Veliko nas je, ki smo na svoji koži občutili, kako je, če se z lastnikom stanovanja oziroma najemodajalcem ne razumemo najbolje. Zgodi se, da nam zaračuna del popravila za dotrajane cevi, kar se nam seveda ne zdi prav, saj smo v stanovanju le en mesec.

Pripeti se tudi, da nam lastnik ne vrne akontacije - iz takšnega ali drugačnega vzroka. Zato obstajajo (sicer ohlapna) pravila, ki se določijo z najemno pogodbo. Pri nas se žal ogromno nepremičnin oddaja brez pogodb. Vendar bi bilo s to prakso dobro začeti.

Odpovedni rok 90 dni

V pogodbi mora biti jasno določen čas najema. Lastnik od najemnika ne more zahtevati, da se izseli iz stanovanja pred določenim rokom, kot sta ga sklenila v pogodbi, razen v primeru krivdnih razlogov.

Recimo, če najemnik ne plačuje najemnine ali povzroča škodo v stanovanju, če stanovanje uporablja več oseb, kot je to navedeno v pogodbi, ali pa, če se odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika… Na spletnem portalu Slonep je zapisano, da če najemnik krši pogodbo, ga mora lastnik najprej pisno opozoriti in mu določiti rok za odpravo kršitve - minimalno 15 dni. Najemniku, ki se ne zmeni za opozorila, lahko lastnik odpove najemno razmerje. Odpovedni rok za najemnika stanovanja je 90 dni.

Razmere v stanovanju lahko lastnik preverja največkrat dvakrat na leto. Najemnik mora dopustiti, da se v stanovanju opravijo popravila in izboljšave, ki jih drugače ni mogoče opraviti. Najemnik pa lahko zahteva povrnitev škode, če lastnik ni poskrbel za nujna popravila.

Prav tako lahko najemnik lastnika prijavi stanovanjski inšpekciji, če ne poskrbi, da so stanovanje in skupni prostori v hiši usposobljeni za normalno uporabo.

Obdavčitve stanovanja lastniki ne upoštevajo

Seveda je oddajanje stanovanj povezano z določenimi stroški. Najprej je treba upoštevati obdavčitve oddajanja in amortizacijo stanovanja, ki jo lastniki največkrat ne upoštevajo. Stanovanja niso večna in jih je prej ali slej treba generalno prenoviti, kar pa ne stane malo. Amortizacija je nadomestilo za zmanjšanje vrednosti stanovanja zaradi staranja in obrabe. Upoštevati je treba tudi sprotna manjša popravila, ki niso zajeta v amortizaciji in izboljšave stanovanja. Vse to določa minimalno najemnino, ki lastniku pokriva zgolj stroške.

Kaj vpliva na višino najemnine?

Višina najemnine se oblikuje na podlagi več dejavnikov. Če je povpraševanje večje od ponudbe - kar smo bili priča zadnjih let - so najemnine višje. Lokacija stanovanja je zelo pomembna. V centru mesta so najemnine praviloma višje kot na obrobju. Pomembna je dostopnost javne infrastrukture. Bližje je stanovanje trgovinam, javnemu prevozu, šolam, zdravstvenim ustanovam, višjo najemnino lahko ima. Je pa res, da lahko bližina nekaterih objektov najemnino tudi zmanjšuje. Poslovnež brez otrok ne bo pripravljen odšteti več za stanovanje, če bo v bližini šola, morda celo nasprotno.

Zelo pomembna je opremljenost stanovanja. Stanovanja s pohištvom imajo višjo najemnino kot brez, vendar pa bo za tako stanovanje težje dobiti najemnika, ki bi v njem bival več let. Takšni imajo največkrat lastno pohištvo. Najemnino lahko dvigne tudi priključek na internet, priključek kabelske televizije…

Stroški naj bodo izločeni iz najemnine

Bivanje najemnikov povzroča določene stroške, kot so stroški elektrike, vode, komunalnih storitev, telefon, internet itd. Običajno te stroške najemniki plačujejo sami. V izjemnih primerih pa so lahko vključeni v najemnino. To je praksa predvsem pri oddajanju sobe ali garsonjere. Seveda lahko pri tem pride do tega, da najemniki pretirano tratijo dobrine, katerih stroški so všteti v najemnino in s tem lastniku manjšajo dobiček, čeprav sami od tega nimajo nobene koristi. Zaradi tega je bolje, da so stroški izločeni iz najemnine. V vsakem primeru pa morajo biti stroški jasno definirani, predvsem pa kdo jih je dolžan plačevati.

Višino najemnine najlaže določi ustrezni cenilec, menijo na spletnem portalu Slonep. Razmeroma dobro oceno lahko podajo tudi nepremičninski posredniki, ki se ukvarjajo s posredovanjem primerljivih nepremičnin. Če se lastnik odloči, da bo sam določil najemnino, je to najlažje storiti tako, da pregleda primerljivo ponudbo v okolici in na osnovi tega oblikuje najemnino.