Avstrija, Nemčija: reforme in višji davek

Tako v Avstriji kot tudi v Nemčiji razmišljajo o povišanju oziroma reformi davka na zemljišča (Grundsteuer), ki vključuje tudi obdavčenje nepremičnin. V Nemčiji so se zvezne oblasti in dežele že pred poletnimi počitnicami zedinile o tem, da bodo prihodnje leto krepko povišale omenjeni davek, obširno reformo naj bi sprejeli že letošnjo jesen. Vzrok za to je slabo finančno stanje nemških občin, veliko jih je praktično na robu bankrota.

Davek na zemljišča je eden njihovih najmočnejših davčnih prilivov, zato se pričakuje, da bo novi sistem opustil sedanjo cenitev nepremičnin. V obeh državah se namreč zemljišča in nepremičnine ocenjujejo na osnovi zakona o vrednotenju nepremičnin, po katerem davčni urad določi enotno vrednost in nato davčno osnovo. Toda faktor, s katerim se ta pomnoži, da bi izračunali končno višino davka, določajo občine same. Tako ima na primer München faktor 490, občine v njegovi okoliščini pa v povprečju 317.

Po zakonu bi sicer davčne oblasti morale vsakih šest let na novo določiti enotno vrednost, vendar se to ni še nikoli zgodilo; v zahodni Nemčiji so jo nazadnje ocenili januarja 1964, na vzhodu januarja 1935. Enotna vrednost zato trenutno znaša le še dobrih 10 odstotkov prodajne vrednosti nepremičnin.

S podobnim problemom določanja davčne osnove se srečujejo tudi v Avstriji, zato se je tudi pri sosedih začela diskusija o reformi sistema. Takšna prizadevanja podpira tudi Mednarodni denarni sklad, ki je skupaj z Organizacijo za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD) tako Nemčijo kot Avstrijo že opozoril na neustreznost njunih sistemov. Avstrija z obstoječim davkom občinam zagotovi 580 milijonov evrov letno, ob spremembah zakonodaje naj bi se ta vsota povišala na milijardo. Avstrijski časopisi so že izračunali, da bo vsak posameznik ob spremembah zakonodaje davkariji plačal tudi do 50 evrov na mesec več kot zdaj.

Madžarska: ustavni sodniki proti finančnemu ministru

Januarja letos je madžarsko ustavno sodišče ugotovilo, da je večji del novega zakona o obdavčenju nepremičnin in luksuznih dobrin neskladen z ustavo. Ustavni sodniki so predvsem kritizirali cenitev nepremičnin, ki da je samovoljna in preveč moči daje v roke davčnemu uradu.

Zakon po mnenju ustavnega sodišča ni jasno določil, po katerih merilih bodo določali vrednost hiš in stanovanj, v spornih primerih pa daje davčnemu uradu skoraj neomejeno moč pri odločitvi, kako visok davek bo plačeval lastnik nepremičnine. Glede na to, da je davčni urad po madžarski zakonodaji le izvršilni organ, je bila po mnenju ustavnih sodnikov s tem ogrožena pravna varnost v državi.

Prav tako bi davčni urad lahko kaznoval lastnika, ki bi svojo nepremičnino ocenil za več kot 10 odstotkov nižje, kot znaša njena dejanska vrednost. Sodniki so menili, da se cene nepremičnin na trgu preveč spreminjajo za takšne drastične ukrepe.

Zakon, ki so ga na Madžarskem že dolgo obljubljali in lani močno kritizirali, naj bi obdavčil vse nepremičnine in luksuzne predmete v vrednosti več kot 110.000 evrov. Stanovanja, ki so vredna manj, bi obdavčili po stopnji 0,25 odstotka vrednosti nepremičnine, če v njih stanujejo lastniki ali njihovi najbližji sorodniki, pa bi bili opravičeni plačila davka. Nepremičnine, ki so vredne več kot 110.000 evrov in manj kot 174.000 evrov, bi obdavčili z 0,35 odstotka njihove vrednosti, tiste, katerih vrednost presega 174.000 evrov, z 0,5 odstotka.

Odločitev ustavnih sodnikov je močno prizadela madžarski proračun, finančni minister je zaradi nje ostal brez že načrtovanih 174 milijonov evrov.

