Imam znanca, ki že več kot pet let bije boj z mlini na veter. Je eden tistih redkih ljudi, ki se mu državna samovolja ne zdi samoumevna in se je pripravljen za zaščito svojih zakonitih pravic trdo boriti.

Za kaj gre? Znanec ima to smolo, da njegovo zemljišče leži prav tam, kjer nameravajo občinski veljaki graditi neprofitna stanovanja. Že pred petimi leti so mu dali vedeti, da je zanj bolje, da jim parcelo proda, saj ga bodo sicer uradno razlastninili. Za zemljišče so mu ponudili smešno nizko ceno in ga tako užalili, da se je odločil, da bo svoje pravice varoval z vsemi razpoložljivimi pravnimi sredstvi.

Dopustne razlastitve

Pod določenimi pogoji so sicer razlastitve nepremičnin dopustne. Zakon namreč določa, da se lastninska pravica na nepremičnini lahko odvzame proti odškodnini ali nadomestilu v naravi ali omeji s pravico uporabe za določen čas, kakor tudi obremeni z začasno ali s trajno služnostjo. Vendar pa je razlastitev in omejitev ali obremenitev lastninske pravice dopustna le v omejenih primerih. Razlastitev ni zakonita, če se z njo ne varuje javne koristi, prav tako mora biti nujno potrebna in v sorazmerju s posegom v zasebno lastnino. Zakon tudi izrecno določa, da razlastitev ter omejitev ali obremenitev lastninske pravice ni dopustna, če država oziroma občina že razpolaga z drugo ustrezno nepremičnino za dosego istega namena.

Iz zakonske dikcije lahko torej jasno razberemo, da bi razlastitve nepremičnin morale veljati za izreden ukrep. Do razlastitve nepremičnine bi lahko prišlo le, če se z njo varuje dokazljiv interes prebivalcev nekega kraja - kot je gradnja nujno potrebne javne ceste. Pa še v tem primeru bi bila razlastitev dopustna le pod pogojem, da te ceste nikakor ni mogoče zgraditi brez razlastitve zasebne nepremičnine. Javna korist, ki bi jo prebivalstvo nekega kraja pridobilo z gradnjo take ceste, bi morala biti tudi sorazmerna s posegom v zasebno lastnino (težko bi denimo rekli, da je razlastitev nepremičnine sorazmerna s posegom v zasebno lastnino, če bi občina zaradi javne ceste, ki sicer ni nujna, družini odvzela stanovanjsko hišo). Samoumevno je tudi, da občina ne more nekoga razlastiti, če sama razpolaga z drugo ustrezno nepremičnino za dosego istega cilja (denimo z drugo javno cesto, ki vodi do lokalne trgovine).

Če so izpolnjeni vsi zgornji pogoji, se nepremičnina lahko razlasti za gradnjo ali prevzem objektov javne infrastrukture, za obrambne namene in za namene varstva državljanov pred naravnimi in drugimi nesrečami pa za gradnjo ali prevzem objektov oziroma zemljišč za potrebe izvajanja javnih služb na področju zdravstva, vzgoje, šolstva, kulture, znanosti in raziskovanja ter socialnega varstva, pa tudi za potrebe gradnje socialnih in neprofitnih stanovanj.

Domneva javne koristi

Vendar pa so bili nekateri lobisti v postopku sprejemanja okoljske zakonodaje očitno dovolj zviti, da so zakonodajalca prepričali, da je treba javno korist interpretirati zelo široko. Zakon namreč določa, da se šteje, da je javna korist za nepremičnine izkazana, če so te predvidene v državnem oziroma v občinskem lokacijskem načrtu. Prav tako morajo biti nepremičnine določene tako, da jih je mogoče identificirati v zemljiškem katastru. Na tak način je zakonodajalec pravno zelo elegantno razširil kriterij uporabe javne koristi za gradnjo vseh nepremičnin, katerih gradnjo država ali občina predvidevata v svojih lokacijskih načrtih. Čeprav je sicer res, da je v postopkih sprejemanja lokacijskih načrtov zagotovljeno tudi sodelovanje javnosti (beri: zainteresiranih lastnikov posameznih nepremičnin), pa to sodelovanje še ne pomeni, da lahko ta javnost tudi prepreči sprejem nekega prostorskega načrta. Pravno je namreč zagotovljena le možnost dodajanja pripomb zainteresiranih lastnikov, nikjer pa ne piše, v kolikšni meri so občinski veljaki te pripombe sploh dolžni upoštevati. Še več - če jih ne upoštevajo, za tako ravnanje sploh ni predpisana nobena sankcija! Toliko o uravnoteženih postopkih.

Odločba o razlastitvi

Če se bodo torej občinski velmožje odločili, da vam bodo nepremičnino razlastili, jim zakon omogoča nadvse eleganten postopek, kako to storiti. Občina lahko vloži zahtevo za razlastitev nepremičnine, če ji v roku 30 dni po vročitvi ponudbe za odkup lastniku nepremičnine ni uspelo pridobiti te nepremičnine s sklenitvijo pogodbe. Upravni organ potem odloči o razlastitvi na osnovi predhodnega ugotovitvenega postopka. V odločbi mora biti navedena nepremičnina, ki se razlašča, in roki, v katerih je dolžan razlastitveni upravičenec (denimo občina) začeti graditi objekt. Zoper tako odločbo se sicer lahko lastniki nepremičnin pritožijo na ministrstvo, ki mora o njihovi pritožbi odločati prednostno. Vendar pa je večina pritožb zavrnjenih, saj je zakon pisan na kožo razlastitvenim upravičencem (občini, državi).

V nekaterih primerih pa vam pritožba sploh ne bo pomagala. Zakon namreč za nekatere primere predvideva, da se lahko razlastitev opravi prednostno, še pred pravnomočnostjo. Takšni bodo primeri, če se razlastitev denimo zahteva za namene gradnje ali prevzema objektov in zemljišč gospodarske javne infrastrukture, ali pa za gradnjo ali prevzem objektov oziroma zemljišč za potrebe obrambe države. V teh primerih se o razlastitvi odloči v nujnem postopku. Edini pogoj za tako razlastitev je, da mora biti razlog za uporabo nujnega postopka dodatno obrazložen in utemeljen. Zlahka si lahko predstavljamo, da za sestavo take obrazložitve ni treba biti ravno pametnjakovič.

Odškodnina in nadomestna nepremičnina

Precejšen problem pri razlastitvah so tudi odškodnine. Zakon sicer določa, da lastniku za razlaščeno nepremičnino pripada ustrezna odškodnina oziroma enakovredna nadomestna nepremičnina. Odškodnina bi morala obsegati dejansko vrednost nepremičnine glede na njeno rabo, pa tudi stranske stroške, povezane z razlastitvijo, kot so selitveni stroški, izgubljeni dobiček za čas selitve in morebitno zmanjšano vrednost preostale nepremičnine.

Pa je v praksi res tako? Ko sem to vprašanje postavil svojemu zgoraj omenjenemu znancu, se je vidno razburil, in to očitno upravičeno. Pravi, da so mu sodni cenilci, ki bi morali biti po definiciji objektivni in pravični ocenjevalci, njegovo zemljišče ocenili na 40.000 evrov, čeprav je v resnici vredno dvakrat več. Seveda se s ponujeno ceno ni strinjal.

Zdaj je vložil predlog za odmero odškodnine na sodišče.

Bori se naprej, kar je tudi prav. Vprašanje je le, ali ni njegovo početje nekoliko jalovo?