Pravi, da je ljudem težko razložiti, da za njihove visoke stroške bivanja ni kriv upravnik. O očitanih provizijah, ki jih podjetja za upravljanje dobivajo od dobaviteljev, razlaga, da ne gre za podkupnine, temveč le za nadomestila za storitve terjanja neplačnikov, ki jih opravijo namesto dobaviteljev.

Stanovalci varovanih stanovanj na kranjski Planini plačujejo za kubični meter ogrevane sanitarne vode več kot 30 evrov. To je najdražja topla voda v državi!

V tem bloku na Planini je od 38 stanovanj zasedenih le 11, zato kljub nizki porabi tople vode cena zraste tudi do 39 evrov na kubični meter. V sosednji stavbi, ki je večinoma zasedena, je ta cena 6 evrov. Zakonodaja pravi, da se cena ogrevanja vode razdeli na števce, ki kažejo porabo. Ko bodo vseljena vsa stanovanja, se bo tudi cena porazdelila in znižala.

Torej tam ni druge rešitve za nižje stroške?

Možnost, ki je seveda ne propagiram, je, da si stanovalci namestijo električne grelnike vode. Nismo sicer preverjali, a nekateri stanovalci na Planini naj bi jih menda že vgradili in tako znižali stroške.

Pa ste tem stanovalcem razložili, zakaj imajo takšne stroške?

Mi jim damo pojasnila, ampak problem je, koliko ljudje razumejo. Pojasnimo pravila za delitev stroškov, v nekaterih obrazložitvah gremo celo v tehnične podrobnosti naprav in napeljave. Nekateri žal tudi po treh, štirih pojasnilih pač ne morejo razumeti, da je njihova voda tako draga. Čutijo se opeharjene.

Stanovalci za visoke stroške navadno krivijo upravnika. Vi na drugi strani navadno trdite, da je kriv dobavitelj. Kako jim razložite te odnose?

Kako naj jim to razložimo, bi tudi mi radi vedeli. (smeh) Vloga upravnika je, da upravlja stavbo, v katero je investitor vgradil določene ogrevalne naprave. Mi jih le vzdržujemo. Ne moremo pa v nekem bloku zamenjati peči in ga namesto na plin ogrevati na nekaj drugega, da bo ceneje. To niti ni naša naloga.

Ali lahko izbirate dobavitelje, jih zamenjate?

Vpliva na izbor dobavitelja vode ali komunalnih storitev nimamo. Lahko pa zamenjamo čistilni servis, hišnika, vzdrževalce toplotnih postaj. Kar so pač storitve. Z novo zakonodajo bi lahko zamenjali tudi dobavitelja elektrike, saj je ta postala tržna dobrina. Tako smo lani začeli zbirati ponudbe različnih dobaviteljev elektrike, da bi znižali stroške, vendar ti ne dajejo ponudb za večstanovanjske stavbe.

Zakaj ne?

Zaradi tega, ker so v pogodbenem odnosu do velikega števila etažnih lastnikov, vmes pa je upravnik. Podjetja pričakujejo stoodstotno plačilo za elektriko, tega pa mi ne moremo zagotoviti. Po stanovanjskem zakonu smo namreč dolžni plačati dobavitelju toliko, kolikor nam nakažejo etažni lastniki. Če ima podjetje pogodbo s posameznikom, mu lahko po nekaj neplačanih položnicah dobavo odklopi in odstopi od pogodbe. Etažnim lastnikom pa pogodbe ne morete odpovedati, ker gre za skupno rabo.

V soseski Mostec naj bi stanovalci plačevali za urejanje okolice slabih deset evrov na mesec. To pomeni okoli 5000 evrov mesečno, kar se jim zdi ogromno. Si ljudje ne predstavljajo, koliko kaj stane?

Seveda se ne zavedajo, vidijo le strošek. Če bi prešteli kvadraturo zelenih površin, ki jih je treba pokositi, pograbiti, očistiti, obrezati grmovje... Pozimi mora nekdo splužiti poti, skidati sneg, posoliti poti. Za to potrebuješ človeka, orodje, stroj, material. Takšne so pač cene na trgu.

SPL mesečno stanovalcem pošlje razdelitev stroškov in položnico. Postavk je veliko, nekatere se ponavljajo. Ali ljudje dejansko vedo, kaj plačujejo?

Načeloma ljudje naših položnic ne razumejo. Razdelitev stroška ogrevanja je odvisen od sistema v stavbi. Na Planini, na primer, je tako, da en sistem ogreva sanitarno vodo in radiatorje. Je en račun, ki ga je treba po ključu razdeliti na dvoje. Porabo energenta je potem treba ločeno prikazati na postavki, ker se deli po drugem ključu kot priključna moč. Za nas bi bilo najbolj enostavno, da bi vse delili po enem ključu, a je nekdo drug predpisal drugače.

