Še največ novega prinaša davek na področjih, ki dejansko niti ne sodijo v ožje davčno področje in zadevajo ureditev nepremičninskih evidenc. Zakon je tako politično-ekonomski torzo. Na področju premoženjskih davkov nima večjih ambicij, prav tako ne rešuje nobenega problema na področju lastniških in najemnih nepremičnin, ne spodbuja k ekološki prenovi in lokalnim skupnostim ponuja omejene možnosti vodenja fiskalne, prostorske in nepremičninske politike. Veliko vetra za prazen nič. To je še toliko bolj presenetljivo, ker države v sedanji fiskalni krizi iščejo dodatne davčne vire, davčna reforma se od kapitala in zlasti dela obrača k drugim oblikam premoženja. Hkrati pa je nepremičninski cenovni balon celo v središču sedanje finančne krize, eden temeljnih virov njenih špekulacij. Brezbrižnost in nevednost oblasti je ob uvedbi novega sistema davka na nepremičnine tudi s tega vidika neverjetna.
Politiki ne želijo tvegati
Zakon je kratek in jedrnat, kar bi lahko bila njegova prednost, če ne bi hkrati za sabo puščal veliko praznin. Njegov temeljni namen je očitno zelo preprost. Želi vzpostaviti celovito, enotno in pregledno obdavčitev nepremičnin, ki temelji na novem registru nepremičnin in skupni metodologiji njihovega vrednotenja kot davčne osnove. Zakonodajalec je želel predvsem posodobiti sistem obdavčenja nepremičnin, pridobiti skupno evidenco nepremičnin na državni ravni ter nadomestiti dosedanje dajatve na tem področju z enotnim davkom in skupno davčno metodologijo. Zakonodajalec je za vse to moral opraviti številne zapletene priprave. Toda če je temeljni namen zakona predvsem ureditev evidenc in registra nepremičnin, kot poudarjajo na ministrstvu za finance, zakaj smo potem sploh potrebovali novo zakonodajo? Če je register namenjen predvsem ureditvi nepremičninske evidence v državi, potem zakona o nepremičninah niti ne potrebujemo. Če smo hoteli zgolj nadomestiti obstoječe dajatve na nepremičninskem področju in naj bi novi zakon deloval vrednostno skrajno nevtralno, brez posebnih distribucijskih in alokacijskih posledic za lastnike, zakaj potem sploh potrebujemo obnovo registra in centralizirani sistem vrednotenja nepremičnin? Če je register namenjen davku, je nesmiseln, če je davek zgolj nadomestek obstoječemu, ne potrebujemo novih sistemskih rešitev.
V obeh primerih je nekaj narobe in politično-ekonomski rebus ni posebno zapleten. Zapleten sistem registra in vrednotenja nepremičnin je smiseln, če pomeni zakon o nepremičninah resen premoženjski zakon z jasnimi fiskalnimi in prostorskimi učinki. Toda politiki ne želijo tvegati in se zavedajo, da bi lahko imel resen premoženjski davek pomembne socialne učinke in politične posledice. Zato toliko motoviljenja, nejasnosti in nelogičnosti okoli zakona. Zato zagotavljajo, da potrebujemo spremembe, da se ne bi ničesar spremenilo. Od tod kratkost zakona (2010), pa prehodni režim (2011) in potem nejasno polno delovanje (2012). Toda pri tem so politiki že v pripravi zakona storili temeljno napako. Navidezna elegantnost zakona zaradi njegove enostavnosti, ki ne priznava nobenih velikih posebnosti, se lomi ob svoji legitimnosti. Zakon vseskozi spremlja nezaupanje ljudi in čakanje, kaj jim bodo dejansko prinesle položnice v naslednjih letih mimo obljub in zagotovil zakonodajalca.
Zakon premalo jasno določa, kako se določa davčna obveza pri večstanovanjskih nepremičninah, prav tako je skopo odmerjena ločitev kmetijskih in gozdnih površin, kjer se že odmerjajo druge vrste davščin. Morda je najbolj kritičen del zakona prav v tem, da ne ločuje različnih vrst lastnine in v nobenem primeru ne spodbuja nekaterih pomembnih dejavnosti, ki so vezane na nepremičnine z vidika ohranjanja njihove kakovosti in lastniško-najemnih razmerij. To pomeni, da smo v sistemu vrednotenja preprosto izpustili vse spodbude, ki bi bile namenjene investiranju v nepremičnine, z vidika energetske obnove ali pa ohranjanja kulturne dediščine, ker davka na nepremičnine preprosto nismo želeli razviti v sodoben premoženjski davek. Zakon preprosto ne ločuje med neto in bruto davkom na premoženje, kjer bi od davčne osnove lahko odbili določena bremena, ki so vezana na premoženje.
Hkrati zakonodajalec v ničemer ne rešuje enega najbolj problematičnih delov našega nepremičninskega trga, ki zadeva večje uravnoteženje med lastniško uporabo in spodbujanjem najemnih razmerij, tako stanovanj kot tudi hiš. Država s tem zakonom obremenjuje nepremičnino, spodbuja zgolj povezovanje lastništva in uporabe, ne pa tudi njunega ločevanja. Zato davek na nepremičnine v nobenem primeru ne govori o najemnih razmerjih niti jih ne spodbuja. Davek je vrednostno preprosto premajhen in vsebinsko premalo ambiciozno zastavljen, da bi bistveno vplival na aktivnejšo realokacijo lastninskih in uporabnih pravic. Podobno v ničemer ne rešuje zapletenih razmerij etažnih lastnikov v večstanovanjskih hišah in jih ne spodbuja k skupnemu sodelovanju. Praznin je torej veliko več, kot bi pričakovali glede na dolgo pripravo zakona.
