Glede na obseg ponudbe in ugodne cene pri najemu v Evropi vedno znova omenjajo Berlin. Za slovensko prestolnico pa naši sogovorniki trdijo, da so cene nepremičnin pregrešno visoke in je zato najem stanovanja boljša rešitev.
Prof. dr. Ivo Lavrač z ekonomske fakultete v Ljubljani pravi, da si pri nas "ljudje seveda želijo biti lastniki in za razliko od recimo Nemčije najema ne vidijo kot trajno in perspektivno, ampak le kot začasno rešitev". Je pa Lavrač prepričan, da ima tako visok odstotek lastništva nepremičnin v Sloveniji v primerjavi s preostalo Evropo nekaj izrazito negativnih posledic. Tako se zaradi premajhnih dohodkov mnogih lastnikov in torej njihove nezmožnosti vzdrževanja stanovanj zmanjšuje kakovost stanovanjskega fonda.
Za Slovenca so stroški stanovanja očitno visoki. Eurostatovi podatki kažejo, da predstavljajo bivanjski stroški za polovico ljudi v naši državi finančno breme, za tretjino pa celo resno finančno breme.
Da smo Slovenci z nepremičninami naravnost obsedeni, meni direktor nepremičninske agencije Svet Vlado Petek. "Morda gre za vpliv starih časov, ko je bilo treba imeti hišo in avto," je dejal. Po njegovem bi bilo racionalno, da bi si vsak posameznik pred morebitnim nakupom ali najemom stanovanja naredil finančni izračun, da bi dobil jasno sliko, kaj se mu bolj splača.
Draga Ljubljana
Na dilemo, ali je stanovanje bolje kupiti ali najeti (ob predpostavki, da ima oseba nekaj kapitala), Petek odgovarja: posamezniku, ki ima denar, se v Ljubljani bolj splača stanovanje najeti kot kupiti, kapital pa nameniti za kakšno drugo investicijo. Glede na višino najemnine, ki bi jo dobil za oddajanje stanovanja, znaša namreč donos na letni ravni 3 do 4 odstotke. Maribor je že druga zgodba; v štajerski prestolnici se stanovanje ali celo več teh splača kupiti in jih oddati, saj je cena nakupa lahko tudi do trikrat nižja kot v Ljubljani, najemnina pa ni toliko manjša kot v prestolnici. "Ljubljana predstavlja povsem svoj nepremičninski trg v Sloveniji," je izpostavil Petek. Odgovor na vprašanje, ali se nekomu stanovanje pri nas splača kupiti ali najeti, je torej odvisen (tudi) od lokacije.
Da je prestolnica res predraga, izpostavljajo tudi nekateri naši sogovorniki. Dvainštiridesetletni Darko Drašler in 29-letni Tine Lugarič, oba visoko izobražena, sta že vrsto let najemnika. Lugarič si stanovanje deli s prijatelji in na ta način privarčuje precej denarja, ki ga namerava v prihodnje vendarle nameniti za nakup stanovanja. Čeprav veliko potuje, si "po slovenski folklori želim svoj kotiček". A nikakor ne v Ljubljani, saj postaja prestolnica "snobovsko draga, cene stanovanj pa žaljive". To je ugotovil tudi na svojih poteh po Evropi, kjer so stanovanja precej laže dosegljiva.
Lugarič je naredil primerjavo: za 120.000 evrov bi v Ljubljani dobil garsonjero, v Mariboru pa luksuzno stanovanje na odlični lokaciji. Če bi torej delal v Mariboru, bi si tam lahko privoščil nakup nepremičnine, ker pa ima službo v Ljubljani, je pač najemnik. Si pa ne predstavlja, da bi se na delo vozil čez polovico države, saj so ceste nevarne, za pot porabiš precej časa, strošek je tudi gorivo in vzdrževanje avtomobila.
