Prve dražbe po tržnih cenah večinoma neuspešne

Da se nepremičnina na prvi dražbi prodaja po tržni ceni, vztrajajo največkrat ločitveni upniki, ki imajo nepremičnine zastavljene, a prodaja nepremičnin iz stečajne mase po tržnih cenah je redko uspešna. Banke le s težavo priznajo, da so se pri odobravanju posojil, ki so jih po propadu podjetja postavila v vlogo upnika, uštela, še težje to priznajo cenilci, ki so za banko vrednotili nepremičnine ob odobravanju posojil, pojasnjujejo naši sogovorniki.

Če je prodaja po tržni ceni neuspešna, sledi prodaja po likvidacijski ceni, ki je načeloma od 10 do 15 odstotkov nižja. Likvidacijska cena je sicer najnižja cena, ki jo lahko upravitelj zahteva že na prvi dražbi, a se mora z njo strinjati tudi upnik. "Na drugi prodaji je interes pogosteje večji," pojasnjuje upraviteljica Milena Sisinger, ki med drugim vodi stečaj podjetja MTB. Kot je pojasnila, ima upravitelj tudi možnost zbiranja nezavezujočih ponudb, ko kupec ponudi ceno, upravitelj pa ni zavezan skleniti pogodbe, če cena ni primerna. "Za prodajo potrebuješ kupca in prodajalca in trg je tisti, ki pokaže, kakšna je cena," dodaja eden od stečajnih upraviteljev, ki je želel ostati neimenovan.

Stanovanja v stečajni masi so za upravitelja in posledično upnike sicer velik strošek, saj jih je treba ogrevati, varovati, zagotavljati električno energijo in podobno. Dlje kot je stanovanje neprodano, večji so stroški vzdrževanja in manjša je stečajna masa, iz katere bodo poplačani upniki. A ti so vedno tisti, ki morajo potrditi ceno, se v primeru neuspešne prodaje strinjati z znižanjem cen in se strinjati tudi s samo prodajo.

Za povečavo kliknite na graf:

Pridobitev hipotekarnega posojila veliko bolj zapletena

Čeprav si banke prizadevajo izpostavljenost do propadlih podjetij prenesti na fizične osebe, na primer s stanovanjskimi posojili, pa to v primeru stečaja ni vedno preprosto.

Pridobitev hipotekarnega posojila za nakup nepremičnine iz stečaja je po pojasnjevanju naših sogovornikov veliko bolj zapleteno kot pri klasičnem nakupu. Upravitelj podpiše s kupcem nepremičnine pogodbo o prodaji po tem, ko je ta plačana ali, kot pojasnjuje eden od upraviteljev, "ko je denar na računu stečajne mase". Sklep o vročitvi nepremičnine iz stečaja izda kupcu sodišče, ki mora vsaj 15 dni čakati še na pravnomočnost sklepa, po preteku tega roka pa pošlje sodišče sklep o prodaji na zemljiško knjigo.

V stečaju se lahko prodajajo le bremen proste nepremičnine, kar pomeni, da mora zemljiška knjiga izbrisati vse morebitne prejšnje lastnike ali upnike nepremičnine in po izkušnjah Sisingerjeve traja postopek okoli štiri mesece. Šele ko je nov lastnik nepremičnine vpisan v zemljiško knjigo, se lahko nanjo vpiše banka. Navedeno bi pomenilo, da je banka za svoje nakazilo štiri mesece brez zavarovanja.

Ena od rešitev, ki izhaja iz prakse, je, da kupec nepremičnine in banka pri notarju skleneta dogovor, s katerim se kupec zaveže, da bo dovolil vpis hipoteke banki takoj, ko bo postal lastnik nepremičnine. Bili so tudi primeri, ko je nepremičnino iz stečajne mase za že znanega kupca kupila banka in mu jo nato prodala naprej, pojasnjujejo naši sogovorniki.

Z nepremičnino iz stečaja ni vedno mogoče zavarovati posojila

V Hypo Alpe Adria Bank so kreditni pogoji za nakup nepremičnine iz stečaja enaki kot za nakup nepremičnine na trgu, a v banki poudarjajo, da nepremičnine, ki se kupuje v stečajnem postopku, ne bodo sprejeli za zavarovanje posojila. "Kreditojemalec mora zagotoviti drugo ustrezno zavarovanje," so pojasnili. "Pri presoji preverjamo pravni status nepremičnine, ki je ponujena v zavarovanje," so manj konkretni v banki Unicredit, kjer prav tako pojasnjujejo, da je za nakup stanovanja iz stečajne mase možno najeti standardni stanovanjski kredit. Je pa po njihovih izkušnjah povpraševanja po posojilih za zasežene nepremičnine "v zadnjih letih zanemarljivo malo".

Izvršni direktor uprave NKBM za območje vzhodne Slovenije Simon Hvalec pravi, da dobi kreditojemalec posojilo za nakup nepremičnine iz stečajne mase v okviru obstoječe ponudbe posojil, po običajnih komercialnih pogojih, potrebuje pa overjeno kupoprodajno pogodbo za nakup stanovanja. "Odobritev je vezana na pogoj, da je kupec uspel na javni dražbi oziroma kupil nepremičnino v stečaju ter sklenil kupoprodajno pogodbo s stečajnim upraviteljem, banki pa zagotovil zastavo bremen proste nepremičnine," pravijo v Abanki. Da je osnova za odobritev posojila prodajna pogodba, pravijo tudi v NLB.

katja.svensek@dnevnik.si