Hrvaška: davek na premoženje

Hrvaška vlada je pred kratkim napovedala uvedbo davka na premoženje, s katerim bo udarila po žepu lastnike jaht, luksuznih avtomobilov in počitniških hiš ter verjetno tudi lastnike "odvečnih" stanovanjskih kvadratnih metrov. Čeprav podrobnosti osnutka zakona še niso znane, pa je že jasno, da bodo hrvaški državljani ne glede na višino novega davka med najbolj obdavčenimi v Evropi, saj DDV in trošarine prispevajo kar 48 odstotkov davčnih prihodkov na Hrvaškem, medtem ko je povprečje v državah OECD okoli 30 odstotkov.

Pri nepremičninah bodo po novem zakonu dodatni denar v državni proračun prispevali predvsem lastniki dveh ali več stanovanjskih enot, medtem ko prve neuradne napovedi iz vlade kažejo, da lastnikov, ki imajo zgolj stanovanje, v katerem živijo, (še) ne bodo obdavčili.

Napoved uvedbe "davka na luksuz" je ustvarila določen pritisk na prodajo nepremičnin, vendar nepremičninski trg kljub temu ni zaživel. Zaradi gospodarske krize ni mogoče pričakovati navala kupcev niti z dodatnim znižanjem cen nepremičnin, ki bo verjetno sledilo uvedbi novega davka zaradi prodaje "odvečnih" nepremičnin.

Tudi brez novega davka pa se je prodaja stanovanj v Zagrebu več kot prepolovila. Državnemu proračunu kaže nekoliko bolje pri prometu nepremičnin na hrvaški obali, kjer je bilo v Istri leta 2009 v primerjavi z letom 2007 za pet odstotkov manj transakcij, medtem ko se je v Dalmaciji promet znižal za 23 odstotkov.

Povprečna prodajna cena kvadratnega metra v Zagrebu je junija letos znašala 1855 evrov, pri čemer dosega v elitnih četrtih hrvaške prestolnice ceno okoli 2600 evrov. Bolj ugoden je nakup hiše, saj je bila junija povprečna cena kvadratnega metra 1255 evrov.

Na morju je povprečna prodajna cena za kvadratni meter počitniške hiše ali apartmaja junija znašala 1943 evrov, medtem ko stanovanjski kvadratni meter v hiši na obali dosega povprečno ceno 1570 evrov. So pa opazne občutne razlike med severnim in srednjim Jadranom, povprečna prodajna cena stanovanja v Splitu je namreč bistveno višja kot na Reki.

Po veljavnem zakonu o davku na promet nepremičnin je osnova za davek tržna vrednost nepremičnine v času kupoprodaje, na katero se državi plača pet odstotkov. Davka so oproščeni lastniki, ki kupujejo prvo nepremičnino, če z njo rešujejo stanovanjsko vprašanje, so hrvaški državljani in so tudi prijavljeni na naslovu kupljene nepremičnine. Sicer pa se tudi v tem primeru davek odmeri glede na velikost stanovanjske enote in število članov družine, ki bo v njej živela. Samska oseba tako ne bo plačala davka, če je kupila prvo stanovanje, ki ni večje od 50 kvadratnih metrov; če kupi stanovanje, veliko 58 kvadratnih metrov, bo torej plačala petodstotni davek na ceno osmih kvadratnih metrov. Država je določila, da je za dve osebi dovolj do 65 kvadratnih metrov, za tri do 85, za štiri do 90, za pet do 100 in tako naprej. Pogoj za oprostitev plačila davkov je tudi ta, da lastnik oziroma člani družine nimajo nepremičnine, ki bi bila primerna za stanovanje, kar vključuje tudi počitniške hiše ali podoben objekt večje vrednosti.

Sicer pa lastniki ali uporabniki stanovanjskega, poslovnega ali garažnega prostora že zdaj vsak mesec plačujejo neke vrste davek. Gre za komunalno nadomestilo v večjih mestih, ki ga določa vsaka mestna občina posebej, povprečno pa znaša 7,8 centa na kvadratni meter.

