NLB je fizične osebe, ki imajo z banko sklenjene pogodbe o hipotekarnem posojilu, obvestila, da bodo cenilci banke prišli znova ocenit zastavljeno nepremičnino. Okoli 2000 komitentov banke je obvestilo že prejelo, še enkrat toliko komitentov s hipotekarnim posojilom ga lahko pričakuje.
NLB komitentom v obvestilu o ponovni cenitvi nepremičnine pojasnjuje, da ponovna cenitev nepremičnine »ne bo v ničemer vplivala na dogovorjeno obrestno mero, višino posameznih obrokov, način in rok vračila kredita iz že sklenjenega pogodbenega razmerja«. Manj jasno je, ali bo banka, če je vrednost zastavljene nepremičnine padla, za kar obstaja velika verjetnost, zahtevala dodatna zavarovanja.
»Banka ves čas kreditnega razmerja v skladu z zakonskimi in internimi predpisi spremlja vrednost zavarovanja in v skladu s pogodbo, sklenjeno s stranko, izvršuje pravice iz zavarovanja,« so nam v NLB odgovorili na vprašanje, ali lahko zagotovijo, da dodatnih zavarovanj ne bodo zahtevali, četudi bo ugotovljeno znižanje vrednosti zastavljene nepremičnine. Jasnega odgovora tudi po dodatnem poizvedovanju v NLB niso podali. Pojasnili so, da nove cenitve »ne spreminjajo načina spremljanja vrednosti zavarovanja kreditov«, pri čemer pa se postavlja vprašanje, zakaj je potemtakem banka sploh šla v razmeroma drago cenitev, ki jo za banko izvajajo zunanji svetovalci. Po naših informacijah znaša cena vrednotenja nepremičnine, ki jo na primer ob sklenitvi hipotekarnega posojila plača stranka, okoli 250 evrov, kar pomeni, da bi banka za cenitev 4000 nepremičnin plačala okoli milijon evrov. V banki sicer ne razkrivajo, koliko bodo odšteli za cenitve nepremičnin, ker da gre za poslovno skrivnost banke.
Da bodo ponovno vrednotili nepremičnine, so pojasnili tudi v Abanki in Unicredit banki, kjer pa kot razlog navajajo sklep Banke Slovenije, ki določa, kdaj mora banka opraviti ponovna vrednotenja. Ali bosta omenjeni banki svojim komitentom množično na dom pošiljali cenilce, tako ni znano, iz pojasnil Abanke pa izhaja, da za zdaj takšne odločitve niso sprejeli. »O ponovnih rednih vrednotenjih, ki jih banka opravi na podlagi interne metodologije, strank ne obveščamo,« so pojasnili.
Banke zastavljene nepremičnine vseskozi ocenjujejo, a načeloma komitentom na dom ne pošiljajo cenilcev, za kar so se odločili v NLB. Kot pojasnjujejo v Raiffeisen banki, banka cenitev pooblaščenega ocenjevalca pridobi ob obravnavi posojila, potem pa to vrednost redno spremlja. »V okviru rednega spremljanja vrednosti stanovanjskih nepremičnin banka uporablja statistične metode,« pravijo v Raiffeisen banki. V Abanki medtem pojasnjujejo, da pa lahko banka od kreditojemalca zahteva tudi novo cenitev, če oceni, da je to potrebno – če se na primer na nepremičninskem trgu razmere bistveno spremenijo, v primeru potresa ali požara, če postane kreditojemalec plačilno nesposoben in podobno.
»Banka lahko zahteva dodatno zavarovanje«
Tako v Abanki kot Unicredit banki pa so za razliko od NLB potrdili, da banka v primeru padca vrednosti nepremičnine lahko zahteva dodatna zavarovanja. »Če se pri izračunu ustreznosti zastavnega razmerja ugotovi, da zastavljeno premoženje ne zagotavlja zastavnega razmerja iz kreditne pogodbe, banka kreditojemalca pozove, da za znesek razlike do vrednosti zagotovi primerno dodatno zavarovanje kredita ali odplača del kredita,« pojasnjujejo v Abanki. »Banka lahko na podlagi dogovorjenih pogodbenih določil zahteva dodatna zavarovanja,« pravijo tudi v Unicredit banki.