Drašler pa si težko zamisli, da bi moral trideset let odplačevati stanovanjski kredit. "V najetem stanovanju lahko živim za polovico manj stroškov, kot bi jih imel v primeru posojila," je izračunal. Priznal je, da mu na koncu res ne bo ostala nepremičnina, ki bi jo lahko prodal, mu pa zato najemnina "omogoča normalno življenje in svobodo". Pomanjkljivost najema je po njegovem sicer ta, da si stanovanja brez privolitve lastnika ne moreš urediti povsem po svojih željah, a to je po njegovem prepričanju manjše zlo kot pa dolgoletna zadolženost.
Poleg že omenjene slabe strani najema nepremičnine jih je vodja oddelka nepremičnin v agenciji Ta-bu Zdenka Žrlič Bahčič naštela še celo vrsto. Od tega, da ljudje stanovanja oddajajo le za kratek čas in so posledično najemniki prisiljeni v stalno selitev, do tega, kako radovedni in neuvidevni so najemodajalci. Navedla je skrajni primer, ko si lastniki stanovanj celo drznejo vstopiti v stanovanje, ko najemnikov ni doma, in iz gole radovednosti brskajo po prostorih.
"Lastniki se tudi izogibajo podpisu najemniških pogodb. To pomeni, da najemnik nima nobene pravne varnosti," je nadalje izpostavila Žrlič-Bahčičeva. Vse to so po njenem travme, zaradi katerih se ljudje izogibajo najemu. Raje plačujejo nekoliko višji kredit za svoje stanovanje in imajo svoj mir, je dejala in sklenila, da pri nas enostavno "ni kulture oddajanja". Seveda pa obstajajo tudi slabi najemniki, ki nimajo ustrezno razvitega odnosa do tuje lastnine in se ne obnašajo kot dobri gospodarji, priznava.
Ponekod po Evropi je najemniški trg precej bolj urejen. Naša sogovornica je izpostavila nemško prakso. Najemniki v Nemčiji imajo, denimo, na voljo spletni primerjalnik, ki jim pove, ali v mestu, kjer živijo, plačujejo primerno najemnino. Pogodbe so običajno dolgoročne. Cene pa tudi niso tako visoke kot v drugih delih Evrope, denimo v Veliki Britaniji.
V Belgiji so, podobno kot v Nemčiji, standardne pogodbe dolgoročne, uveljavljen pa je sistem, da se nepremičnina pregleda ob vselitvi in nato ob izselitvi najemnika. Ta metoda v praksi izrazito ščiti lastnika: stanovanja ali hiše se ne pregleda le na splošno, temveč je poudarek na vseh malenkostih. Tako morajo najemniki lastnikom povrniti stroške za vsak žebelj, ki je ostal od slik, vsako nedelujočo ali manjkajočo žarnico, tudi obrabo parketa. Sama izselitev lahko posameznika udari po žepu za več tisoč evrov. A so po drugi strani pravno zaščiteni tudi najemniki, saj sodišča morebitne njihove tožbe rešijo v nekaj mesecih.
Kljub velikemu številu tujcev Bruselj po višini najemnine nikakor ni med najdražjimi evropskimi mesti. Podatki različnih raziskav kažejo, da je najdražje mesto v Evropi London, med dražjimi pa so še najemi stanovanj v Moskvi, Ženevi, Zürichu, Parizu, Stockholmu, Oslu, Amsterdamu, Rimu.
Vzhod vs. zahod Evrope
Dejstvo, da je najemniški trg v zahodni Evropi precej bolj razvit in dostopen posameznikom kot v vzhodni Evropi, zelo nazorno prikazuje graf z deležem lastnikov oziroma najemnikov. Na levem delu grafa z visokim lastniškim deležem so izključno vzhodnoevropske države, na desnem, kjer je višji odstotek najemnikov, pa zahodnoevropske. Največ najemnikov v EU je v Avstriji, Franciji, na Danskem, Nizozemskem, Švedskem, v Veliki Britaniji, Luksemburgu. Tudi v Nemčiji, ki je graf ne zajema, ljudje radi najemajo stanovanja. Podatki tudi kažejo, da prebivalci teh držav najemnine v glavnem ne dojemajo kot resno finančno breme, čeprav lahko za najem stanovanja odštejejo precej denarja. Vsekakor so stanovanjski stroški večje breme za najemnike kot lastnike, saj prvi za stroške bivanja v povprečju namenijo precej večji del svojega dohodka.
