Predvidoma jeseni bodo znane nove posplošene tržne vrednosti nepremičnin v Sloveniji, ki jih izračunava geodetska uprava (Gurs) in so zapisane v registru nepremičnin. Gurs bo sicer že ta mesec izračunal vse indekse, s katerimi ugotavljajo, za koliko so se spremenile cene posamezne vrste nepremičnin na določenem območju od zadnjega vrednotenja 1. julija 2010 do 1. januarja letos. Toda spremembe vrednosti v registru, ki se bodo zgodile pri tistih nepremičninah, katerih cene so se znižale ali zvišale za več kot 10 odstotkov, mora potrditi še vlada.
Nove vrednosti – po napovedih Gursa se bodo v povprečju znižale za okoli 12 odstotkov – ne bodo več zanimive predvsem za tiste, ki se odločajo za prodajo ali nakup nepremičnine. Na ministrstvu za finance vztrajajo, da bodo kljub številnim pripombam in nasprotovanjem predlaganemu davku na nepremičnine tega s prihodnjim letom uvedli. Ker ga bodo odmerili od ocenjenih vrednosti v registru nepremičnin, naenkrat ni več pomembno le, kakšno vrednost bo Gurs pripisal stanovanjem, hišam, poslovnim prostorom ali kmetijskim zemljiščem, temveč tudi, koliko so vredni lope, bencinske postaje, cerkve, spomeniki, elektrarne...
Iz 11.000 prodaj sklepajo na 850.000 objektov
Čeprav je slovenski nepremičninski trg skrajno zaspan, Gurs vrednosti nepremičninam določa predvsem na osnovi realiziranih prodaj na trgu. Med tiste, ki pogosteje menjajo lastnike, sodijo stanovanjske nepremičnine, pa še teh je bilo lani prodanih le okoli 11.000. »Posploševanje vrednosti z majhnega števila transakcij na okoli 850.000 drugih obstoječih stanovanjskih nepremičnin je lahko nenatančno,« opozarja Tomaž Banovec iz nepremičninskega združenja FIABCI.
Direktor urada za množično vrednotenje nepremičnin pri Gursu Dušan Mitrović nasprotno pravi, da z določanjem vrednosti stanovanj nimajo nobenih težav, saj gre pri tem le za vprašanje, kako široko časovno obdobje realiziranih transakcij upoštevajo. »Kjer je prodaj veliko, vzamemo čim krajše obdobje, ker so taki podatki kvalitetnejši. Kjer je transakcij malo, upoštevamo daljše obdobje in uporabimo metodologijo časovnega prilagajanja realiziranih cen.« S takšno metodo primerljivih prodaj poleg stanovanj in hiš vrednotijo tudi poslovne lokale, pisarne, zemljišča za gradnjo, kmetijska in gozdna zemljišča.
Pri slednjih upoštevajo še tako imenovani rastiščni koeficient, ki opisuje potencial in kakovost možne rasti gozda na posameznem območju in jim ga posreduje zavod za gozdove. Podobno pri kmetijskih zemljiščih poleg podatkov o prodajah na trgu upoštevajo tako imenovane bonitetne točke, s katerimi agronom določi kakovost in lego posameznega kmetijskega zemljišča. Toda zakaj se potem kmetje na Obali pritožujejo nad desetkrat višjimi vrednostmi svojih zemljišč, kot so recimo v Prekmurju, čeprav obdelujejo veliko manj kvalitetno zemljo? »Ker so prodajne cene še vedno najpomembnejše. Na Obali se kmetijska zemljišča prodajajo po dva do deset evrov za kvadratni meter, v Prekmurju pa po pol evra do dva evra.« Kot pojasnjuje Mitrović, bonitetne točke vplivajo na vrednost zemljišča toliko, kolikor so pomembne za kupce kmetijskih zemljišč. Če so ti pripravljeni odšteti veliko denarja tudi za manj kvalitetno zemljo, potem bonitetne točke nimajo vrednosti niti pri množičnem vrednotenju zemljišč.
Žemljice ocenijo drugače kot nafto
Obstaja pa cela vrsta nepremičnin, s katerimi se pri nas ne trguje. Za bencinske servise, elektrarne, mineralna nahajališča in Luko Koper na trgu načeloma ni ne ponudbe ne povpraševanja. Vseeno je recimo bencinski servis na Šmartinski cesti 101 v Ljubljani ovrednoten na dobrih 1,5 milijona evrov, termoelektrarna Brestanica pa na dobrih 9,2 milijona evrov. Te vrednosti so po Mitrovićevih besedah določili na podlagi metode donosa. Pri njej recimo ni pomembna velikost bencinskega servisa ali površina parcele, na kateri leži, temveč donos, ki ga servis ustvarja. Zato jim mora vsak lastnik bencinskega servisa vsako leto sporočiti podatke o svojih stroških in prodaji naftnih derivatov, na tej osnovi pa nato Gurs izračuna donos. Če na bencinskem servisu prodajajo tudi žemljice, ponujajo storitve avtopralnice in podobno, te dodatne dejavnosti ocenijo tako kot druge prodajalne (gostilne, restavracije, trgovine). Upoštevajo torej prodajne vrednosti teh poslovnih lokalov.
Za tiste nepremičnine, ki jih ne morejo ovrednotiti niti na osnovi realiziranih prodaj niti na osnovi donosa, pa uporabijo stroškovno metodo. Vrednost vrtnih lop, drvarnic, hlevov, silosov, tovarn, cerkva... določajo na podlagi stroškov gradnje teh objektov, ki jih ustrezno zmanjšajo glede na leto gradnje in amortizacijo objekta. Gurs sicer nepremičnine množično vrednoti po treh osnovnih metodah in 21 različnih modelih.
