Kaj se lahko naučimo iz izkušnje Mariborčana Janka Žinkoviča, ki že četrto leto čaka na izročitev nepremičnine, ki jo je kupil na javni dražbi in je sodišču nakazal tudi kupnino? Ali se podobna kalvarija, ko ostaneš brez denarja in brez plačane hiše, utegne zgoditi tudi komu drugemu?
»Ta zgodba dejansko ni osamljena,« opozarja Bernard Ravnak, nekdanji lastnik spletnega portala Javna dražba in dober poznavalec tovrstne problematike. »Vendar podobni primeri ne zaidejo v medije. Ljudje se nočejo izpostavljati v javnosti, ker imajo javne dražbe še zmeraj prizvok moralno spornega početja, za kar so neredko odgovorne tragične okoliščine, ki so bile vzrok prodaje v izvršilnem postopku.«
Ravnak v tem primeru poudarja okoliščino, na katero Žinkovič očitno ni bil dovolj pozoren, in sicer na to, da na odkupljeni nepremičnini ni 100-odstotni lastnik. »Takšen nakup ni bila najboljša taktična poteza,« je prepričan, »saj bi tudi v primeru, če bi dobil nepremičnino v posest, še zmeraj utegnil imeti težave zaradi solastnice.«
Dodaja, da je res skrajno nenavadno, da sodišče naknadno preverja višino terjatve. »V izvršilnem postopku se ne razčiščuje več, tam bi moralo iti vse gladko. Kaj so razlogi te odločitve sodišča, lahko samo ugibamo.«
Ravnak pozna podoben primer, ki se vleče od leta 2008, ko upnik nikakor ne more izterjati dolga, saj se dolžnik pritožuje na vse mogoče načine, s čimer je zavlekel postopke in so zadevo obravnavali že trije sodniki. Nauk strokovnjaka je zato naslednji: »Nakup na javni dražbi je lahko tvegan. Tudi če kupiš, plačaš in celo vpišeš lastninsko pravico v zemljiško knjigo, to ni jamstvo, da boš dobil to premoženje fizično v posest.«
Kaj torej svetuje ljudem, ki razmišljajo o tem, da bi na javni dražbi kupili nepremičnino zaradi prepričanja, da bodo tam dosegli nižjo ceno kot na trgu? Ključno je, pravi Ravnak, da vsak podrobno preuči primer na upravni enoti. Danes mlajši pari začutijo priložnost v tem, da bi lahko na javni dražbi razrešili svoj stanovanjski problem za polovico cene. A se jim to lahko hudo zalomi.
Naj na kratko obnovimo zgodbo, v kateri je mariborsko sodišče več kot očitno porušilo sistem javne dražbe in prodaje premoženja dolžnika v izvršbi. Janko Žinkovič iz Maribora je na javni dražbi 18. septembra 2009 ponudil najvišjo kupnino, 90.000 evrov za nepremičnino ob Radvanjski cesti.
Soproga dolžnika, ki je solastnica ene šestine nepremičnine, je izkoristila predkupno pravico in se zavezala, da bo plačala 90.000 evrov in s tem izenačila Žinkovičevo ponudbo, vendar tega tudi po več mesecih ni storila. Zato je Žinkovič spet dobil priložnost za nakup in je 24. decembra 2010 odštel 90.000 evrov na transakcijski račun okrožnega sodišča v Mariboru. V vmesnem času je še od upnikov, ki so sprožili izvršbo na nepremičnini, odkupil terjatev do dolžnika za približno 50.000 evrov, ker je domneval, da bo s tem lažje izkazoval svoj pravni interes in pospešil postopek, če bo kupec in upnik hkrati. A se je motil.
Pet let po plačilu še zmeraj brez nepremičnine
Pet let po dražbi Žinkovič še zmeraj ni lastnik nepremičnine. Zaradi pritožb dolžnika je spis kar šestkrat romal na višje sodišče, ki je nazadnje začelo ponovno odpirati vprašanje, koliko je sploh vredna terjatev, predvsem na račun zamudnih obresti, ki tečejo že 21 let. Sodišče se je postavilo na stališče, da je Žinkovič zaradi svoje dvojne vloge v nekem posebnem položaju in zato izročitev nepremičnine ni mogoča. »To je bila prva in zadnja dražba, ki sem se je v življenju udeležil. Sodišče me je več kot očitno ogoljufalo in se mu zdi vse povsem normalno ter zakonito,« je o svoji izkušnji Dnevniku dejal Žinkovič.
Bernard Ravnak postreže s še eno neljubo izkušnjo. Na javni dražbi se je prodajala stanovanjska hiša. Cena je bila polovica tržne vrednosti, ki jo je ocenil sodno zapriseženi cenilec. Kupec je plačal 52.000 evrov in zatem ugotovil, da je izvedenec površno opravil svojo nalogo, ker sploh ni preveril, ali ima objekt gradbeno dovoljenje. Dolžnika to seveda ni motilo, dokler je bil lastnik hiše. Ko pa je bila nepremičnina prodana, je šel na inšpektorat za okolje in podal prijavo zoper samega sebe. Inšpektorat je dal na nepremičnino plombo in ukazal odstranitev objekta. Kupec je nazadnje plačal 52.000 evrov za hišo, dobil pa je samo gradbeno parcelo, ker je moral objekt odstraniti.
Zakonodaja ne dopušča odloga plačila
Tudi stečajni upravitelj Kristijan Anton Kontarščak opozarja na pasti javnih dražb, še posebej tistih, na katerih se prodaja premoženje iz izvršilnih postopkov. Njihova slabost je po mnenju sogovornika namreč v tem, da mora najboljši ponudnik kupnino plačati, še preden postane sklep o dodelitvi izdražene stvari pravnomočen (gre za tako imenovani sklep o domiku). »Po pravnomočnosti sklepa sodišče ne bi smelo posegati v pričakovano pravico kupca. Sodišče namreč izda sklep o domiku, s katerim dejansko ugotovi, da je bila dražba zakonita in da je bila prodaja na dražbi veljavna. Maksimalni rok za plačilo kupnine je šest mesecev od prodaje in težave nastopijo, če v tem roku sklep o domiku še ni pravnomočen. Tedaj mora kljub temu kupec plačati kupnino, čeprav še ne ve, ali bo sklep postal pravnomočen,« je razložil stečajni upravitelj Kristijan Anton Kontarščak.
Po njegovem mnenju je pri Žinkoviču mariborsko sodišče očitno odstopilo od prakse vrhovnega sodišča, po kateri se v pričakovano pravico kupca, ki jo pridobi na podlagi pravnomočnega sklepa o domiku, ne sme poseči.
Višje sodišče pa v tej zgodbi pričakuje, da se bo znova preverjalo, ali sploh obstaja terjatev in ali so sploh obstajali pogoji za dražbo, kar pomeni, da se kupcu ne nudi ustreznega varstva. Sodišče to opravičuje s tem, da je Žinkovič obenem upnik in kupec nepremičnine, vendar to ni bistveno, saj je terjatev odkupil po izvedeni dražbi.
Po besedah Kontarščaka so dražbe, ki potekajo v stečajnem postopku, manj tvegane, saj je manjša verjetnost, da bi se dolžnik (ki ga zastopa upravitelj) pritoževal na sklep o prodaji, pritožbe se prej rešijo, pa tudi sicer je v stečajnem postopku dopustno, da kupec predlaga, da se plačilo kupnine odloži do pravnomočnosti sklepa o prodaji.
