Velik del težav z dostopnostjo nepremičnin je v Evropi povezan z neenakomerno razporeditvijo povpraševanja, saj se populacije selijo v velika mesta, kjer je gradnja novih nepremičnin počasna in še posebej draga, tudi zaradi njihovega oblikovanja in drugačnega življenjskega sloga.
Več samskih ljudi ali pa manjših gospodinjstev in ločenih družin pomeni tudi večje povpraševanje po nepremičninah, kot če bi enako število ljudi živelo v skupnem gospodinjstvu. So pa trendi tudi strukturni in močno povezani s tem, kdo investira v izgradnjo nepremičnin in s kakšnim namenom.
Še leta 2008 je delež nepremičnin po vsem svetu, s katerimi so upravljali skladi zasebnega kapitala, zavarovalnice, hedge skladi, banke in pokojninski skladi, znašal 330 milijard evrov. Po gospodarski krizi, ki jo je sprožil prav pok nepremičninskega balončka v ZDA, pa se je delež teh investitorjev na globalnem nepremičninskem trgu povzpel na kar 1,5 bilijona evrov. Delež takšnih investicij na nepremičninskem trgu je šel v nebo tudi v Evropi, kjer so institucionalnim investitorjem med drugim šle na roke tudi ugodne denarne politike.
Države opustile svojo vlogo
Po podatkih britanskega raziskovalca Tima Whita z londonske Univerze Queen Mary in London School of Economics so se v zadnjem desetletju investicije institucionalnih investitorjev v stanovanjske nepremičnine v območju evra kar potrojile. Na Irskem so investicijski skladi od leta 2017 kupili skoraj polovico vseh novozgrajenih stanovanj. Na Švedskem delež zasebnih najemnih stanovanj, ki so v lasti institucionalnih vlagateljev, znaša 24 odstotkov. V Berlinu imajo takšni vlagatelji kar za 40 milijard evrov stanovanj, kar predstavlja 10 odstotkov celotnega stanovanjskega fonda. V štirih največjih nizozemskih mestih so vlagatelji v zadnjih letih kupili četrtino vseh stanovanj, ki so bila naprodaj. Celo na Dunaju, ki slovi po robustnem sistemu subvencioniranih stanovanj, imajo institucionalni vlagatelji v lasti vsako deseto stanovanjsko enoto in kar 42 odstotkov vseh novih zasebnih najemnih stanovanj, trdi White.
Del odgovornosti gre tudi državnim institucijam, ki so opustile svojo vlogo pri omogočanju dostojnih in dostopnih domov za svoje prebivalstvo ter to vlogo prepustile zasebnim investitorjem. Svojo vlogo pa so omejile na širjenje dostopa do nepremičninskih kreditov. To je v državah, kot so Irska, Portugalska, Španija in Grčija, privedlo do veliko nasedlih hipotek in priložnosti, da investitorji z dostopom do kapitala poceni odkupijo še večje število nepremičnin.
Spreminjajo se vrste stanovanj
Z vse večjo vlogo institucionalnih investitorjev na nepremičninskem trgu v Evropi so se pričele rahljati tudi pravice najemodajalcev. White ob tem opozarja tudi, da so vse bolj ohlapni tudi gradbeni standardi in prostorski predpisi. Tako se je kljub višjim najemninam standard bivanja v najemniških stanovanjih v EU poslabšal. Trdi tudi, da vse večja vpletenost finančnih trgov na nepremičninske ni povečala števila stanovanj, temveč zlasti dvignila cene nepremičnin in najemnin. Opozarja pa tudi, da se je spremenila tudi sama vrsta nepremičnin, ki jih gradijo investitorji. Skladi zasebnega kapitala po njegovih podatkih v Londonu gradijo zlasti najemna stanovanja, namenjena samskim z visokimi dohodki. Družine medtem predstavljajo vsega pet odstotkov njihovih najemnikov.
White nadalje opozarja, da to ni napaka v sistemu. Svari tudi, da je področje nepremičnin eden ključnih izzivov v Evropi v prihodnjih letih, in trdi, da je za konkretnejše spremembe treba korenito spremeniti tudi strukturne temelje, na katerih sloni evropski nepremičninski trg.
