Kateri drobni tisk mora kreditojemalec še posebej podrobno prebrati, ko se odloča za najem hipotekarnega posojila?

V Sloveniji velja zakon o potrošniških kreditih, ki natančno določa obveznosti ene in druge stranke. Banka in notar morata stranki jasno in transparentno pojasniti, kolikšna je enotna obrestna mera in kakšne so pravne posledice hipotekarnega zavarovanja. Ko gre za vračanje kredita, pa mora stranka vedeti, ali je sposobna odplačevati posojilo.

Ker še nikoli nisem najel hipotekarnega kredita...

Hvala bogu...

… me zanima, kakšne pravice ima banka, če stranka ne zmore odplačevati posojila. Ali ima tudi v primeru, da ji kreditojemalec dolguje samo še obrok ali dva, pravico zaseči celotno nepremičnino, jo prodati in zadržati celotno kupnino? So glede tega kakšne bistvene razlike v pogojih posameznih bank?

Niti ne. Ne glede na to, koliko je kreditojemalec še dolžan, ima banka pravico do poplačila iz vrednosti nepremičnine. To je pravica hipotekarnega upnika. Sicer pa nepremičninskih izvršb ni veliko. Banke praviloma niso navdušene nad tem, da morajo realizirati hipoteko in se poplačati iz vrednosti nepremičnine, zato raje iščejo dogovor o podaljšanju vračanja kredita.

Menite, da se ljudje zavedajo tveganja, ko najemajo posojilo?

Ozaveščenost je takšna, da se vsak zaveda, kaj to pomeni. O tem sem prepričan. Dejstvo pa je, da so ljudje naivni in precenjujejo svojo plačilno sposobnost.

Ali katera evropska država izstopa po tem, kako ima urejena hipotekarna zavarovanja?

V Nemčiji se za zavarovanje posojil ne uporablja več hipoteka, temveč zemljiški dolg. To je zadeva, ki je zelo podobna hipoteki, a to ni. Tudi naš stvarnopravni zakonik iz leta 2003 pozna zemljiški dolg, ki pa se v poslovni praksi ni nikoli uveljavil.

Kaj je zemljiški dolg?

To je enostranski pravni posel, s katerim se lastnik nepremičnine obremeni za nek nominalni znesek. Na njegovi podlagi zemljiška knjiga izda zemljiško pismo, to je vrednostni papir, ki se ga ponudi banki pri najemu posojila. Če stranka posojila ne vrne, gre lahko banka s tem papirjem v izvršbo.

Kakšne so prednosti zemljiškega dolga v primerjavi s hipoteko?

Hipoteka je za enkratno uporabo. Ko stranka poplača hipotekarni kredit, banka izda izbrisno pobotnico, s katero se hipoteka izbriše. Če potrebujete nov kredit, je treba ves postopek ponoviti, kar povzroča dodatne stroške. Pri zemljiškem dolgu pa nam banka po poplačilu kredita vrne zemljiško pismo. Ta dokument se lahko shrani, obremenitev miruje, po potrebi pa se lahko isto pismo spet predloži banki. Zato ni stroška zemljiškoknjižne izvedbe.

Ali izvršilni postopki pri nas tečejo dovolj hitro?

Ne. Po razpoložljivih podatkih je realizacija hipoteke dolgotrajna. Sodišče mora izdati nešteto sklepov, da izpelje postopek. A ni samo v tem problem. Veliko je odvisno tudi od stanja v zemljiški knjigi. Zgodi se, da sodišče pripelje prisilno prodajo nepremičnine do konca, a se kupec ne more vpisati, ker to preprečujejo drugi vpisi. Denimo zaradi vpisane zaznambe spora, ko nekdo tretji toži lastnika. Morda bo ta tretji uspel in bo resnica pokazala, da je lastnik on, ne pa dolžnik.

Ali je zakonodaja dovolj dodelana, da pri teh postopkih ne prihaja do zlorab? V Dnevniku smo pisali o združbi, ki načrtno sodeluje na dražbah in izsiljuje resne kupce za visoke denarje. Če se kupci branijo, jim na dražbah zvišuje cene.

Sodišče tega ne more preprečiti. Gre za izsiljevanja, ki so zunaj dometa izvršilnega sodišča. Če so prisotni znaki kaznivega dejanja, je to predmet drugega postopka, kazenskega. Seveda pa se dogajajo zlorabe. Nakupi nepremičnin na dražbah so postali popularni. Obstajajo dogovori med potencialnimi kupci, da na prvi dražbi ne kupujejo. Zato se lahko cena spusti na 50 odstotkov vrednosti. Tu pa se že lahko začne motoviljenje.

Ali zakon bolje ščiti upnike ali dolžnike? Kje je po vašem mnenju prava mera?

Nekaj časa je veljala ocena, da je preveč zaščiten dolžnik, po zadnji noveli zakona pa nekateri menijo, da je preveč zaščiten upnik. Po moji oceni je zdajšnji sistem uravnotežen. Problematična je kvečjemu dolgotrajnost postopka, kar pa je slabše za upnika kot za dolžnika.

Ali imate koga v ožjem družinskem krogu, ki je imel težave zaradi hipotekarnega posojila?

Imam. Moj bližnji sorodnik je izgubil hišo.

Bi mu lahko pomagali, če bi vas pravočasno prosil za pomoč?

Ne. Zelo dobro se je zavedal, kaj pomeni hipoteka in da utegne priti do prodaje nepremičnine, ki jo je dal pod hipoteko. Zgodilo se je pač, da je slabo ocenil svojo plačilno sposobnost. Na srečo je imel kam iti.

Ste kdaj najeli hipotekarni kredit?

Seveda. A zdaj nimam ničesar več pod hipoteko.

Bi znova najeli takšno posojilo?

Nikoli ne veš, a raje ne bi.