Po petih letih in pol od vzpostavitve registra nepremičnin in po skoraj enem letu, odkar je ustavno sodišče razveljavilo zakon o davku na nepremičnine, nepremičninske evidence geodetske uprave še zdaleč niso urejene. Zgovoren podatek je, da so mnoga stavbna zemljišča v prestolnici za kar nekaj tisoč odstotkov (!) podcenjena.
V tabeli na strani 2 navajamo štiri primere zazidljivih zemljišč, pri katerih ocene geodetske uprave bistveno odstopajo od prodajnih cen, za katere smo predpostavili, da so bližje njihovi realni vrednosti. Zemljišče na Bavarskem dvoru je v evidenci geodetske uprave ocenjeno na 54.381 evrov, medtem ko je zanj poslovnež Izet Rastorder odštel 1.375.000 evrov. Ob tem pa ne gre spregledati, da je stečajni upravitelj družbe S1 omenjeno zemljišče že večkrat poskušal prodati po višjih cenah in da sta bila v ceno všteta še pravnomočno gradbeno dovoljenje in projektna dokumentacija za izvedbo. Pri parceli v Dravljah je razlika še bolj ekstremna, saj je prodajna vrednost nepremičnine kar 91-krat višja od ocene Gursa.
Vzrok za tako izjemno velika razhajanja med ocenami geodetske uprave in oglaševanimi cenami tiči v napačnih podatkih v javnih evidencah, so zatrdili na uradu za množično vrednotenje nepremičnin. Ker so ti podatki izhodišče za izračun vrednosti nepremičnine, so posledično napačne tudi vrednosti. »Če je vpisana kvadratura manjša od dejanske, je seveda tudi vrednost manjša. Če je namenska raba zazidljivo zemljišče, v javnih evidencah pa je zavedeno, da gre za kmetijsko zemljišče, je ocenjena vrednost seveda veliko nižja,« so razložili.
Občina naj bi javila napačne podatke
Poglejmo še en konkreten primer. Stečajna upraviteljica družbe Projekt MR inženiring zemljišče na Jelovškovi ulici v Ljubljani prodaja za 550.900 evrov, geodetska uprava pa je to slabih 1600 kvadratnih metrov veliko zemljišče ocenila na borih 43.700 evrov. Na uradu za množično vrednotenje nepremičnin so razliko v ceni pripisali temu, da zemljišče v njihovih evidencah ni zavedeno kot zazidljivo in da so ga ovrednotili po modelu, ki velja za druga zemljišča. Dejali so še, da jim podatke o namembnosti zemljišč sporočajo občine in da je Mestna občina Ljubljana torej javila napačne podatke.
Na občinskem oddelku za urejanje prostora so zatrdili, da geodetski upravi podatke o namenski rabi prostora pošiljajo ob vsaki spremembi občinskega prostorskega načrta in tudi na zahtevo posameznega organa. Glede na to, da je občina svoj prostorski načrt sprejela že poleti 2010, nato pa ga je v začetku leta 2013 dopolnila in popravila, smo na geodetski upravi preverili, zakaj potem še vedno napake pri ocenah zemljišč, ki jih ljubljanski prostorski načrt določa kot zazidljiva.
Na geodetski upravi so opozorili, da na pravilnost podatkov o namenski rabi ne vpliva le prostorski načrt, temveč tudi druge spremembe v zemljiškem katastru, kot na primer združitev ali razdružitev parcel. Ko denimo iz ene parcele naredi več manjših, geodetska uprava o tem obvesti občine, ki »potem (bolj ali manj redno) sporočajo podatke o namenski rabi« za vsako novo parcelo, so dejali na geodetski upravi. Na občini pa so omenili, da so geodetski upravi podatke o namenski rabi parcel nazadnje poslali 14. decembra lani.
Nepremičninskim agentom ocene Gursa niso v pomoč
In koliko so ocene geodetske uprave v pomoč nepremičninskim posrednikom? Sodno zapriseženi cenilec in nepremičninski posrednik Boris Pajnkihar je dejal, da cenitev geodetske uprave pogosto sploh več ne pogleda, ker niso realne. »Predvsem pri stanovanjskih objektih in zemljiščih so velika odstopanja,« je zatrdil Pajnkihar in dodal, pri pripravi svojih cenitev uporabi le druge podatke, ki jih je zbrala geodetska uprava. »Tudi ti včasih niso najbolj natančni, a so še vedno boljši kot nič,« je pojasnil cenilec. »Kupci so v začetku mislili, da so cenitve Gursa realne, ampak ko smo jim na konkretnih primerih pokazali odstopanja, so razumeli, da se nanje ne morejo preveč zanašati,« je dodal Pajnkihar.
Tudi po izkušnjah Alena Komiča iz ABC nepremičnin te ocene odstopajo od realnih vrednosti, kar je po njegovem mnenju do neke mere tudi pričakovano, saj država pri takšnem številu nepremičnin ne more podati natančnih ocen. »A pri stanovanjih in hišah so ocene Gursa bistveno previsoke glede na realno vrednost,« je opozoril Komič in postregel s konkretnimi primeri. »Ravno smo za 97.000 evrov prodali stanovanje, ki ga je Gurs ocenil na 115.000 evrov. Trenutno pa za 300.000 evrov prodajamo neko hišo, ki je po oceni Gursa vredna kar 800.000 evrov. Tudi lastniki ne vedo, od kod tako velika razlika v ceni,« je dejal Komič. Bojan Stojanovič iz Centra nepremičnin se je strinjal, da ocene »včasih precej odstopajo, tako navzgor kot tudi navzdol«.
Komič je poleg tega omenil še, da lahko precenjena vrednost nepremičnine kupca odbije tudi, če jo lastnik prodaja po bistveno nižji ceni. Kupci nepremičnin se namreč zavedajo, da bo država prej ali slej začela odmerjati davek na nepremičnine; tiste, ki jih geodetska uprava ocenjuje visoko, bodo tudi lastnike bremenile z višjim davkom.
Gursove ocene ne pomagajo niti občinam, ko želijo kupiti ali prodati zemljišča. Na mestnem oddelku za ravnanje z nepremičninami so pojasnili, da so enako kot država v skladu z zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnostih dolžni pridobiti cenitveno poročilo pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin, če je nepremičnina izkustveno dražja od 10.000 evrov. Gursove ocene upoštevajo le kot informativno vrednost.
Vanja Brkić