Obstaja tudi nekaj nomotehničnih nejasnosti. Davčno osnovo tvorijo register in sistem vrednotenja, za kar je odgovorna država, davčne stopnje bodo v danem intervalu skladno s fiskalnim federalizmom določale občine. V tej delitvi ne bi bilo nič spornega, če ne bi s tem zakoličili nejasnosti končne davčne obremenitve in odprli Pandorine skrinjice različnih davčnih obremenitev. Sistem vrednotenja s skupno posplošeno vrednostjo določa različne modele in razpone vrednotenja nepremičnine kot davčne osnove, potem so sila različne tudi decentralizirane (občinske) davčne stopnje in na koncu lahko dobimo povsem izkrivljeno in nejasno podobo lokalne primerljivosti nepremičninskega davka. Celoten sistem je pretirano odprt in zato lahko namesto načela pravilnosti in preglednosti povzroči povsem nasprotne učinke. Zato bo tudi težko sledil načelu pravičnosti in zato tudi ni jasno, kako bi lahko s sedanjo ureditvijo presegli nekatere socialne probleme, ko so na relativno prevelike in predrage nepremičnine vezani predvsem stari in dohodkovno manj sposobni zavezanci.
Več prikritega kot razkritega
Prav tako je nerazumljivo, zakaj naj bi bila davčna osnova 80 odstotkov posplošene tržne vrednosti, če so pričakovane davčne stopnje med občinami tako različne in torej s tem zakonodajalec zgolj zavaja zavezance z nekakšnim kvazi davčnim popustom. Lokalne skupnosti bodo namreč spreminjale davčne stopnje glede na svojo nepremičninsko, prostorsko in fiskalno politiko. Zakon v ničemer ne omejuje lokalnih skupnosti glede možnih davčnih intervalov, zamejuje zgolj spodnjo mejo (0,01 odstotka), kar pomeni, da bomo imeli glede na razcepljenost in fiskalno zadolženost občin sila raznovrsten in nepregleden gozd obdavčenj.
Na drugi strani pa zakon niti ne želi biti pomemben dodatni vir prihodkov. Želi ostati v varnem zavetju dosedanjih obdavčitev. Od kod potem pričakovanja, da bodo prilivi vendarle večji, če bodo davkoplačevalci na enoto plačevali podoben davek? Preprosto naj bi se povečalo število nepremičnin, s tem pa naj bi se razširila tudi davčna osnova in na kraju tudi kumulativni obseg pobranega davka. Navidezno bomo plačevali na enoto isto, skupno pa več. Še ena iluzija novega zakona, ki želi več prikriti kot razkriti.
Toda zakon vendarle posega na pomembno področje premoženjskih davkov, ki sodijo med najstarejše oblike obdavčenja. V anglosaksonskem prostoru je davek na nepremičnine relativno pomemben zakon z dolgo tradicijo premoženjskega davka, v kontinentalnem delu Evrope pa je manj pomemben. V povprečju prihodki od premoženjskih davkov znotraj EU-15 prispevajo nekaj več kot 2 odstotka BDP, podobno velja tudi za delež nepremičninskih davkov med celotnimi davčnimi prihodki. Naša ureditev je še najbolj podobna nemški, Francija na primer ločuje med lastniki in uporabniki, zato loči med ceduralno obdavčitvijo zemljišč in stanovanj ali hiš, ki so na primer v najemu. Podobne posebnosti najdemo tudi na Nizozemskem in v Veliki Britaniji. Država večinoma predpiše vse temelje davka in lokalnim skupnostim, ki so pobiralci davka, prepušča določeno korekcijo.
Dejstvo je, da financiranje občin vsaj doslej ni bilo skladno z načeli lokalne samouprave, ki zahteva jasno opredeljene lastne vire. S tega vidika novi zakon o nepremičninah prinaša pozitivno spremembo, toda vprašanje je, ali bodo davek vendarle izkoristile kot del svoje razvojne politike ali pa bodo v njem videle predvsem fiskalni vir. Zakon je tu preveč liberalen in premalo zavezujoč glede vsebine in usmerjevalne prostorske politike, ki ji naše občine in župani niso kos.
Zaključek ni posebno spodbuden. Vladni predlog je premalo ambiciozen, da bi z njim dosegli pomembnejši premik med davčnimi viri, nima niti potrebne vsebine glede usmerjene skrbi za kakovost nepremičnin niti jasnih spodbud glede prostorske politike in trga najemnih nepremičnin. Dobili bomo zakon, ki ga očitno moramo imeti, a ga niti ekonomsko niti politično nihče prav ne mara. Po letu 1994 smo ga vendarle dočakali, toda sedanja politika z njim ne namerava tvegati ničesar. Toda tudi tukaj greši. Premoženjski davki imajo potencial, še posebej v času nepremičninskih balonov in špekulacij, ki so pognali kreditni cikel in spodbudili nastanek finančne krize. Če smo socializirali plače in druge dohodke (dohodnina), zakaj ne bi še zemljiške rente, kjer bi morali zajeti večino razlik, ki nastajajo pri špekulativnih poslih in preprodajah. Če si upamo zajeziti z davkom na nepremičnine zemljiške špekulacije, potem bomo dobili tudi potrebno zaupanje za normalno obdavčitev premoženja, ki bo omogočala potrebno nepremičninsko, socialno in demografsko dinamiko. Na tem mestu potrebujemo radikalne spremembe, ne pa nepotrebno cepetanje na mestu.