Tudi tistih 14 potencialnih kupcev stanovanj v šišenski soseski Celovški dvori, ki jih je stečajni upravitelj Vegrada Bojan Klenovšek že obvestil, da so oddali najboljšo ponudbo in naj mu zato posredujejo potrebne podatke za sklenitev kupo-prodajne pogodbe, ima zelo majhne možnosti, da bi vendarle prišli do stanovanja. Pa čeprav so mnogi v dobri veri, da je posel tako rekoč sklenjen, že podpisali posojilne pogodbe z bankami ali odpovedali najemne pogodbe. Kot je znano, je dražbo stanovanj prek sistema najboljše nezavezujoče ponudbe prekinila državna družba za upravljanje terjatev bank (DUTB), ki je v okviru slabih terjatev NLB pod svoje okrilje prevzela tudi okoli 240 Vegradovih stanovanj v Celovških dvorih. Ob tem se je odločila, da kot novi ločitveni upnik v nasprotju z NLB ne bo dala soglasja za njihovo prodajo niti omenjenim 14 ponudnikom, ki so bili tik pred podpisom pogodbe.
So se pogajali pošteno?
Tako profesor z ljubljanske pravne fakultete dr. Miha Juhart kot odvetnik in stečajni upravitelj Tomaž Čad sicer poudarjata, da je pravni položaj teh nesrečnih kupcev odvisen od številnih podrobnosti, na primer jasno postavljenih pogojev dražbe, danih zavez stečajnega upravitelja vsakemu od ponudnikov, upraviteljevih pooblastil. Toda hkrati v en glas pravita, da nezavezujoča ponudba nima zavezujočih pravnih posledic. Zahteva edino pogajanja, ki pa jih ne spremljajo nobene posebne zaveze razen obveznosti, da se vsak pogaja pošteno.
»V praksi za nepošteno pogajanje šteje, če tega posameznik zapusti brez utemeljenega razloga. Za utemeljenega pa šteje vsak gospodarski razlog,« pripoveduje dr. Juhart. Med gospodarsko utemeljene razloge prišteva boljšo ponudbo, nižjo ceno od pričakovane, pa tudi v tem primeru aktualno spremembo ločitvenega upnika. »Če pride do tega, novi ločitveni upnik ni vezan na ravnanja starega razen v primeru resnih pravnih posledic. Bojim se, da ti zainteresirani kupci niso v prav dobrem položaju. Se mi pa takšno spreminjanje namenov ne zdi dobro niti za slabo banko, saj je kot prodajalca nihče ne bo jemal resno.«
Četudi bi šlo za nepoštena pogajanja, pa se v pravni praksi oškodovancu priznava le tista škoda, ki je nastala zaradi priprav na sklenitev pogodbe, ne pa izgubljeni dobiček, še opozarja dr. Juhart. To pomeni, da bi v tem primeru potencialni kupci lahko zahtevali povračilo stroškov za odvetnika, ki je pripravljal kupo-prodajno pogodbo, ne bodo pa dobili odškodnine zaradi odpovedi najemne pogodbe ali stroškov sklenitve posojilne pogodbe z banko, pojasnjuje.
Posel ni sklenjen, dokler ga ne potrdi sodišče
Položaj zainteresiranih kupcev še dodatno poslabšuje insolvenčna zakonodaja, po kateri je stečajni upravitelj prodajal Vegradova stanovanja. Ta namreč določa, da tudi podpisana kupo-prodajna pogodba postane veljavna le, če jo potrdi pristojno sodišče. »Vsaka taka pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem, da brez soglasja sodišča posel pade v vodo,« pripoveduje Čad.
Zato zainteresiranim kupcem tudi ne pomaga veliko, da podpis kupo-prodajne pogodbe načeloma ni edini način za nakup stanovanja. Ustni dogovor sicer ni dovolj, zato pa lahko za sklenitev nepremičninskega posla zadošča že kakršna koli pisna korespondenca s takšnim zagotovilom oziroma sprejeto ponudbo. »Čeprav bi na tak način prišlo do sklenitve pogodbe, mora kupec vedeti, da je za njeno uveljavitev potrebno še soglasje sodišča, ki odloča popolnoma svobodno v skladu s položajem upnika. Položaj teh potencialnih kupcev je tu zelo zelo šibak,« tako kot Čad poudarja tudi dr. Juhart.
S praznimi stanovanji so samo stroški
Če se slabi banki ni treba pretirano bati odškodninskih tožb nesojenih kupcev, pa so vprašljive druge posledice ustavljene prodaje Vegradovih stanovanj. V Dnevniku smo sicer že pisali, da želi DUTB po lastnih pojasnilih z njihovo prodajo počakati na porast povpraševanja in posledično višje cene nepremičnin. Toda predsednik nepremičninskega združenja FIABCI Jože Podgoršek opozarja, da je prazno stanovanje vedno samo breme in strošek, saj ga je treba vzdrževati, popravljati, plačevati davke zanj... 240 praznih stanovanj je še toliko večji zalogaj. »Vsaj določeno število stanovanj bi bilo zato verjetno pametno spraviti v pretok,« ocenjuje. Da o tem razmišljajo, je dal pred dnevi vedeti v. d. izvršnega direktorja DUTB Torbjörn Mansson, ko je med drugim namignil, da bi lahko stanovanja v vmesnem času do prodaje tudi oddajali v najem.
Sicer pa je Podgoršek še ocenil, da ne glede na usodo stanovanj v Celovških dvorih ta ne bodo imela pretiranega vpliva na slovenski nepremičninski trg. »Ta stanovanja niso za vsakega kupca, ampak za tiste, ki so pripravljeni sprejeti določene kompromise ali zaradi cene ali pa zaradi lokacije,« je dejal in dodal, da je njihov vpliv omejen predvsem na lokalno šišensko okolje, pa še v tem primeru je močno odvisen od tega, koliko nepremičnin se prodaja v tej ljubljanski četrti in po kakšnih cenah.
Za korenitejše premike zaspanega nepremičninskega trga pri nas bi po njegovih besedah potrebovali sistemske ukrepe in vzpostavitev boljših pogojev trgovanja. »Če si želimo rasti nepremičninskega trga, se mora povečati kupna moč vlagateljev ali pa je tem treba ponuditi dobre poslovne priložnosti.« Naj dodamo, da je po zadnjih javno dostopnih podatkih geodetske uprave leta 2012 lastnika zamenjalo skoraj 11.000 stanovanjskih nepremičnin, od tega skoraj 7000 stanovanj (večinoma rabljenih).