Nakup stanovanja od stečajnega dolžnika ali investitorja, ki kasneje pristane v stečaju, lahko za stanovalce prinaša določene pasti, zlasti pri plačilu tekočih stroškov. Na ministrstvu za infrastrukturo in prostor sicer zatrjujejo, da stanovalci, ki so solastniki stanovanj v objektih, kjer večina stanovanj ni prodana ali vseljena, niso v slabšem položaju glede delitve stroškov. Toda sodeč po pred slabima dvema letoma spremenjenem pravilniku o upravljanju večstanovanjskih stavb to ni povsem res. Zapleta se pri razdelitvi fiksnih stroškov, saj pravilnik po novem ne določa več, da se fiksni stroški delijo po vseh enotah, torej tudi praznih, kar v slabši položaj spravlja prav stanovalce v soseskah z velikim številom neprodanih stanovanj. Na ministrstvu se strinjajo, da v primerih, ko je v objektu večji del posameznih delov nezaseden, prihaja do razlik, zato so že pripravili predlog za ponovno spremembo pravilnika, po katerem se bodo fiksni stroški v vseh primerih, ne glede na število prodanih stanovanj, delili po številu enot, tako da ne bo prihajalo do morebitnih nejasnosti. Kot so nam povedali, bo novela pravilnika predvidoma sprejeta do konca leta.
Komu je popravek člena, ki je nazorno določal delitev fiksnih stroškov po enotah, pravzaprav koristil, se sprašujejo tudi stanovalci cerkniške soseske Jezero, kjer je Gradbeno podjetje Grosuplje (GPG) zgradilo 106 stanovanj, tudi po nedavni tretji dražbi v stečajnem postopku gradbinca pa ostaja neprodana še več kot polovica stanovanj. Stanovalci se pritožujejo nad visokimi računi, ki jim jih pošilja upravnik, s katerim ne uspejo najti skupnega jezika. Prepričani so, da so zneski tako visoki, ker morajo plačevati tudi fiksne stroške GPG Inženiringa v stečaju, čeprav sami niso nič krivi, da stanovanja v soseski še niso prodana. Upravnik namreč fiksnih stroškov ne razdeli med vse enote, temveč le med uporabnike, kar ni pravilno.
Za sedem kubičnih metrov vode 58 evrov
Stanovalec Boštjan Bajec nam je povedal, da upravnik fiksne stroške porabe vode, kot sta omrežnina in priključnina, razdeli samo na porabnike (32 enot), čeprav bi jih po mnenju stanovalcev moral v skladu s 27. členom pravilnika v tem primeru razdeliti na vseh 106 stanovanj, se pravi tudi na prazna stanovanja, ki so v lasti podjetja GPG Inženiring v stečaju. »Lahko si le zamislite, kolikšne račune dobivajo posamezni stanovalci. Samo en primer: za 7,4 kubičnega metra porabljene vode je znašal račun okoli 58 evrov,« je ogorčen Bajec.
Toda upravnik, ljubljansko podjetje Tabor upravljanje in vzdrževanje, očitno isti pravilnik bere drugače. Operativni upravnik Dejan Radič nam je zatrdil, da delujejo strokovno in v skladu z zakonodajo. Pojasnil je, da se stroški porabe vode obračunavajo po odštevalnih števcih oziroma po dejanski porabi, fiksnih stroškov pa da zaradi spremembe pravilnika ne more deliti več na vse enote. 26. člen pravilnika je namreč sprva določal, da se razni fiksni stroški delijo glede na število posameznih enot, a je pristojno ministrstvo ta odstavek črtalo in v 27. členu določilo, da se stroški delijo po ključu števila uporabnikov posamezne enote oziroma po odčitku individualnih merilnih naprav, če so te vgrajene. Člen pri tem variabilnih in fiksnih stroškov ne razmejuje. Upravnik nam je sicer še povedal, da so večinskemu lastniku, GPG Inženiringu v stečaju, posredovali v podpis listino za spremembo ključev delitve, za kar je potrebno 100-odstotno soglasje vseh lastnikov. Toda Tanja Cestnik nam je v imenu stečajnega upravitelja povedala, da o tej problematiki (še) niso bili obveščeni, sicer pa da stečajni dolžnik tako ali tako poravnava svoje obveznosti skladno s prejetimi računi upravnika.
Inšpekcija pritrjuje stanovalcem
Zaradi razhajanj smo se pozanimali na stanovanjski inšpekciji, kjer so opozorili, da 27. člen v zadnjem odstavku določa tudi, da se v stavbah, kjer ni več kot polovica enot prvič prodanih ali vseljenih, stroški delijo po številu posameznih enot. »Ker je v konkretnem primeru poraba vode merjena, menimo da je treba stroške porabe uporabnikom obračunati po merilni napravi, fiksne stroške (omrežnina, prispevek) pa po številu enot. Takšno stališče je bilo posredovano tudi upravniku soseske Jezero Cerknica,« so nam odgovorili.
Toda v soseski bi se že v trenutku, ko bo na nadaljnjih dražbah prodanih več kot polovica stanovanj, težave utegnile ponoviti, saj takrat zaradi omenjene spremembe pravilnika pravne podlage za delitev fiksnih stroškov po vseh enotah ne bi bilo več. Stanovalci zato napovedan popravek pravilnika pozdravljajo. Kljub temu pa bodo morali sami doseči dogovor z upravnikom. Stanovanjska inšpekcija, kot so nam pojasnili na inšpektoratu, namreč konkretno glede obračunavanja stroškov s strani upravnika nima pooblastil. Stanovalcem v najslabšem primeru tako preostane le, da pravico poiščejo na sodišču. Upravnika namreč ne morejo niti zamenjati, saj za to nimajo večine. Tudi na ministrstvu so opozorili, da se odločitve glede upravljanja oziroma vzdrževanja sprejemajo z najmanj večinskim soglasjem, lahko pa tudi več kot 75-odstotnim soglasjem po solastniških deležih ali soglasjem vseh. To pa je lahko ovira v primeru, da za ukrepanje v zvezi z delom upravnika, ki ga nadzirajo etažni lastniki sami, ti nimajo zadostne večine.