračunala. Sicer pa sodelujejo iz čisto preprostega razloga. Investitorji imajo ogromne zaloge stanovanj, ki jih ne morejo spraviti v promet. Zaloge jih zelo bremenijo, ker imajo zanje najete bančne kredite. Stroški njihovega financiranja so visoki, poleg tega je treba tudi za prazna stanovanja skrbeti, torej plačevati obratovalne stroške. Pozimi jih je treba greti, imeti morajo hišnika... Z zadrugo smo si ustvarili možnost, da ta stanovanja prodamo. Koliko mladih družin pa danes lahko zbere 30 odstotkov lastnih sredstev za nakup stanovanja in koliko jih lahko za preostali del kupnine dobi kredit?!

Pa vendarle bodo kupci solidarnostni vložek investitorja tako kot bančni kredit dokončno odplačali z zadnjim obrokom. Banka lahko na svoj denar čaka tudi 30 let, toda za investitorja je to zelo dolga doba...

Vsak investitor bi si seveda želel takojšnjega plačila, vendar je treba bremena krize razdeliti na vse sodelujoče v tem projektu. Investitorji vedo, da je bolje imeti vrabca v roki kot goloba na strehi.

Vzemiva najbolj črn scenarij: nekdo se odloči za odkup stanovanja prek zadruge, plačevanja kredita po določenem času ne zmore več, nadomestnega kupca pa ni na obzorju. Kaj se zgodi v tem primeru?

Načelno se to ne more zgoditi, ampak za take primere ima zadruga sklenjeno pogodbo z investitorjem o povratnem odkupu stanovanja.

Je zaradi najema kredita prek zadruge ta kaj dražji kot direktno pri bankah?

Ne, naši kreditni pogoji so povprečni glede na ponudbe vseh bank na trgu. Nekoliko se spreminjajo glede na Euribor in tržne razmere. Vezani smo na končnega financerja, to je banka, ki postavlja kreditne pogoje. Pod takimi pogoji kredit tudi mi dodelimo kupcu, pri čemer enaki pogoji veljajo tudi za vračanje solidarnostnega dela 20 odstotkov, ki ga prispeva investitor.

S katerimi bankami sodelujete?

Ker se sistem šele vzpostavlja, o imenih ne bi govoril, gre pa predvsem za manjše tuje banke. Naš predlog NLB, NKBM, Gorenjske banke ne zanima.

Nakup stanovanja je dolgoročna naložba, ki se konča po nekaj desetletjih. Kaj bi se zgodilo z njo, če bi zadruga še pred tem zaprla svoja vrata?

Če bi se to zgodilo, v kar pa ne verjamem, saj je v ozadju veliko vitalnih interesov, tudi zadružno upravljanje s stanovanji, bi se po mojem mnenju vzpostavil direkten odnos med kupcem in banko in investicija bi tekla naprej.

Bi zadrugo lahko prizadel stečaj investitorja?

Ne, ker so nepremičnine v lasti zadruge, ki je popolnoma samostojna pravna oseba. Prav zato smo ustanovili zadrugo! Tudi odnos med zadrugo in investitorjem je kupoprodajni, torej je zadruga kupila stanovanje in zanj plačala več kot polovico kupnine. Stečajni upravitelj ne bi mogel izkoristiti zakonskega določila in za leto dni nazaj izpodbijati posla, saj tudi ne gre za vložek investitorja v zadrugo. Zelo podrobno smo preigrali različne scenarije, tako da model v predlagani obliki zagotavlja približno enako varnost vsem vpletenim. Popolna varnost pa seveda ni mogoča.