Danes bo uradno znana velikost bančne luknje. Z delom rezultatov se je včeraj seznanila še koalicija. Znani bodo ukrepi, ki jih bo Banka Slovenije uvedla v posamezni banki, in znana bo cena, ki jo bodo za sanacijo bank, v prvi vrsti NLB, Nove KBM in Abanke, plačali davkoplačevalci. Prenosi slabih terjatev iz NLB in Nove KBM naj bi bili opravljeni še letos, medtem ko naj bi prenos slabih terjatev iz Abanke opravili prihodnje leto.
Ta bo v veliki meri odvisna tudi od metodologije, ki so jo pri ocenjevanju zdravja slovenskih bank uporabili tuji revizorji in izvajalci obremenitvenih testov. Tudi metodologija bo kljub številnim pozivom strokovne javnosti razkrita šele danes. Še zlasti pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin naj bi bili tuji ocenjevalci, ki so jih pripeljali Ernst & Young, Deloitte ter Oliver Wyman, izredno konservativni. Slovensko stroko, tako ocenjevalce vrednosti kot revizorje, naj bi pri tem v celoti spregledali, na Geodetsko upravo (Gurs), ki vrednoti nepremičnine, niso niti poklicali. Tako Banki Slovenije, ki je na zahtevo evropske komisije in Evropske centralne banke (ECB) naročila pregled slovenskih bank in bo ta pregled tudi drago plačala – po neuradnih podatkih so tuje družbe s pregledom slovenskih bank doslej zaslužile že okoli 30 milijonov evrov – že očitajo netransparentnost in preveliko pasivnost, češ da je bila edina, ki je vseskozi vedela, kaj tuji ocenjevalci počnejo.
Na Gursu, ki je oktobra vrednosti nepremičnin že znižal za 10 do 30 odstotkov, so nam potrdili, da se nanje ni obrnil nihče. Čeprav uporabljajo banke pri odobravanju hipotekarnih posojil in vrednotenju zavarovanj Gursove ocene in čeprav priznava te tudi centralna banka, tujih ocenjevalcev ni zanimala metodologija, ki jo uporablja Gurs, niti jih niso zanimali podatki, ki so jih na Gursu doslej zbrali. Kljub temu da bo ocena Gursa o vrednosti nepremičnin za predstavnike vlade dovolj kakovostna, ko bo treba na njihovi osnovi izračunati višino davka na nepremičnine, se očitno nihče ni zavzel za to, da bi bile te ocene upoštevane tudi pri ocenjevanju vrednosti nepremičnin, zastavljenih pri bankah.
Tuji ocenjevalci naj bi za posamezne nepremičnine tako upoštevali tudi 70-odstotni diskont. Samo zaradi dejstva, da nepremičninski trg v Sloveniji trenutno ne deluje, naj bi ocene znižali za več kot 20 odstotkov. Stanovanjski kompleks na Obali s skupaj okoli 170 stanovanj, za gradnjo katerega je banka odobrila 35 milijonov evrov visoko posojilo, naj bi po naših neuradnih informacijah tuji ocenjevalci ovrednotili na vsega štiri milijone evrov oziroma slabih 24.000 evrov po stanovanju (glede na število stanovanj, ne velikost). Če bi se iste ocene uporabljale za izračunavanje davka na nepremičnine, številni lastniki zagotovo ne bi imeli veliko pripomb. A nižje kot bodo vrednosti zavarovanj za slaba posojila bank (nepremičnin, vrednostnih papirjev...), višja bo kapitalska luknja v bankah in posledično strošek dokapitalizacij.
Zavarovanja bodo po ocenjeni vrednosti skupaj s slabimi terjatvami prenesene na Družbo za upravljanje terjatev bank (DUTB) in pri prenosu se bodo uporabljale cenitve tujih ocenjevalcev. Kot smo poročali včeraj, je vlada temu že prilagodila besedilo uredbe o izvajanju ukrepov za krepitev stabilnosti bank. Tako ocene vrednosti slabih terjatev kot vrednosti nepremičnin in kapitalskih naložb je država v prvi vrsti zaupala evropski komisiji. Šele če se ta odpove vrednotenju, lahko te oceni banka oziroma neodvisni cenilec, ki pa lahko v skladu z uredbo posplošeno tržno vrednost nepremičnine po ocenjevanju Gursa uporabi le za stanovanjske nepremičnine in če ta ne presega pol milijona evrov.
Večina cenitev opravljena za pisano mizo
Obrazec, ki ga mora izpolniti pooblaščeni ocenjevalec vrednosti, nad katerim bedi Slovenski inštitut za revizijo, med drugim vključuje oceno nepremičnine, oceno soseske (lokacijo, tip soteske, oddaljenost trgovin, oddaljenost javnih ustanov ...), opis zemljišča, opis vseh prostorov, priložiti pa mora tudi fotografije.
Za tuje ocenjevalce je bil po neuradnih informacijah dovolj naslov nepremičnine, pa čeprav so se na ogled na teren odpravili redkokdaj. Ogledali naj bi si zgolj večje nepremičnine, veliko večino pa ocenili kar za pisalno mizo, na podlagi javno objavljenih podatkov. Zemljiškoknjižni izpiski, ki dejansko dokazujejo, katera nepremičnina je zastavljena, naj bi tuje ocenjevalce manj zanimali, prav tako podatki o tem, na katerem mestu je banka vpisana kot hipotekarna upnica. Kako so se tuji ocenjevalci znašli v primeru nepozidanih nepremičnin, ki naslova nimajo, ni jasno, so si pa po neuradnih informacijah pomagali tudi s spletno stranjo Google Earth in GPS-koordinatami. S podatki o tem, kakšno metodologijo so tuji ocenjevalci uporabljali, tudi na Gursu niso seznanjeni, pa čeprav ima ta najbolj izdelano metodologijo vrednotenja nepremičnin.
Model ocenjevanja nepremičnin bo imel na velikost bančne luknje v vsakem primeru velik vpliv, saj so banke polne nepremičnin. Pred krizo so banke namreč na veliko odobravale nezavarovana posojila. Po podatkih Banke Slovenije so na primer v letu 2006 predvsem male banke in banke v tuji lasti kar štiri petine vseh novih posojil odobrile brez zavarovanj. Ko se je kreditno tveganje povečalo, pa so banke od komitentov zahtevale zavarovanja. In v zavarovanja so banke jemale predvsem nepremičnine, pogosto tudi brez večje konservativnosti. Danes ima tako z eno nepremičnino posojila zavarovanih več bank. Z nepremičninami naj bi bilo zavarovanih kar več kot 70 odstotkov tveganih bančnih posojil.