Da bi živeli daleč zunaj Ljubljane, pa bi bilo zelo nepraktično. Vse babice, dedki in tete živijo v Ljubljani in midva potrebujeva pomoč pri varstvu."

Oba z možem sta zaposlena za nedoločen čas in imata nadpovprečne prihodke. "Koliko časa bova morala delati za stanovanje, nisem računala, ker nočem vedeti. Imava pa srečo, da nama bodo lahko pomagali starši. Sama sva privarčevala za približno polovico stroškov, za preostalo pa bova morala najeti posojilo," pojasnjuje Avanzova in dodaja, da ju obisk v banki še čaka.

S povprečno plačo v 30 letih v Ljubljani niti do garsonjere

Zgodba družine Avanzo je ena od mnogih podobnih zgodb mladih družin, ko se odločajo za nakup lastnega stanovanja. Pa vendarle bi lahko rekli, da je ena srečnejših, ker sta oba starša zaposlena za nedoločen čas, kar je običajen pogoj za najem stanovanjskega posojila, in ker so tu še dedki in babice s svojimi prihranki. V prestolnici si posameznik s povprečno plačo in kljub najemu posojila za 30 let brez zajetnih prihrankov ne more kupiti niti garsonjere. Povprečna neto plača po zadnjih podatkih znaša 1040 evrov, posojilojemalec pa se lahko, kot so nam pojasnili v Abanki, zadolži le toliko, da mu ob poravnavi mesečne anuitete na računu ostane neto minimalna plača. Ta je po zadnjih podatkih znašala 572 evrov.

Če bi se Janez Novak, ki s povprečno plačo 1040 evrov zasluži več kot 65 odstotkov Slovencev, zadolžil maksimalno in za 30 let, bi po informativnem izračunu ene od slovenskih bank prejel dobrih 78.000 evrov posojila. Povprečna oglaševana cena kvadratnega metra garsonjere v Ljubljani po zadnjih podatkih portala Slonep znaša skoraj 3100 evrov. Za 30 kvadratnih metrov veliko garsonjero bi tako Janez Novak potreboval prek 90.000 evrov posojila. Pri tem velja opozoriti, da banke običajno ne odobrijo posojila v celotni vrednosti nepremičnine, poleg tega pa zahtevajo tudi različna dodatna zavarovanja. Nekatere banke posojil daljših ročnosti tudi ne odobrijo brez zastave nepremičnine.

Janezu Novaku pri iskanju stanovanja zagotovo tudi ni pomagalo dejstvo, da so se cene nepremičnin od leta 2003 do lani zvišale za približno 85 odstotkov, medtem ko se je povprečna neto plača v tem obdobju zvišala za približno 60 odstotkov (po podatkih Sursa). Ob tem je treba vedeti, da so se plače kljub krizi zvišale, cene nepremičnin pa so rahlo upadle. Tako se je na primer povprečna neto plača od začetka leta 2003 do sredine leta 2008 zvišala le za slabih 35 odstotkov, medtem ko so se nepremičnine podražile za skoraj 100 odstotkov. Se je pa na drugi strani kupcem dostopnost do stanovanj povečala zaradi nizkih obrestnih mer, zaradi katerih so se pocenila posojila.

Slovenija v primerjavi z drugimi evropskimi državami izstopa po rasti zadolževanja gospodinjstev za nakupe stanovanj. Rekorde je podirala v letih 2005 in 2006, ko je rast posojil na letni ravni presegla 45 odstotkov. Kriza je rast obsega posojil omejila, vendar je vse od druge polovice leta 2009 zadolževanje za nakupe stanovanj znova v porastu in trenutno na medletni ravni znaša 20 odstotkov. Pred krizo so se močno zadolževali tudi Irci in Španci, čeprav znatno manj kot Slovenci, kriza pa je njihovo rast obsega posojil povsem umirila; na Irskem je zadnji dve leti celo negativna.

Pri največjih slovenskih bankah smo skušali pridobiti podatke o tem, za koliko so med krizo povečale zasege nepremičnin zaradi plačilne nesposobnosti gospodinjstev in podjetij, vendar številčnih podatkov banke ne razkrivajo. Pravijo pa, da se število zasegov ni znatno povečalo in da se z dolžniki vedno najprej skušajo uskladiti o drugačnih rešitvah, na primer z začasnim moratorijem na odplačilo posojila. Velja pa ob tem poudariti, da so slovenska gospodinjstva v povprečju še vedno manj zadolžena od evropskih.