Dejstvo je, da zadnja leta finančne krize razkrivajo, da so bile nepremičnine v letih evforije na nepremičninskem trgu, ko je povpraševanje presegalo ponudbo, precenjene. Vrh so cene stanovanj dosegle leta 2008, do konca tretjega četrtletja lani pa so povprečne cene stanovanj upadle že za 14,7 odstotka, povprečne cene rabljenih stanovanj v Ljubljani pa so bile nižje za 17,7 odstotka.
Kot so pojasnili v NLB, so se za ponovne cenitve odločili zato, ker starejše obstoječe cenitve niso izdelane v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti »oziroma je bila vrednost zastavljene nepremičnine ugotovljena s kupoprodajno pogodbo«. Cilj je, tako v NLB, pridobiti novejšo cenitev, ki izkazuje dejansko vrednost zastavljene nepremičnine. Kakšne kriterije je banka uporabljala pri izboru nepremičnin, za katere menijo, da je potrebna nova cenitev, v NLB niso razkrili, prav tako ni jasno, na katero časovno obdobje se nanašajo omenjene »starejše cenitve«. Banke namreč dejansko cenitev zastavljenih nepremičnin fizičnih oseb zahtevajo šele zadnja leta, medtem ko so v preteklosti, še posebej v obdobju debelih krav, tudi za banke zadostovale cene, navedene v kupoprodajnih pogodbah. Komitentom, ki jim od najema posojila ni uspelo odplačati vsaj tolikšen del posojila, za kolikor je padla vrednost nepremičnine, bi tako dejansko lahko imeli težave oziroma bi morali poskrbeti za dodatna zavarovanja.
Komitent bo s cenitvijo seznanjen le v primeru odstopanj
V NLB bodo stranke o rezultatih nove cenitve obvestili zgolj v primeru »ugotovljenih odstopanj glede na pogodbeno dogovorjeno višino zavarovanja«, so nam pojasnili. Na vprašanje, kakšne možnosti ima komitent, če želi morebiti izpodbijati novo ugotovljeno vrednost nepremičnine, pa niso odgovorili. Pojasnili so le, da predstavlja vrednost nepremičnine »informacijo za banko«.
V obvestilu o ponovni cenitvi nepremičnine NLB komitente preprosto seznanja, da lahko pričakujejo klic njihovega pogodbenega pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin, s katerim naj se dogovorijo o tem, kdaj mu bodo omogočili ogled nepremičnine. Iz obvestila ni razvidno, da bi bili komitenti banke k ponovni cenitvi kakorkoli zavezani, ravno nasprotno, NLB pojasnjuje, da je banka tista, ki jo zakonski in podzakonski predpisi zavezujejo k rednemu spremljanju vrednosti zastavljene nepremičnine. A če NLB komitente v uvodu še prosi, naj jim omogočijo ponovno cenitev nepremičnine, jim kasneje pojasnjuje, da bodo »cenilcu morali omogočiti tudi vpogled v dokumentacijo, povezano z gradnjo oziroma nakupom nepremičnine, s katero je zavarovano posojilo, kot na primer kupoprodajno pogodbo, gradbeno dovoljenje itd.«
»NLB ima v zastavnih pogodbah s stranko dogovorjeno, da lahko izvaja kontrolo vzdrževanja nepremičnine oziroma ponovno cenitev,« so v banki odgovorili na vprašanje, ali jim kreditne pogodbe dovoljujejo ponovno cenitev nepremičnin. In kakšne sankcije predvidevajo za komitente, sicer redne plačnike obveznosti, ki bi ponovno cenitev nepremičnine zavrnili? »NLB bo upoštevala pogodbena določila, dogovorjena s stranko,« odgovarjajo.