Še preden bi vlada sploh lahko obdavčila presežek nepremičnin, pa bo treba najprej urediti precej neurejene zemljiške knjige ter jih uskladiti z davčnimi številkami lastnikov, da bi dobili enotno evidenco nepremičnin za vso državo. Državljani pričakujejo večjo socialno občutljivost zakonodajalca za minimalen stanovanjski standard, saj bi jih lahko predpisana kvadratura, ki ne bo obdavčena, prisilila k selitvi v manjše stanovanje, kar bi dodatno spodjedlo že tako ne preveč visoko kakovost življenja.

Italija: posel za računovodje

Potem ko je znanec, po poklicu advokat, plačal davek na po starših podedovano nepremičnino (približno 1 odstotek katastrske vrednosti), mora zdaj, ko je lastnik treh majhnih stanovanj, občini vsako leto odšteti še 1500 evrov nepremičninskega davka. Za svoje rimsko stanovanje, ki ga je prijavil kot svoje stalno bivališče, je sicer oproščen davka na nepremičnino, toda kot etažni lastnik mora ne glede na davčno olajšavo plačati nepremičninski davek za stopnišče, ki si ga deli z drugimi etažnimi lastniki v stavbi. Čeprav gre za majhno vsoto, je njeno izračunavanje zapleteno, nakazovanje (v dveh datumsko natančno določenih obrokih) pa zamudno, zaradi česar je bil prisiljen najeti računovodjo.

Izračunavanje davka na nepremičnine je v Italiji znanost. Višina davka na nepremičnine (Imposta Comunale Imobili ali ICI) se namreč izračunava na osnovi fiktivnega prihodka, ki izvira iz nepremičnine. Toda ker je vrednost nepremičnin določena s katastrom, je tudi ta nerealna. Katastrske vrednosti nepremičnin v Italiji so namreč veliko nižje od njihove tržne vrednosti. V primerjavi s tržnimi cenami (v Rimu od 3000 do 15.000 evrov za kvadratni meter) katastrska vrednost nepremičnin zaostaja za nekaj desetletij.

Ker je ICI izredno pomemben prihodek občin (leta 2008 so italijanske občine z ICI-jem ustvarile 10 milijard evrov lastnih sredstev), si občinske uprave prizadevajo, da bi nepremičninam dvignile njihovo katastrsko vrednost. V rimski četrti, ki je bila zgrajena v dvajsetih letih prejšnjega stoletja, so bili vsi takšni poskusi dacarjev zaman: zavrnili so jih veliko bolj izurjeni branilci korporativnih in političnih interesov.

Pred dvema letoma je Berlusconi med volilno kampanjo naznanil, da bo po zmagi na volitvah ukinil nepremičninski davek (ICI) na prvo bivališče. Napovedana ukinitev davka, ki bi povprečnemu Italijanu prihranila nekaj sto evrov na leto, seveda ni bila edini razlog za Berlusconijevo zmago. Sprejetje odloka o ukinitvi davka na prvo bivališče je najbolj prizadelo občinske oblasti, ki so zaradi tega izgubile velik del svojih proračunskih sredstev. Sloj, ki je z Berlusconijevo zmago pridobil največ, pa so nedvomno tisti lastniki, ki so svoje velike palače prijavili kot stalno bivališče.

ICI pa ni edini davek na nepremičnine, ki ga plačujejo Italijani. Poleg pristojbin ob sklepanju stanovanjsko-najemniških pogodb država od lastnika in najemnika zahteva še pristojbino (nekaj sto evrov) za vsakoletno obvezno registracijo pogodbe. Še bolj očitno podvajanje davka na nepremičnine pa najdemo v davku na dohodnino za fizične osebe. Potem ko so plačali ICI in tudi pristojbino za registracijo najemniške pogodbe, morajo lastniki nepremičnin plačati še davek na dohodek od nepremičnine. Davek je obvezen in še posebno visok takrat, kadar je nepremičnina nezasedena ali neuporabljena.

Zadnjih nekaj mesecev je Giulio Tremonti, finančni minister v Berlusconijevi vladi, poskušal prodreti z idejo enotnega občinskega davka, v katerega naj bi bile vključene tudi vse nepremičninske dajatve. S tem davkom (IMU, Imposta municipale unica) naj bi država v luči bližajočega se federalizma občinskim oblastem vrnila nekaj sredstev in jim omogočila večjo fiskalno avtonomijo, enotni občinski davek pa naj bi odpravil tudi vsa podvajanja nepremičninskih obdavčitev.