Cene stanovanj so se v Sloveniji od leta 2003 do sredine leta 2008, ko je gospodarska kriza že zajela svet, zvišale za skoraj 100 odstotkov. To pomeni eno največjih podražitev v tem obdobju med evropskimi državami, za katere nam je uspelo pridobiti primerljive podatke. Teh je zelo malo, saj države podatke zbirajo na različne načine: nekatere zgolj cene za novogradnje, druge zgolj za obstoječe, nekatere ločeno za večja mesta itd. Kako neurejeno je spremljanje teh podatkov na evropski ravni, pove podatek, da evropski statistični urad pripravlja smernice za njihovo poenoteno spremljanje.

Rekorderki po skoku cen stanovanj sta med analiziranimi državami Litva (267 odstotkov) in Estonija (173 odstotkov), medtem ko na drugi strani lestvice izstopa Nemčija, kjer so se cene v tem obdobju zvišale za vsega sedem odstotkov. V skandinavskih državah so se cene zvišale za okoli polovico, v Španiji, ki jo je kriza v nepremičninskem sektorju močno prizadela, pa so cene poskočile za 70 odstotkov. Na Irskem so se cene od leta 2003 do 2008 zvišale za približno 30 odstotkov, vendar je ob tem treba opozoriti, da je irski nepremičninski balon nastal in se razpočil že nekaj let pred "uradnim" začetkom svetovne gospodarske krize.

Ob pogledu na podatke o gibanju cen nepremičnin med krizo takoj opazimo, da so te v nekaterih državah močno strmoglavile (Estonija, Litva, Irska), v nekaterih pa se kljub znatni rasti v predkriznem obdobju še naprej povečujejo. To velja za večino skandinavskih držav in na primer Francijo, ki je beležila podobno rast cen kot Španija. Lahko bi rekli, da se je prva skupina držav opekla s preintenzivnim investiranjem v gradbeni sektor, ki so ga večinoma financirala bančna posojila.

Na primer, v Estoniji in Litvi je približno 100-odstotni rasti vrednosti investicij v gradbeništvo pred krizo po njenem izbruhu sledil 40- oziroma več kot 55-odstotni padec. V Španiji je gradbeništvo k bruto domačemu proizvodu (BDP) v večletnem obdobju pred krizo prispevalo v povprečju prek deset odstotkov. Na Irskem je bil delež okoli osem odstotkov, vrh (10,6 odstotka) pa je dosegel dve leti pred svetovno gospodarsko krizo. V državah, ki nimajo kriznih razmer v gradbenem sektorju, je prispevek gradbenega sektorja k BDP znatno nižji in je bil skozi minulo desetletje dokaj stabilen.

Trg nepremičnin ne deluje normalno

S tega vidika je Slovenija neke vrste posebnež. Gradbeništvo je k BDP v zadnjem desetletju prispevalo med šest in osem odstotki, največ leta 2008 (8,3 odstotka). Kljub predkrizni 65-odstotni rasti investicij v gradbeništvo in pokriznem prek 30-odstotnem padcu pa ni sledil padec cen. Stanovanjske nepremičnine so se med krizo pocenile le za približno 6,5 odstotka.

Ti podatki so dovolj, da si postavimo vprašanje, ali je na trgu nepremičnin prišlo do neravnotežja. Vlada se s predstavniki bančnega in gradbenega sektorja že vsaj leto dni intenzivno pogovarja o tem, kako bi znova oživila gradbeno panogo in s tem posredno odrešila banke visokih terjatev do propadajočih gradbenih velikanov. Ministrica za gospodarstvo Darja Radić ocenjuje, da je problem na strani povpraševanja. Zato država razmišlja, da bi na trg stopila z nakupom okoli 4000 stanovanj v vrednosti 300 milijonov evrov ter s tem uskladila ponudbo in povpraševanje in znižala cene.

