Naša bralka Alenka Lenič nam je poslala vprašanje, kako najeti stanovanje v Ljubljani za obdobje 10-15 let.

Trženje nepremičnin - oddaja v najem - je v Sloveniji popolnoma nova tržna niša, ki seveda pušča mnogo manevrskega prostora za tistega, ki se bo tega lotil med prvimi. Praksa v socialističnem obdobju je bila namreč taka, da so se vsa najemniška stanovanja prek Jazbinškovega zakona transformirala v zasebno lastnino. Nastala je ogromna vrzel, ki je še vedno nezapolnjena. Več kot očitno je na ogled postavljena popolnoma zgrešena politika Stanovanjskega sklada RS in skladov iz preteklih obdobij. Z državnim denarjem so se igrali investitorji, pri tem pa množično izkoriščali nedorečenosti zakonodaje. A ne vsi, da ne bo pomote.

Gospa, ki je zastavila vprašanje, kako najeti stanovanje za obdobje 10-15 let, nima veliko možnosti glede rešitve svoje težave. Pa ne po svoji krivdi, ampak po krivdi zgrešenega naložbenega intervala, ki bi moral biti logična posledica zaključevanja del avtocestnega programa.

Pri najemanju stanovanja (namenoma bom izvzel ročnost najema) moramo biti pozorni na več različnih, med seboj prepletenih dejavnikov: na lokacijo nepremičnine, njeno ohranjenost in funkcionalnost, na stroške, ki odpadejo na to nepremičnino (vrste stroškov in kdo jih je dolžan plačevati), umeščenost nepremičnine v naselje (poznavanje bivalnih navad, na kakšnem glasu je naselje, urejenost okolice...).

Pozorni moramo biti tudi na to, kako razmišljajo lastniki glede morebitnih stanovalcev v njihovi nepremičnini (študentje, samski ljudje, poslovneži, posamezniki brez otrok...), na način plačevanja najemnine, varščino, način plačila stroškov in obveščanje lastnika, vstop lastnika v nepremičnino, ki je predmet najema (upravičenost, kontrola, kolikokrat v enem letu in na kakšen način...).

Pomembna so tudi pogajanja: kako jim pristopiti, kakšne so naše primarne zahteve, čemu se lahko podredimo, kako udejanjiti svojo voljo, kako ohraniti distanco med lastnikom in najemnikom...

Ne smemo zanemariti sestave in izdelave najemne pogodbe, in sicer tega, na kaj moramo biti pozorni, kateri členi morajo biti navedeni, kako je s prijavo začasnega/stalnega bivališča, davčno politiko, kako je zagotovljena maksimalna varnost v okviru zakona, ki ureja to področje v RS, da bomo najemnino plačevali redno, da nas lastnik ne bo maltretiral, kateri tip pogodbe nas najbolj zaščiti...

Kaj pa cene? Odvisnost najemnin je usklajena s časom iskanja in lokacijo želene nepremičnine. Ko imajo potrebo po najemu študentje, je težje najti primerno cenovno priložnost, ko je lokacija take nepremičnine v naselju, ki je znano po hrupu, tatvinah, izpostavljenosti drugim motečim vplivom, bo povpraševanje manjše in cena bo ugodnejša. V današnjem času bo potreben preskok prek investicijskega zagona v tej smeri, da bomo dobili soseske, ki bodo v celoti namenjene dolgoročnejši oddaji. Mnogi bi stanovanje najeli, ne kupili, pa si ne upajo, ker ne vedo, koliko časa bodo v njem ostali.

Zgoraj je naštetih nekaj bistvenih elementov, ki so nujni za izvedbo takega posla. Pri tem ne smemo pozabiti, da ima posrednik ob potrebnem strokovnem znanju tudi izkušnje. To pomeni, da je dober posrednik tudi dober psiholog, vedeti mora, kdaj svetuje, kdaj določa in kdaj razlaga.

Skratka, to je kompleksen posel. Vsako bivanje predstavlja človekovo elementarno potrebo, in ne morete si predstavljati, kako moreče lahko postane življenje ob najemodajalcu obsedencu.

Prisotnost posrednika je pomembna tudi s stališča tretje osebe, ki je priča dogovorom, amortizer med najemnikom in najemodajalcem, varnostni vidik (preverjanje lastništva), predvsem pa zagotovilo za pravilno in strokovno izpeljavo posla. Provizija je minimalen strošek v primerjavi s kakovostjo življenja ali, bog ne daj, predčasno selitvijo in iskanjem novega doma.

Odgovarja: Zoran Stojmenović, direktor nepremičninske agencije Up.