Slovenija pa ni v ospredju le po deležu lastniških stanovanj, pač pa je na prvem mestu v EU po deležu ljudi, ki živijo v samostojnih hišah (skoraj 70 odstotkov prebivalcev), kar dodatno pojasnjuje, zakaj je pri nas delež najemnikov nizek. Če v EU v najemu živi približno četrtina prebivalstva, je pri nas ta delež skoraj za polovico nižji. Povsem na repu pa smo po deležu tržnih najemnin, saj po podatkih Eurostata več Slovencev plačuje znižano oziroma subvencionirano najemnino kot tržno. Ni pa Slovenija nič posebnega v primerjavi z drugimi novejšimi članicami EU. V vseh teh dvanajstih državah EU - gre predvsem za vzhodno in srednjo Evropo - je delež "pravih" najemnikov, torej takih, ki plačujejo tržno najemnino, pod 10 odstotki.
Podatki kažejo, da je v EU vse manj lastnikov nepremičnin, ki so obremenjeni s krediti, vse več pa je najemnikov stanovanj. Tudi pri nas se je v zadnjih petih letih znižal delež lastnikov s posojili, vendar pa tudi delež najemnikov tržnih stanovanj, čeprav je v zadnjem času ponovno v porastu. To je logična posledica slabega gospodarskega stanja, ko posamezniki po eni strani sploh ne morejo priti do stanovanjskih posojil, po drugi strani pa so se morali zaradi znižanih dohodkov odpovedati tržnemu najemu.
Pri nas so cene stanovanjskih nepremičnin vrhunec dosegle leta 2008, leto kasneje pa se je nakup stanovanj praktično ustavil. Leta 2010 se je promet začel povečevati, a so kupci postajali zahtevnejši. Slaba stanovanja se niso več prodala za vsako ceno, situacija je ostala podobna tudi v lanskem letu. Geodetska uprava v poročilu o slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2011 ugotavlja, da cene nepremičnin padajo prepočasi glede na njihovo precenjenost in obseg realnega povpraševanja.
Cene novih stanovanj so v Ljubljani daleč najvišje v Sloveniji: gibljejo se od 2150 do 5300 evrov za kvadratni meter, v Mariboru med 1300 in 3300 evri. Glede najemnin pa poročilo ugotavlja, da je najem stanovanja glede na ceno nakupa nepremičnine najcenejši v Kranju in Kopru, relativno najdražji (in oddajanje najbolj donosno) pa v Mariboru in Celju.
Prof. dr. Lavrač je poudaril, da zastoj na nepremičninskem trgu in padanje dohodkov nekoliko spreminjata ukoreninjena stališča o prednostih lastništva pred najemom, zato postopno pričakuje večji delež najema. Prepričan je, da bi morala v to smer delovati tudi stanovanjska politika. V svojem prispevku za strategijo razvoja Slovenije 2014-2020 je Lavrač izpostavil, da je morda najtežja posledica premajhnega deleža najemnikov zmanjšana mobilnost prebivalstva - v Evropi je Slovenija rekorder z najnižjo stanovanjsko mobilnostjo -, k čemur prispeva tudi nerazvitost nepremičninskega trga. Nizka stanovanjska mobilnost vodi do nizke prostorske, panožne in karierne mobilnosti delovne sile, kar ima neposredne posledice pri povečevanju brezposelnosti in otežuje prestrukturiranje gospodarstva.
Tudi Lavrač izpostavlja, da je nagnjenost k lastništvu sestavni del slovenske kulture in zavest o finančnih obveznostih lastnikov še premalo prisotna.
Ljudje si z najemanjem kreditov naložijo velike finančne obveznosti. Praviloma gre za mlade ljudi z nekaj leti delovnih izkušenj, ki si od banke izposodijo večje zneske in jih običajno odplačujejo od 15 do 30 let. Ker gre za eno večjih investicij v življenju, bi morali biti posojilojemalci zelo preudarni. "Stranki, ki najema kredit, svetujemo, naj si naredi finančno konstrukcijo investicije kot tudi predhodno kalkulacijo zmožnosti odplačevanja kredita glede na redne mesečne prihodke in ostale mesečne stroške," je pojasnil direktor za marketing in produktno vodenje v SKB Zlatko Jamnik.