Dnevnikov kolumnist dr. Igor Masten je v enem svojih zadnjih prispevkov zapisal, da so razlog za vztrajanje cen na predkriznih ravneh prav mogoče "špekulacije o državni pomoči ter vztrajanja v zaplezanih investicijah, ker je pač pri nas z izkoriščanjem gospodarsko-političnih povezav mogoče nekaznovano oškodovati upnike". In ker do korekcije cen na trgu še ni prišlo, po njegovi oceni tudi ni mogoče reči, da na trgu vlada disfunkcionalnost, ki bi jo morala država odpraviti.

"V tej krizi se je lepo pokazalo, kaj bi to bilo na nepremičninskem trgu. To bi bila situacija nedelovanja nepremičninskega trga, ko niti velika znižanja cen ne bi prinesla oživitve povpraševanja po nepremičninah," je zapisal Masten.

Dr. Ivo Lavrač z ljubljanske ekonomske fakultete se sicer pridružuje mnenju vlade, da imamo opraviti z nepopolnimi trgi (od gradbeništva do bank), in dodaja, da "delujoči v sedanjih sistemskih okvirjih in pod udarom krize ter parcialnih državnih ukrepov niso sami sposobni priti v ravnotežje oziroma bi naša družba za to plačala previsoko ceno". A vladni predlog o odkupu tržnih presežkov stanovanj ocenjuje kot zgrešen.

Država ščiti in rešuje banke

"Zakaj banke ne dovolijo gradbenikom znižati cen stanovanj, ampak jih raje refinancirajo ali pošljejo v stečaj? V obeh primerih jim ni treba zniževati vrednosti stanovanj v bilancah, s tem ohranjajo privid uspešnega bančnega poslovanja in se zanašajo na državo, da jih bo dokapitalizirala, jim posojala denar ali pa jim izdajala garancije. Nepremičninski trg ne deluje, ker ne želimo, da bi kakšna banka propadla," Lavrač orisuje povezanost med gradbinci, bankami in državo.

"Neprodanih novih stanovanj je na trgu menda kar 16.000. Njihov odkup bi torej zahteval nerealen obseg državnih sredstev, socializiral napake bank in gradbincev in še povečal vlogo in delež lastnine države v gospodarstvu, ne bi pa spodbudil gospodarske rasti. Urad za makroekonomske analize in razvoj je že opozoril, da bi denar končal v bankah," opozarja Lavrač.

Pod črto torej državni odkup stanovanj pomeni sanacijo bank, ki so močno izpostavljene do hirajočega slovenskega gradbenega sektorja. Gradbena podjetja so imela konec lanskega leta pri bankah najetih za 2,44 milijarde evrov posojil, kar predstavlja približno 11,4 odstotka celotne zadolženosti nefinančnih družb. V primerjavi z letom 2009 se je zadolženost gradbeništva povečala za dodatnih 180 milijonov evrov, v strukturi vseh posojil pa je delež gradbeniških posojil narasel za več kot odstotno točko. Poenostavljeno povedano, izpostavljenost bank do gradbenih podjetij se povečuje. Pri tem ni zanemarljiv podatek, da so v obeh kriznih letih 2009 in 2010 največ posojil med podjetji najela prav gradbena; večinoma za refinanciranje zapadlih posojil.

V Banki Slovenije so v zadnjem poročilu o finančni stabilnosti za leto 2009 zapisali, da je na slovenskem nepremičninskem trgu cenovno prilagajanje ponudbe nizkemu obsegu povpraševanja izrazito počasno. Da pa bi prav pravočasna prilagoditev cen stanovanj dejanskemu povpraševanju ugodno vplivala na likvidnost v gradbeništvu. Še posebej zato, ker so stečajni postopki gradbenih podjetij in unovčevanje zaseženih nepremičnin, ki jih izvajajo banke, dolgotrajni in zamudni.

"Trenutne razmere na trgu močno zadolženim gradbenim podjetjem ne dopuščajo prodaje zalog brez znižanja cen, vendar slednje raje čakajo na vrnitev povpraševanja. Videti je, da banke to podpirajo, saj raje reprogramirajo posojila, kot pa da bi dopustile popravke cen," pa je bila ocena evropske komisije ob zadnji gospodarski napovedi za Slovenijo.

V največjih slovenskih bankah so bili s komentarji o načrtovanem državnem posegu na trg z nepremičninami precej skopi. Še najbolj zgovorni so bili v Novi Kreditni banki Maribor, kjer so pojasnili, da so že leta 2009 vladi predlagali ustanovitev sklada najemniških stanovanj.