Zaradi vseh teh postavk se verjetno lahko kdaj tudi zmotite. Imate kakšen sistem za nadzor nad napakami ali ukrepate le, če se stranka pritoži?

Pri nas mesečno dobimo 11.000 do 14.000 računov, ki jih moramo razdeliti v treh dneh. Zato ne izključujemo, da pri delitvah pride do napak. Vendar naredimo kontrolno primerjavo stroškov na nivoju postavk, če slučajno prihaja do velikih odstopanj glede na prejšnje mesece. Potem primerjamo tudi posamezna stanovanja med seboj in morebitna velika odstopanja ponovno pregledamo. A vsega odstopanja ne moremo zaznati. Stranka pa seveda svojo položnico pogleda veliko natančneje in če javi napako, jo popravimo. Vendar je večina reklamacij neupravičenih.

Govori se, da se upravniki o cenah energentov, elektrike in drugih storitev dogovarjajo z dobavitelji in od tega pobirajo provizijo ter s tem dodatno služijo. Se to dogaja?

Ne. Na naši položnici so navedeni vsi podatki, po katerih lahko stranka preveri, ali je izračun delitve pravilen. Poleg tega lahko stranka pri nas dobi na vpogled dobaviteljev račun. Račune in delitve stranke lahko pogledajo tudi na našem spletnem portalu. Tukaj ni ničesar, kar bi mi dodatno zaračunali. To, da strankam nudimo vpogled v vse razdelitve, zapisnike, letna poročila in račune, sicer ni obvezno.

Torej se SPL financira zgolj iz postavke upravljanja, ki jo vsak mesec plačajo stranke?

Tako… Naš osnovni zaslužek je dejansko storitev upravljanja, to je povprečno osem do deset evrov na stanovanje. Provizije, o katerih govorite, so odnosi med nami in dobavitelji. Vendar to ni nek velik zaslužek. S temi provizijami dejansko krijemo stroške neplačnikov. Če namreč pet stanovalcev v bloku ne plačuje, tega bremena ne nosi noben drug stanovalec, ampak mi. Naš dogovor z dobavitelji je, da jim zagotovimo stoodstotno plačilo, tako da lahko nemoteno dobavljajo vse storitve. In to delajo vsi upravniki, ne le SPL. Mi potem izterjamo neplačnike, čeprav smo jih po zakonu dolžni samo opominjati. Tako prevzamemo del bremena izterjave, ki bi jo morali sicer opraviti dobavitelji, ker je učinkovitejše. Mi namreč damo le eno izvršbo, dobavitelj bi jo moral narediti za vse neplačane postavke za vsakega posameznika posebej. Te storitve so zajete v ceni, ki jo imenujete provizija.

Koliko odstotkov pa znašajo?

Kaj, provizije?

Da, koliko odstotkov so?

No, to so odstotki, o katerih ne bi govoril javno. Nam, pa verjetno tudi drugim upravnikom očitane provizije niso podkupnina. Tega ne dobimo zato, da bi nekdo z nami posloval, ampak je zadaj storitev. To pomeni stoodstotno plačevanje in izterjava neplačnikov. Ta provizija tudi ne obremenjuje etažnega lastnika, temveč dobavitelja. Torej nekih dodatnih zaslužkov pri tem ni. Treba je vedeti, da s ceno osem ali deset evrov za upravljanje brez provizije ne preživi noben upravnik.

Kaj je po navadi vzrok za zamenjavo upravnika?

Nezadovoljstvo z upravniki je splošno. Redkokdo bi rekel, da je nek upravnik dober, na to temo smo naredili tudi raziskavo. Večinoma pa gre za to, da se nekaj stanovalcev, ker so imeli z upravnikom kakšno nesoglasje, odloči, da ga bodo zamenjali in to "sforsirajo" pri drugih lastnikih, ki se s tem ne ukvarjajo.

Zadnja leta se je število upravnikov povečalo, konkurenca je večja. Se vam to pozna pri poslu?

V zadnjih letih je na upravnike velik pritisk, tudi zaradi gospodarske krize. Seveda tudi manjši ponudniki upravljanja pridobivajo kar nekaj posla, to je treba reči. Je pa res, da se manjši upravniki ne ukvarjajo z upravljanjem zahtevnejših stavb in sosesk. Na primer Celovške dvore, ki jih zdaj upravljamo mi, so sposobna upravljati le še tri podjetja, morda štiri.

Ste največji upravnik v Sloveniji, drži?

Da, upravljamo okoli 45.000 stanovanjskih enot po vsej Sloveniji, največ na območju Ljubljane in okolice. Tukaj držimo okoli 30-odstotni tržni delež.