Na naše vprašanje, ali bi banka nekomu, ki ima začetni kapital v višini 50.000 evrov in je še brez svojega stanovanja, svetovala, naj najame kredit in kupi nepremičnino ali naj raje denar naloži kam drugam, so v SKB ponudili zgolj stanovanjski kredit v višini 100.000 evrov z ročnostjo odplačevanja 25 let. Mesečni obrok bi znašal okoli 500 evrov. Poudarili so, da pri presoji kreditne sposobnosti zakonodaja predpisuje banki, da kreditno sposobnost oceni realno, in to tako, da stranki ne povzroči morebitnih težav pri odplačevanju zaradi napačne ocene.
Slovenija nima prave stanovanjske politike
Ko je enkrat stanovanje v zasebni lasti, predstavlja za lastnika določeno vrednost oziroma premoženje, ki pa je nelikvidno, če trg ne deluje dobro. Zato so starejši prebivalci ujeti v velikih stanovanjih, mnogi mladi pa ne pridejo do potrebnega kapitala. Med makroekonomskimi posledicami stanovanjsko zamrznjenega kapitala prebivalstva Lavrač navaja podkapitaliziranost podjetij in odsotnost pomembnejšega dolgoročnega varčevanja prebivalstva. Po njegovem bi tržni najem spodbudili tako, da bi tistim, ki zakonito najemajo stanovanje, a imajo podpovprečne dohodke, dodelili dohodkovno diferenciran mesečni stanovanjski dodatek kot osnovni instrument stanovanjske politike (ne bi šlo za dodatna sredstva, temveč zgolj za preusmeritev sredstev). Zasebno ponudbo pa bi povečali med drugim z ukinitvijo neprofitnih najemnin, z omogočanjem delovanja domačih in tujih nepremičninskih skladov, s povečanjem pravne varnosti najemnikov in najemodajalcev, z davčnim motiviranjem legalnega najema pa tudi s posebnimi stanovanjskimi sodišči in arbitražo za pospešeno reševanje sporov ter s cedularno obdavčitvijo najemnega dohodka fizičnih oseb. Kot pravi profesor, Slovenija prave stanovanjske politike še nima.
Medtem ko se je država v preteklosti ukvarjala predvsem z gradnjo novih stanovanj, so se nekatere evropske države ukvarjale z drugimi vidiki stanovanjske politike. Nemčija je pozornost usmerila v to, da ljudje ob upokojitvi živijo v lastniških stanovanjih, da so stanovanja energetsko učinkovita, da mlade družine v mestih živijo v boljših pogojih in da se stabilizira trg dela z odpravo regionalnih razlik na področju stanovanj. Tudi Finska daje poudarek socialno in regionalno uravnoteženemu nepremičninskemu trgu, ki bi vsem posameznikom zagotovil streho nad glavo po sprejemljivih cenah. Poljska se ukvarja z vprašanjem, kako znižati stroške gradnje stanovanj in kako izboljšati prostorsko mobilnost delovne sile, Švedska pa usmerja pozornost tako v ponudbo kot v povpraševanje. Ta skandinavska država želi omogočiti ugodne pogoje za mlade, da lahko pridejo do prvega stanovanja, po drugi strani pa zagotoviti dobro delujoč nepremičninski trg z jasnimi zakonodajnimi pravili. Pred očmi ima takšen nepremičninski trg, ki bo ugodno vplival na trg dela v vseh delih države, v katerem bo konkurenca v gradbenem sektorju dobro delovala in kjer bodo tudi na dolgi rok na voljo trajnostna stanovanja dobre kakovosti.
Ne glede na vse napore in ukrepe na trgu nepremičnin pa je jasno nekaj: povprečna gospodinjstva so vse manjša. Evropa se stara in vse manj je otrok. Povpraševanje po stanovanjih naj bi se tako po eni strani zmanjšalo, po drugi strani pa bo vse več samskih oziroma manjših gospodinjstev - bodisi starejših bodisi mlajših.