"Cilji pobude so bili takrat na eni strani državljanom omogočiti finančno lažjo dostopnost stanovanj in na drugi strani dati ponoven zagon gradbeništvu, kar bi imelo precejšnje multiplikativne učinke na celotno nacionalno gospodarstvo. Takrat je projekt ostal na ravni pobude in ni bil podrobneje operacionaliziran," je pojasnil izvršni direktor za področje poslovanja z gospodarskimi družbami v banki Slavko Jarc, ki je sicer zadovoljen, da vlada razmišlja o posegu na trg. Kot pravi, so bile lanske razmere na svetovnih kapitalskih trgih ene najtežjih.

Vlada odločitve o posegu na trg z odkupom nepremičnin še ni sprejela. Ministrica Radićeva je dejala, da ob morebitnem oživljanju trga ukrep tudi ne bo potreben. Po preliminarnih podatkih Geodetske uprave RS je bil promet s stanovanjskimi nepremičninami v letu 2010 "bistveno večji kot v predhodnem letu". Vodja sektorja za trg nepremičnin na upravi Aleš Perovšek zato pravi, da že lahko govorimo o oživitvi trga.

Stanovanjska politika: najem, ne nakup

O tem, koliko je v Sloveniji neprodanih novogradenj in nezasedenih stanovanj, na Gursu nimajo podatkov, prav tako jih v državi nihče uradno ne zbira, pravi Perovšek. Po ocenah nepremičninarjev pa je na trgu menda okoli 15.000 neprodanih novozgrajenih stanovanj. "To je verjetno pretirana številka, saj bi to predstavljalo približno dvoletni prirast vseh novih stanovanj. Edino, kar je zanesljivo, je, da so se zaloge neprodanih novozgrajenih stanovanj po nastopu krize v letu 2008 močno povečale in so še vedno velike. O absolutnih številkah pa ni mogoče govoriti," dodaja.

Lavrač pravi, da bi vlada morala namesto nakupa stanovanj spodbujati najemanje. Slovenija ima namreč v primerjavi z Evropo ekstremni delež lastniško zasedenih stanovanj, zaradi česar je najemniški trg povsem nerazvit.

"Namesto odkupa s strani države oziroma paradržave in nepotrebnih in škodljivih pojmov neprofitnega stanovanja in neprofitne najemnine ali priznane tržne najemnine predlagam, da država tistim, ki nimajo rešenega stanovanjskega problema in ga ne morejo v celoti rešiti z lastnimi sredstvi, izplačuje mesečni stanovanjski dodatek kot glavni ukrep stanovanjske politike. Stanovanjski dodatek je že dolgo prisoten v razvitejših evropskih državah in njegova vloga se povečuje," kot rešitev za normalizacijo razmer na trgu ponuja Lavrač in dodaja, da bi moral biti dodatek tolikšen, da ne bi destimuliral truda za višji dohodek. Hkrati pa tolikšen, da bi imel učinke, na primer med 50 in 100 evri na osebo mesečno. Izplačal pa bi se le, če bi bil najem prijavljen.

To bi, meni Lavrač, rešilo tudi zdaj slabo razvit najemniški trg, za ponudnike (razne sklade in zasebnike) pa bi postal odkup zalog neprodanih stanovanj zanimiv zaradi dobičkonosnosti. "Za razliko od variantnega predloga ministrstva za gospodarstvo o ustanovitvi zasebnega sklada - kar verjetno pomeni neko subvencioniranje - bi se to dogajalo po popolnoma tržnih merilih. Javnofinančno bi država z izdatkom za stanovanjski dodatek lahko omogočila zmanjšanje izdatkov za druge javne storitve, za dokapitalizacije in subvencije, z gospodarskim zagonom pa tudi povečanje javnih prihodkov," je prepričan Lavrač.

V mandatu te vlade smo velikokrat slišali, da bo država krizo premagovala s keynesijanskimi ukrepi. Še posebej je na to stavil minister za finance Franc Križanič. Povsem enotnega razumevanja o tem, kaj so keynesijanski ukrepi, resda ni. Se pa običajno razumejo kot vlaganja v nove investicije, ki ustvarjajo nova delovna mesta, ne pa kot odkupovanje starih investicij, ki tako želenega znižanja brezposelnosti ne bo prineslo.